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Immobilier Immobilier : comment réussir son achat à crédit ?

12:20  18 juin  2021
12:20  18 juin  2021 Source:   abonnement.leparisien.fr

Crédit immobilier : emprunter après 55 ans, c’est possible, mais à quelques conditions

  Crédit immobilier : emprunter après 55 ans, c’est possible, mais à quelques conditions A l’approche de la retraite, le crédit immobilier devient plus difficile à décrocher. Il est pourtant possible de rassurer les banques méfiantes. C’est l’âge charnière, celui auquel les banques exigent des justificatifs lors d’un crédit immobilier. “A partir de 55 ans, la quasi-totalité des banques demandent une estimation du montant de la retraite qui sera versée. Document dont il faut faire la demande auprès de son organisme de retraite”, précise Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.

Pour devenir propriétaire d'un bien, il est crucial de disposer d’un apport personnel consistant et d’adapter l'assurance à ses besoins. (Illustration) LP/Philippe Lavieille © Ph Lavieille Pour devenir propriétaire d'un bien, il est crucial de disposer d’un apport personnel consistant et d’adapter l'assurance à ses besoins. (Illustration) LP/Philippe Lavieille

Des taux d’intérêt historiquement bas, beaucoup de Français qui veulent en profiter, des prix qui grimpent, une production record de crédits… Pour se prémunir contre toute surchauffe, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a confirmé ce mardi rendre contraignantes les règles d’emprunt qu’il « recommande » aux banques depuis janvier. À savoir un taux d’endettement de 35 % maximum - assurance incluse - pour des prêts pouvant atteindre 25 ans maximum (27 ans dans le neuf). L’autorité devrait les imposer elle-même cet été, sans recourir à la loi, et laisser le pouvoir de contrôle et de sanction à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).

Bourse, or, immobilier... quel est le meilleur placement sur le long terme ?

  Bourse, or, immobilier... quel est le meilleur placement sur le long terme ? Bourse et or constituent des placements très rentables (quoique volatils) sur longue période, même en tenant compte de l’inflation, souligne notre chroniqueur Marc Touati, président du cabinet ACDEFI. Pour autant, investir dans une résidence principale reste un “must”, selon lui. C’est la question que tous les épargnants et investisseurs se posent en permanence : quel est le meilleur placement sur long terme (c’est-à-dire sur au moins 8-10 ans) tant en matière de rentabilité que de fiabilité ? Cette question est d’autant plus importante actuellement que, depuis un an, l’épargne des particuliers a flambé dans la totalité des pays développés,

Est-ce à dire que les banquiers vont être plus frileux à accorder des crédits ? Certains acteurs comme les courtiers le craignent déjà. Pour l’emprunteur, cette nouvelle contrainte l’oblige à être plus vigilant encore dans la préparation de son crédit. Il est plus que jamais crucial de disposer d’un apport personnel consistant et d’adapter sa couverture à ses besoins.

Un apport personnel requis de 15 % à 25 %

Acheter sans apport n’est plus qu’un lointain souvenir. L’apport personnel est devenu un prérequis, dont le poids augmente au fil des mois. « Il représente aujourd’hui 25 %-26 % en moyenne du coût d’achat d’un bien, frais d’agence inclus, estime Michel Mouillart, directeur scientifique de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Le taux d’apport personnel moyen en mai a même grimpé de 20 % par rapport à décembre 2019 », insiste-t-il. Même constat chez le courtier Meilleurtaux. « Il faut un apport personnel d’au moins 15 % à 20 % pour un crédit moyen de 220 000 euros en France », précise sa porte-parole, Maël Bernier.

Immobilier : une régularisation peut-elle annuler la déchéance du terme d’un crédit ?

  Immobilier : une régularisation peut-elle annuler la déchéance du terme d’un crédit ? Vos questions juridiques traitées par Capital avec l'aide de nos avocats experts.La réponse de l’avocat : Non, car, à se comporter de la sorte, madame Y. risque de voir sa banque prononcer la déchéance du terme, qui l’autorise à demander un remboursement immédiat du solde du prêt. Une déchéance que même la régularisation ultérieure des échéances ne rendra pas, selon la plupart des contrats de crédit, caduque.

