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Immobilier Crédit immobilier : le gouvernement veut-il freiner l’accession à la propriété ?

14:05  14 juin  2021
14:05  14 juin  2021 Source:   capital.fr

Crédit immobilier : emprunter après 55 ans, c’est possible, mais à quelques conditions

  Crédit immobilier : emprunter après 55 ans, c’est possible, mais à quelques conditions A l’approche de la retraite, le crédit immobilier devient plus difficile à décrocher. Il est pourtant possible de rassurer les banques méfiantes. C’est l’âge charnière, celui auquel les banques exigent des justificatifs lors d’un crédit immobilier. “A partir de 55 ans, la quasi-totalité des banques demandent une estimation du montant de la retraite qui sera versée. Document dont il faut faire la demande auprès de son organisme de retraite”, précise Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.

Crédit immobilier : le gouvernement veut-il freiner l’accession à la propriété ? © Nora Carol Photography / Getty Images Crédit immobilier : le gouvernement veut-il freiner l’accession à la propriété ?

Pour tenter de faire baisser les prix tout en sécurisant les banques et les emprunteurs face au risque de défaut de paiement, l’exécutif voudrait encore durcir les critères d’accès au crédit. Une stratégie qui complique un peu plus l’investissement locatif, dénonce Henry Buzy-Cazaux, le président de de l’Institut du management des services immobiliers.

La menace est brandie : le Haut conseil de stabilité financière, autorité de régulation des crédits présidée par le ministre de l’Economie, pourrait bien restreindre encore l’accès au crédit immobilier pour les ménages. Cette instance, inconnue du grand public avant qu’elle ne rende un avis en novembre 2019 visant à recommander aux banques de limiter la distribution des crédits, a fini par assouplir ses oukases au début de 2021... Il reste que les nouvelles règles vont s’imposer en juillet prochain comme des obligations réglementaires, et qu’aucune souplesse ne sera tolérée. Rappelons les critères actuels : un taux d’endettement maximum de 33%, pouvant aller jusqu’à 35% pour l’achat d’un logement neuf, une durée maximum de crédit de 25 ans et un apport personnel significatif. En outre, les établissements peuvent de façon discrétionnaire et justifiée prendre des libertés avec ces critères pour 15% de leur production.

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  Bourse, or, immobilier... quel est le meilleur placement sur le long terme ? Bourse et or constituent des placements très rentables (quoique volatils) sur longue période, même en tenant compte de l’inflation, souligne notre chroniqueur Marc Touati, président du cabinet ACDEFI. Pour autant, investir dans une résidence principale reste un “must”, selon lui. C’est la question que tous les épargnants et investisseurs se posent en permanence : quel est le meilleur placement sur long terme (c’est-à-dire sur au moins 8-10 ans) tant en matière de rentabilité que de fiabilité ? Cette question est d’autant plus importante actuellement que, depuis un an, l’épargne des particuliers a flambé dans la totalité des pays développés,

Le HCSF voudrait aller plus loin, et non seulement sanctionner les banques qui enfreignent ces règles, mais aussi durcir les critères. La raison alléguée consiste à protéger tant les banques contre les défauts de paiement d’emprunteurs fragilisés par la crise que les emprunteurs au profil tangent contre le risque de se mettre dans un mauvais pas. Cette réflexion intervient alors que les taux d’intérêt sont à un niveau plus bas que jamais, accessibles en tout cas à une partie majeure des ménages prétendant à un crédit. Et si le gouvernement utilisait le HCSF à d’autres fins que purement prophylactiques ? Deux objectifs cachés se devinent... Faire baisser les prix et freiner l’accession à la propriété.

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  Crédit immobilier : de nouvelles contraintes pour les banques dès cet été ? Les établissements qui ne respectent pas les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en matière d'octroi de crédits immobiliers pourraient être contraints de le faire. Avec des taux de crédits toujours aussi bas, le marché de l'immobilier se porte comme un charme. "Nous répondons à un nombre de demandes hallucinant depuis cinq mois", affirme un courtier auprès des Échos. Mais cette tendance pourrait bientôt être freinée.

