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Entreprise Le fisc redresse le Koweït pour ses propriétés immobilières en France

01:30  18 septembre  2020
01:30  18 septembre  2020 Source:   capital.fr

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Le fisc redresse le Koweït pour ses propriétés immobilières en France © Raimund Koch / Getty Images Le fisc redresse le Koweït pour ses propriétés immobilières en France

INFO CAPITAL. Le Conseil d’État a confirmé l'assujettissement de l’Etat du Koweït à l’impôt sur les sociétés, pour ses activités de location de la Tour Manhattan, qu’il possède dans le quartier de La Défense, à Courbevoie. Le montant d’impôt et des intérêts de retard s’élèvent à plus de 11 millions d’euros.

La location de locaux détenus par un Etat étranger peut-elle être considérée comme une activité de service public et ainsi s’affranchir de l’impôt ? Non, répond le Conseil d’État, dans un litige opposant l’État du Koweït à l’administration fiscale française. Le Koweït est en effet propriétaire de plusieurs biens immobiliers en région parisienne, notamment de la Tour Manhattan dans le quartier d’affaires de La Défense, à Courbevoie. Acquise dès son achèvement en 1975 pour environ 400 millions de francs, cette tour de 110 mètres de haut et de 66.000 mètres carrés est depuis louée à usage de bureaux. Elle abrite entre autres les sièges de la société Esso, filiale française du pétrolier américain ExxonMobil, et de Sopra Steria. En mars 2009, la gestion de la tour a été confiée à la Kuwait Investment Authority, une agence publique koweïtienne dépendant du ministère des finances.

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Et, la location de cette tour fait depuis quelques années l’objet d’une bisbille entre le Koweït et la France. Le fisc français, après différents contrôles et vérifications comptables, a estimé que les loyers annuels perçus par le Koweït au titre des années 2010 et 2011, correspondant respectivement à 21,4 et 19,3 millions d’euros, auraient dû être soumis à l’impôt sur les sociétés, la location de ces bureaux constituant une opération à caractère lucratif. Le montant d’impôt, assorti des intérêts de retard, s’élève à 11,4 millions d’euros. Imposition que la monarchie du Golfe a toujours contesté. Selon elle, son ministère des finances ne peut-être assimilé à une entité commerciale et, d’autre part, l’activité de location ne constitue pas une opération lucrative, celle-ci ayant pour but de faire fructifier les excédents budgétaires et les biens du pays, dans l’intérêt du peuple koweïtien. La détention et la gestion “désintéressés” de ceux-ci traduirait ainsi seulement d’une activité de service public à caractère administratif et répondrait à la mise en oeuvre de prérogatives de puissance publique.

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Dans un arrêt du 10 juillet 2017, le tribunal administratif de Montreuil s’est d’abord prononcé pour l’assujettissement du Koweït à l’impôt sur les sociétés et a rejeté sa demande de décharge d’impôts. La cour a considéré que l’État du Koweït, personne morale, était bien propriétaire de la Tour Manhattan, qu’elle donnait en location à diverses sociétés et que, même si cette activité ne revêtait pas un caractère commercial, elle s’effectuait dans les conditions identiques à celles pratiquées par des entreprises privées. Cette activité constitue donc une opération à caractère lucratif et l’État du Koweït est imposable à l’impôt sur les sociétés, pour les revenus qu’il tire de cette location. Un jugement confirmé l’année suivante par la cour d’appel de Versailles, puis début 2020 par le Conseil d’État.

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Dans ses récentes conclusions, le rapporteur public fait état d’une activité d’investissement et de rendement immobilier à grande échelle, “où n’est pas en cause une activité limitée de location de locaux nus comme pourrait la réaliser un bon père de famille, mais (...) d’une activité de la nature de celle d’une grande foncière, en concurrence avec des sociétés de forme commerciale.” Le Conseil d’État a d'ailleurs relevé que cette location était réalisée dans des conditions de prix similaires à celles d’entreprises exerçant la même activité, les loyers correspondant à ceux pratiqués sur le marché. La haute juridiction a donc rejeté le pourvoi du Koweït et confirmé son redressement.

A noter que le Koweït a en revanche bénéficié d’un sursis dans deux autres affaires qui l’oppose au fisc français. Affaires très similaires, dans lesquelles l’administration fiscale a procédé au redressement de l’État du Koweït, pour des montants totaux d’impôts et d’intérêts de 1,8 et 2,2 millions d’euros, au titre de la location d’autres biens immobiliers situés au 38-40 avenue des Champs-Elysées à Paris (où se situe le magasin Zara Home) et avenue du Canada aux Ulis (Essonne). Mais ces affaires se présentent différemment, puisque l’État du Koweït n’y apparaît cette fois pas comme propriétaire direct des biens, mais en tant qu’associé de deux sociétés civiles immobilières : la SCI des Champs et la SCI Aigle, dont il détient 99,99% des capitaux. Le tribunal administratif et la cour d’appel ont pourtant raisonné de la même manière que dans l’affaire de la tour Manhattan, ce qui constitue une erreur de droit. Le Conseil d’État a donc cassé les deux arrêts en cause et renvoyé les affaires devant la cour d’appel.

Contactée, l'ambassade du Koweït en France n’a pour l’heure pas donné suite à nos sollicitations

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Hausse des loyers à la carte .
Globalement, les locations meublées et vides sont plus chères que l'an dernier. Mais pas partout.Pour les locations vides, la hausse varie de 1 % à Toulon et Montpellier à 13 % à Boulogne-Billancourt. Et si les loyers sont restés stables à Lille, Bordeaux ou Aix-en-Provence, ils ont reculé de 2 % à Paris, de 3 % à Annecy et de 4 % à Clermont-Ferrand ou Montreuil. A noter que le montant moyen le moins cher s'élève à 484 euros par mois à Limoges, contre 1 579 euros à Paris - évidemment la ville la plus chère.

usr: 1
C'est intéressant!