Finanzen Frühjahrsgutachten: Immobilienweise warnen: Wohnungen sind gefährlich teuer

21:45  11 februar  2020
21:45  11 februar  2020 Quelle:   handelsblatt.com

Innovativer Offroad-Helm - Klim F5 Koroyd ausprobiert

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(13) „Ich meine, die Tasche hat 120 Mark gekostet“, sagt sie, „das war teuer damals.“ (14) Die Investition hat sich gelohnt.

Die Preise für Immobilien erreichen Experten zufolge gefährliche Höhen. © Moment/Getty Images Die Preise für Immobilien erreichen Experten zufolge gefährliche Höhen.

Experten befürchten, dass der Immobilienmarkt zu stark von niedrigen Zinsen und einem knappen Angebot abhängig ist. Sie fordern mehr Unterstützung von der Politik.

Führende Immobilienexperten warnen vor immer niedrigeren Renditen und steigenden Risiken. „Die Situation ist fragil“, heißt es in dem Frühjahrsgutachten des „Rat der Immobilienweisen“, das vom Zentralen Immobilien Ausschuss in Berlin (ZIA) in Auftrag gegeben wurde. Es bleibe zu hoffen, dass die Finanzierungsstrukturen „einer Korrektur der Preise standhalten und daher keine makroprudenziellen Risiken entstanden sind und weiter wachsen“.

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Jahrhundert in Freiburg – aber 47 Wirtshäuser. Die meisten privaten Haushalte verfügten nämlich gar nicht über Kochstellen. Das wäre zu kompliziert gewesen – und zu gefährlich . Gekocht wurde über offenen Feuern. Die Brandgefahr war erheblich.

Auch das aktuelle Frühjahrsgutachten des „Rates der Immobilienweisen“ bestätigt eine historisch hohe Nachfrage nach Immobilien . Während der Haus- und Grundbesitzerverein mit einem Zuzug von 200.000 Personen in den kommenden 15 Jahren rechnet, ist der Immobilienweise anderer

Einen direkten Preiseinbruch sagt Harald Simons, Vorstand des Analysehauses Empirica und Autor des Kapitels über Wohnimmobilien, nicht voraus. Vor zwei Jahren noch hieß es in dem Gutachten, dass die Preise binnen fünf Jahren um ein Viertel bis ein Drittel einbrechen könnten – passiert ist bisher nichts. Die Bundesbank hat zuletzt immer wieder gewarnt, wegen der steigenden Immobilienpreise nehme die Verwundbarkeit des deutschen Finanzsystems zu.

Die Mieten sind laut dem Gutachten zuletzt langsamer gestiegen, sie stagnieren in einigen Städten sogar. Dagegen sind Eigentumswohnungen ähnlich wie in den Vorjahren im Schnitt um 9,7 Prozent teurer geworden. Seit 2010 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen Jahr für Jahr stärker als die Neuvertragsmieten.

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Eine große Auswahl an geförderten Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein finden Sie hier. Eine Sozialwohnung - auch Wohnung mit Wohnberechtigungsschein genannt – ist eine Wohneinheit, die mit öffentlichen Fördergeldern gebaut wurde.

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In den Top-7-Städten erhöhten sich die Mieten um 19 bis 60 Prozent, die Kaufpreise kletterten um 100 bis 180 Prozent. Das hat zur Folge, dass die Renditen immer weiter sinken. Sollten die Zinsen wieder anziehen, könnten die Preise daher deutlich unter Druck geraten. Die sieben größten Städte sind München, Stuttgart, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln und Berlin.

Mehr Neubauten

Die Experten sprechen Klartext: Die heutigen Kaufpreise seien nur gerechtfertigt, wenn das niedrige Zinsniveau über Jahrzehnte unverändert und der Leerstand extrem niedrig bleibe, außerdem dürften keinerlei politische Risiken aufziehen. „Eine Veränderung dieser perfekten Zukunft wird unweigerlich zu einer Korrektur der Preise führen“, heißt es im Gutachten.

In Berlin liegt bereits ein Viertel aller Angebote unter einer anfänglichen Bruttorendite von zwei Prozent, in München betrage sie 1,6 Prozent. Noch nicht berücksichtigt sind dabei die Kaufnebenkosten sowie die Instandhaltung. Berücksichtige man dies, liege die Rendite in den beiden Städten nur knapp über einem Prozent und in keiner der Top-7-Städte über 2,5 Prozent. In den größten Städten entspanne sich die Situation aber, heißt es in dem Gutachten. Die Zuwanderung sei zurückgegangen, der Neubau angestiegen. Schon bald könnte das Wohnungsangebot „gleichgewichtig“ zur Nachfrage steigen.

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Eine Wohnung - ein Beitrag. Informationen über die Höhe des Rundfunkbeitrags und sonstige Bestimmungen zu möglichen Befreiungen oder Ermäßigungen erhalten Sie hier. Wohnen mehrere Personen zusammen, zahlt nur eine Person den Beitrag von 17,50 Euro im Monat.

