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Immobilier Crédit immobilier : emprunter après 55 ans, c’est possible, mais à quelques conditions

14:05  03 juin  2021
14:05  03 juin  2021 Source:   capital.fr

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Crédit immobilier : emprunter après 55 ans, c’est possible, mais à quelques conditions © leszekglasner - Getty Images Crédit immobilier : emprunter après 55 ans, c’est possible, mais à quelques conditions

A l’approche de la retraite, le crédit immobilier devient plus difficile à décrocher. Il est pourtant possible de rassurer les banques méfiantes.

C’est l’âge charnière, celui auquel les banques exigent des justificatifs lors d’un crédit immobilier. “A partir de 55 ans, la quasi-totalité des banques demandent une estimation du montant de la retraite qui sera versée. Document dont il faut faire la demande auprès de son organisme de retraite”, précise Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Si les banques sont aussi attentives, c’est qu’elles se laissent le choix de prendre en compte, au choix, les revenus professionnels ou le montant de la future pension. “Sans ce document, les banques ne prêtent pas, car elles ne disposent pas de suffisamment de visibilité financière. Elles ne prennent donc pas le risque de financer un ménage avec la possibilité qu’il ne soit pas solvable par la suite”, abonde Cécile Roquelaure, porte-parole d’Empruntis.

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Car le passage à l’âge de la retraite engendre logiquement des pertes de revenus. Le taux de remplacement médian - c’est à dire le rapport entre le montant de la pension et celui du dernier salaire perçu - pour un salarié du privé (né après les années 1950 et ayant effectué une carrière complète) atteint 75%. Ainsi, un salarié subit une perte de pouvoir d’achat de 25% au moment de liquider sa pension.

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Un coup dur qui réfrène les ambitieux. Chez Vousfinancer, seuls 12% des emprunteurs avaient plus de 50 ans en 2020, contre 17% en 2019. “Un chiffre en recul dans un contexte de durcissement des conditions d’octroi de crédit et de baisse du taux d’usure, taux maximum auquel il est possible d’emprunter”, constate Sandrine Allonier. Pire : seulement 3% dépassent actuellement l’âge de 60 ans. A cet âge-là, 50% des emprunteurs disposent de revenus inférieurs à 25.000 euros nets par an (environ 2.000 euros par mois). Si l’affaire est donc mal engagée, le dossier n’est pas pour autant perdu. La première règle est alors de rassurer la banque sur vos capacités financières.

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Rassurer la banque grâce à son patrimoine

“Les profils seniors ont des atouts à faire valoir auprès des banquiers”, assure Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis courtage. Ce type de clientèle est souvent déjà propriétaire et dispose surtout d’une solide épargne en assurance vie, preuve de bonne gestion financière. En l’absence d’épargne, il conviendra donc d’avoir une solide justification auprès du banquier : financement des études de l’enfant ou imprévu financier majeur. S’il est déjà propriétaire, le ménage pourra aussi faire valoir l’atout d’une future hausse de revenus grâce à la location. Cette dernière viendra pallier en bonne partie la perte de pouvoir d’achat au moment de la retraite. Quant à la durée du prêt, elle ne doit pas excéder 15 ans, préviennent les courtiers, afin de rembourser le plus rapidement possible intérêts et capital et d’être assuré jusqu’à la fin de votre prêt.

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Envisager un prêt palier

Encore peu connu des emprunteurs, le système du prêt palier consiste à abaisser l’échéance du crédit au moment du passage à la retraite pour adapter les mensualités aux nouveaux revenus. Le courtier Vousfinancer en témoigne : une de ses clientes grenobloises de 57 ans disposant de 1.800 euros de revenus nets à pu obtenir un prêt à paliers de 100.000 euros. Les premières mensualités sont fixées pour le moment à 620 euros, jusqu’à sa retraite à 65 ans, puis passeront à 425 euros lorsque ses revenus baisseront.

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“Cette option est souvent peu étudiée par les banquiers, car les conseillers ne sont pas toujours au courant de son existence, souligne Ludovic Huzieux. Le prêt palier est utile pour tout le monde, et en particulier les Français qui subissent un vrai décrochage de revenus, comme les travailleurs non-salariés.”

Le prêt palier est utile pour les Français qui subissent un vrai décrochage de revenus

En pratique, le prêt palier peut prendre la forme d’une double ligne de crédit. L’une sur 15 ans, et l’autre sur 10 par exemple. Le ménage s’acquitte de deux crédits distincts durant les 10 premières années, avant d’amortir le reste du capital pendant 5 ans durant sa retraite. “L’idée est de faire tourner la machine à crédit au maximum pendant que le ménage est encore en activité, et le pousser à la limite du seuil d’endettement de 35%”, explique Cécile Roquelaure.

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Opter pour l’assurance de sa banque

Si l’on conseille à la quasi-totalité des emprunteurs d'opter pour une assurance externe à sa banque - les tarifs des organismes spécialisés étant bien moins onéreux -, la maxime n’est pas forcément valable pour les clients proches de la retraite. “La banque préférera toujours que le client souscrive à son contrat d’assurance de prêt. Ce n’est pas un problème pour les clients autour de 60 ans”, assure Ludovic Huzieux. Au sein des assurances alternatives, le futur retraité devra assumer seul les risques de maladie et de décès, là où ce paramètre est davantage mutualisé au sein d’un établissement bancaire. Dans ce dernier, les tarifs pourraient donc être plus intéressants pour ce type de ménage.

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Une très bonne nouvelle, car en période de taux bas, l’assurance emprunteur est souvent le poste de dépense qui pèse le plus lourd lors de la signature d’un crédit. ”Il est l’un des problèmes majeurs que l’on rencontre avec l’emprunt des seniors, confirme Sandrine Allonier. Le poids de l’assurance est parfois tel que le TAEG, taux annuel effectif global, peut dépasser le taux d’usure (2,52% sur entre 10 et 20 ans), taux maximal au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter.” Les taux d’assurance d’un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans oscillent entre 0,40% à 0,60%, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20%, précise-t-elle.

Un banquier dispose toujours d’une marge de manœuvre sur les tarifs de l'assurance

Plusieurs solutions peuvent alors être envisagées. D’une part, la négociation. En acceptant l’assurance de prêt de votre banque, vous bénéficiez d’un argument de poids pour abaisser le taux du crédit ou de l’assurance. “Un banquier dispose toujours d’une marge de manœuvre sur les tarifs de l'assurance", rappelle Cécile Roquelaure.

L’autre option, si la surprime appliquée est trop élevée, consiste à souscrire un crédit… sans assurance. Rare, cette option peut être envisagée lorsque la banque le permet. “En prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé”, conseille le courtier Vousfinancer. Les prêts hypothécaires sans assurance comportent cependant des risques. Car un défaut de paiement entraîne la saisie du bien par la banque, qui se réserve le droit de le revendre.

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