S’agissant des prix, la crise n’a pas opéré sur eux comme on aurait pu le penser. Il serait malhonnête de prétendre qu’elle a été sans effet : Paris et une partie de sa couronne, qui connaissaient des augmentations annuelles à deux chiffres, ont baissé et stagnent aujourd’hui. Les villes moyennes, vers lesquelles les regards des Français se tournent de plus en plus, ont des évolutions différenciées, les plus attractives en hausse, les autres affectées par les circonstances et en légère correction à la baisse. On ne peut nier quoi qu’il en soit que la resolvabilisation des acquéreurs par les prix n’a pas eu lieu. Les valeurs atteignent, au plus mauvais moment de l’histoire du pays, des niveaux insupportables dans les grandes métropoles, représentant entre 7 et 9 années de revenus nets d’un ménage. On prête depuis toujours au couple constitué par des taux d’intérêt bas et une accessibilité forte grâce à une politique de distribution généreuse un défaut majeur, celui de favoriser les augmentations de prix. En clair, les propriétaires ont beau jeu de demander plus cher puisque les crédits permettront d’absorber la hausse, sans que les acquéreurs se raréfient. Du moins en reste-t-il assez pour que les biens se vendent dans des délais corrects. Fermer ne serait-ce qu’un peu les vannes du crédit, c’est se donner une chance de juguler le progrès des prix. Vrai pour les logements existants, et vrai aussi pour les logements neufs : les promoteurs sont bien contraints de s’adapter à la demande solvable.

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  Immobilier. Pourquoi le marché bat des records, malgré la crise La barre du million de transactions a été franchie. La pandémie n’a pas freiné l’attrait pour la pierre, elle a même rebattu les cartes du marché immobilier. Les prix flambent, la pénurie d’offre s’accentue. Qui l’eut cru ? Avec 1,08 million de logements anciens vendus entre mars 2020 et mars 2021, le nombre de transactions immobilières a signé un record historique… en pleine pandémie. Le dernier datait de 2019 (1,07 million).

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Vidéo: Crédit immobilier : de nouvelles contraintes pour les banques dès cet été ? (Capital)

Et puis, quand on regarde la politique du logement menée depuis l’élection du président Macron, on trouve bien des indices que l’exécutif du moment ne veut pas accélérer l’allure vers un taux de propriétaires occupants plus élevé. Emmanuel Macron est sans doute beaucoup plus du côté de l’usage que de celui de la détention. Il sait que la propriété constitue un frein à la mobilité, elle-même condition d’un meilleur niveau d’emploi. Le télétravail ne va pas remettre en question ce constat, tout au plus l’atténuera-t-il. Si tel est le cas, si l’Élysée et Matignon veulent que les Français soient davantage locataires qu’ils ne le sont aujourd’hui, évidemment sans oser le dire de peur de troubler les esprits, il faut que l’investissement locatif soit encouragé.

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  Pourquoi l'accès au crédit immobilier va se durcir à partir de cet été Alors que le marché immobilier français est en bonne santé, le Haut conseil à la stabilité financière recommande de durcir l'accès au crédit. Une mesure que ne comprend pas vraiment Maëlle Bernier, directrice de la communication et porte-parole de MeilleurTaux.com. Sur Europe 1, elle juge ce tour de vis "surprenant" et affirme que cela va complexifier l'accès au crédit d'une partie de la population.

On ne perçoit pas non plus cela : les mêmes critères du HCSF compliquent les achats de logements à des fins locatives. ANACOFI Immobilier, le quasi ordre qui rassemble les conseils en gestion de patrimoine, propose par exemple que la moindre imposition obtenue par la défiscalisation soit prise en compte pour apprécier le dossier de demande de prêt d’un investisseur. On pourrait aussi vouloir que les investisseurs qui souscrivent une assurance contre les impayés voient une quote part majorée du loyer retenue pour le calcul des produits d’exploitation. Enfin, il n’est que temps de stabiliser un statut fiscal commun aux investisseurs dans le neuf et dans l’ancien, simple, lisible et durable, améliorant le rendement de l’immobilier résidentiel locatif. Il n’est que temps que le gouvernement soit cohérent : s’il y a moins d’accédants à l’avenir, il est indispensable que les ménages puissent aisément devenir locataires et pour cela, il faut que les investisseurs soient au rendez-vous. Les institutionnels reviennent enfin vers l’habitation, mais c’est sur les particuliers qu’il faut compter par priorité, à ce jour détenteurs de 95% du parc.

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On serait naïf de croire que le HCSF ne vise que l’orthodoxie bancaire et la maîtrise des risques en se préparant à limiter la distribution des crédits. Le crédit immobilier est bien un levier de la politique du logement et l’exécutif s’en sert plus qu’aucun autre avant lui. Il le fait juste sans aller au bout de la logique, qui exige de développer un parc locatif privé à la mesure des besoins. Obliger à la rénovation énergétique du parc existant ne suffira pas. Il se pourrait même que cela dissuade des vocations de bailleurs si l’accompagnement manque de souffle. Il est urgent de miser sur les ménages et de leur créer les conditions d’investir sans modération.

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