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Kritisch sehen die Experten die Situation bei Gewerbeimmobilien. Und das besonders in Berlin und München: Dort liege der Büro-Leerstand mit 1,3 Prozent und 1,4 Prozent unterhalb einer „gesunden Angebotsreserve“. „Neue Büros fehlen in den meisten deutschen Metropolen genauso wie preiswerte Wohnungen“, sagt Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter des Analysehauses bulwiengesa, der im Gutachten unter anderem die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien untersucht hat.

Sein Urteil: „Das Unterangebot bei Büros drückt die marktüblichen Mieten nach oben und behindert die Entfaltung der starken wirtschaftlichen Impulse in den Städten.“ Nach Analysen des Immobiliendienstleisters CBRE sind die Durchschnittsmieten in Berlin von Ende 2016 bis Ende 2019 von 16 auf 26 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Mit üppigen Renditen können Neueinsteiger am Markt aber nur noch dann rechnen, wenn die Mietanstiege sich entsprechend fortsetzen. Bei aktuellen Kaufpreisen in Relation zur Miete lockt in den Top 7 lediglich eine Rendite von rund drei Prozent, in München und Berlin sogar noch weniger.

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Vor allem aber werden Wohnungen oft am falschen Ort gebaut und oft nicht jene, die wirklich gebraucht werden. Noch unausgeglichener sind die Verhältnisse jedoch, wenn man den Bedarf nach Art der Wohnungen aufschlüsselt.

Engpässe in der Logistik

Bei Logistikimmobilien sprechen die Weisen gar von einem „gefährlichen Engpass“. 2019 wurden auf diesem Markt 4,6 Milliarden Euro investiert. Rund 6,1 Millionen Quadratmeter Fläche wechselten den Besitzer. 2016 lag dieser Wert noch bei 8,3 Millionen Quadratmeter. „Dieser Rückgang ist mitnichten auf ein mangelndes Interesse seitens der Nutzer zurückzuführen, sondern auf den enormen Mangel an verfügbaren Flächen“, sagt Schulten.

Für einen Großteil der Logistikregionen zeige sich eine ausgeprägte Bedarfsunterdeckung. „Wir steuern auf einen gefährlichen Engpass zu“, so Schulten. Es müsse viel mehr Neubaufläche realisiert werden, um den steigenden Bedarf decken zu können. Stattdessen wachse vor allem in stadtnahen Lagen der Wettbewerb mit anderen Nutzungsarten.

Zudem seien die Baukapazitäten stark begrenzt. Viele Großstädte hätten bereits heute ein Problem, gewerbliches Bauland vorzuhalten: „Der Druck, Gewerbelagen umzuwidmen, um wiederum den Druck vom Wohnungsmarkt zu nehmen, ist groß – und kommt bei Bürgern und teilweise auch Lokalpolitikern gut an.“

Die Weisen rufen dazu auf, alte Gewerbeanlagen einer genauen Prüfung zu unterziehen und zu restrukturieren. Oft seien die Parzellen zu klein. Zudem hätten sich die Rahmenbedingungen hinsichtlich Anbindung und Ausstattungsqualitäten geändert. Auch fordern sie einen besseren Austausch zwischen Kommunen und Großkonzernen, die häufig über zentral gelegene Flächen in den Städten verfügten, die sie aber nicht mehr benötigten.

RackaRacka YouTube-Streich kann von der Polizei in Südaustralien nachgebildet werden, um zu beweisen, dass er gefährlich ist.

 RackaRacka YouTube-Streich kann von der Polizei in Südaustralien nachgebildet werden, um zu beweisen, dass er gefährlich ist. © Bereitgestellt von ABC NEWS (Nachrichtenvideo) Wasser, um zu testen, wie es auf der Straße funktioniert, um zu beweisen, dass es gefährlich ist. Michael Philippou, 27, sieht sich mehreren Anklagen gegenüber, nachdem während einer Hitzewelle im Januar 2019 ein Auto mit Wasser gefüllt und zu einem Flaschenladen gefahren hat.

„Von entscheidender Bedeutung ist, dass das in der diesjährigen Haushaltsbereinigung entfallene 100-Millionen-Euro-Programm zur Altlastenbeseitigung nun tatsächlich angegangen wird“, heißt es in dem Gutachten. Ohne finanzielle Unterstützung müssten Großkonzerne in den kommenden Jahren zunehmend Produktionszweige in das europäische Ausland auslagern: „Eine aufgrund der Altlastenproblematik mangelnde Bau- und Betriebsgenehmigung für solche Flächen kann so auch die internationale Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands beinträchtigen.“

Zu wenig Flächen verfügbar

Wenn die Probleme aber angegangen würden, so hätten die Kommunen die Möglichkeit, ehemals unzugängliche Areale für die Stadt zu öffnen und wertvolle Siedlungs- und Erholungsflächen in zentralen Lagen zu implementieren. „Natürlich sind solche Vorgänge kompliziert, langwierig und kostspielig.“ Hier dürfe die Kommune die Unternehmen nicht alleine lassen, sondern sei gefordert, teilweise auch in Vorleistung zu gehen.

Für die Zukunft fordern die Immobilienexperten: „Man sollte sich auf die Fähigkeiten des Marktes und die Knappheitssignale von Preisen verlassen.“ Keine Politik aus der sozialistischen Mottenkiste – stattdessen ein Abbau von Regulierungen, ein Aufbau von Planungs- und Genehmigungskapazitäten, die Ausweisung von Bauland, lauten die Ratschläge.

Vor allem Regulierung am Wohnungsmarkt wird kritisiert. Maßnahmen wie Enteignungen und Mietendeckel erteilen die Experten eine deutliche Absage. „Der Mietendeckel entspricht einer schleichenden Enteignung der Vermieter“, sagt Lars Feld von der Universität Freiburg, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert hat.

TCH verpasst seine eigene Frist für den Austausch von Wechselstromgeräten nach dem Tod des Kleinkindes

 TCH verpasst seine eigene Frist für den Austausch von Wechselstromgeräten nach dem Tod des Kleinkindes © Mike Smee / CBC Richard Grotsch von Toronto Community Community Housing geht davon aus, dass alle 7.000 Fensterklimaanlagen bis Ende dieser Woche aus den Wohnungen entfernt werden . Die Familie eines Kleinkindes, das im vergangenen Herbst in einem Gebäude der Toronto Community Housing (TCH) von einer herunterfallenden Klimaanlage getötet wurde, sagt, sie sei enttäuscht, aber nicht überrascht von der Nachricht, dass sich viele der Einheiten noch in TCH-Wohnungen befinden, sagt ihr Anwalt.

„Wir müssen aufhören, uns weiter in Regulierungsdebatten aufzureiben“, mahnt Andreas Mattner, Präsident des ZIA, der das Gutachten am Dienstag der Bundesregierung übergab. Die vagen positiven Anzeichen sollten nicht überbewertet werden und dürften vor allem nicht durch erneute Markteingriffe und Regulierungen konterkariert werden.

Lob für das Klimapaket

Das Klimapaket wird im Grundsatz als positiv bewertet. Die Regierung hatte sich darauf geeinigt, ab 2021 mit einem Preis von 25 Euro pro Tonne in die CO2-Bepreisung für die nicht vom europäischen Emissionshandelssystem erfassten Sektoren – darunter Gebäude – einzusteigen. Dieser Preis wird fossile Brennstoffe verteuern, so dass viele private Haushalte mit höheren Heizkosten zu rechnen haben. Im Gegenzug soll jedoch die EEG-Umlage schrittweise gesenkt werden. Diese müssen Wirtschaft und Bürger seit Jahren zur Finanzierung der Energiewende abführen.

Auch die zusätzlichen Möglichkeiten, bei energetischen Sanierungsarbeiten steuerliche Vorteile geltend zu machen, bewerten die Experten positiv. Sie rechnen aber nicht mit schnellen Erfolgen bei der CO2-Einsparung. Das liege nicht zuletzt an der hohen Mietquote in Deutschland. Eine Überwälzung der Kosten auf Mieter sei nur teilweise möglich, speziell auf angespannten Wohnungsmärkten.

Mieter seien jedoch volle Nutznießer geringerer Energiekosten. Es sollte sichergestellt werden, dass Vermieter ebenfalls Anreize für Investitionen in die Mietobjekte haben. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hatte im vergangenen Jahr statt einer Umlage der Kosten für die Sanierungsarbeiten einen Aufschlag auf die Miete entsprechend den Einsparungen in die Diskussion gebracht.

Mehr: Um eine Steuerbefreiung für ein geerbtes Eigenheim zu bekommen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. Die Erben müssen vor allem die Immobilie für lange Zeit selbst nutzen.

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 Mieter in N.L., P.E.I. verschoben, nachdem Rohre bei Minustemperaturen geplatzt sind © Thomson Reuters Bild nur zu repräsentativen Zwecken ST. JOHN'S, N.L. - Minustemperaturen zwangen die Mieter an diesem Wochenende aus ihren Häusern im atlantischen Kanada, weil sie durch Rohrbrüche beschädigt wurden. Das kanadische Rote Kreuz sagt, es habe Menschen in Neufundland und Prince Edward Island geholfen, nachdem ihre Wohneinheiten aus gefrorenen gefrorenen Wasserleitungen überflutet worden waren. Acht Personen wurden am Sonntag um 4 Uhr morgens aus einem dreistöckigen Komplex in St.

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