Ce qui risque de poser problème à certains profils, selon l’Association professionnelle de courtiers en crédit CNCEF Crédit. « La norme contraignante attendue à l’été de 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, va pénaliser les primo-accédants et les emprunteurs plus aisés dont les investisseurs, juge sa présidente Christelle Molin-Mabille. Les premiers, parce que leurs revenus ne leur permettent pas d’avoir l’apport suffisant pour rester en dessous des 35 %, les seconds parce que ce seul critère va les priver de contracter un prêt, même s’ils disposent d’un reste à vivre confortable. »

Eviter le surendettement

Un coup dur pour les jeunes selon Maël Bernier. « Ils sont contraints de louer alors qu’à surface équivalente, le loyer dans les villes moyennes est souvent aussi coûteux qu’une mensualité de crédit, d’autant plus qu’on leur réclame le même ratio qu’un crédit, à savoir trois fois le montant du loyer », s’agace-t-elle. Ce que temporise la Banque de France, qui rappelle que « 20 % des dossiers peuvent déroger à cette règle des 35 % et des 25 ans maximum. Cette tolérance devrait être maintenue pour aider les primo-accédants… On ne cherche pas à freiner le crédit mais à éviter le surendettement ».

Crédit immobilier : les difficultés que rencontrent encore les emprunteurs pour changer d’assurance

  Crédit immobilier : les difficultés que rencontrent encore les emprunteurs pour changer d’assurance Plus de 10 ans après les premières lois de libéralisation du marché de l’assurance de prêt, les banques useraient encore de pratiques dilatoires rendant les changements de contrat difficiles pour les emprunteurs, rapporte le courtier Securimut. Un marché de 7 milliards d’euros, porté par 7 millions de propriétaires s’acquittant encore de mensualités de crédit, et capté à 88% par les banques. Le constat, dressé par le comité consultatif du secteur financier (CCSF) est sans appel.

L’assurance emprunteur joue un rôle clé. Son poids de base - ou « obligatoire » - qui vise à couvrir chacun des emprunteurs en cas de décès ou d’invalidité, devient important dans l’obtention ou le rejet d’un prêt. Avec une couverture à 100 %, l’assuré est couvert entièrement en cas de décès par exemple de son conjoint et n’aura rien à rembourser à sa banque. « Beaucoup d’établissements exigent une couverture de 100 % par personne, or ce n’est pas toujours nécessaire, la limiter peut permettre de rester dans les 35 % d’endettement imposés », explique la porte-parole de Meilleurtaux, qui invite à faire jouer la concurrence.

Et de citer le cas d’un couple de 38 ans ou l’un des conjoints a une excellente rémunération, l’autre pas. Tous deux veulent emprunter 380 000 euros à 1 % d’intérêt. « Assurer à 100 % le plus fort salaire peut suffire, car il permet de protéger le conjoint qui n’a pas ou peu de revenus en cas de décès. S’il opte pour l’assurance groupe de leur banque (0,37 %), le couple doit gagner 5 300 euros nets/mois pour obtenir son crédit, mais 5 100 euros s’ils choisissent une assurance déléguée moins chère (0,15 %). De la même manière, un couple gagnant chacun 1 900 euros nets/mois peut avoir intérêt à souscrire une assurance à 50 % chacun pour se protéger à hauteur de la moitié du capital emprunté en cas de décès et ainsi passer sous la barre fatidique des 35 % d’endettement.

Immobilier. Pourquoi le marché bat des records, malgré la crise

  Immobilier. Pourquoi le marché bat des records, malgré la crise La barre du million de transactions a été franchie. La pandémie n’a pas freiné l’attrait pour la pierre, elle a même rebattu les cartes du marché immobilier. Les prix flambent, la pénurie d’offre s’accentue. Qui l’eut cru ? Avec 1,08 million de logements anciens vendus entre mars 2020 et mars 2021, le nombre de transactions immobilières a signé un record historique… en pleine pandémie. Le dernier datait de 2019 (1,07 million).

Gare au coût de l’assurance facultative

Un taux peut en cacher un autre. Au moment d’acheter un bien et de négocier son crédit, on a tous le même réflexe, celui de regarder le TAEG, autrement dit le Taux effectif global, qui regroupe à la fois le taux d’intérêt du prêt et son taux d’assurance. Présent dans chaque offre de prêt, il sert de référence pour connaître le coût global d’un crédit immobilier comme pour comparer les offres de prêts entre elles. Le consulter est un réflexe logique, conseillé même… Sauf qu’il peut s’avérer être un faux ami.

« Une grande majorité des banques a développé une pratique qui rend peu efficace toute référence au TAEG : elles excluent tout simplement une grande partie, souvent la moitié du coût de l’assurance emprunteur. Cela permet d’afficher un TAEG plus bas et d’être ainsi mieux-disant par rapport à la concurrence », dénonce Émilie Ruben, porte-parole de Sécurimut, filiale d’Aéma, le groupe mutualiste issu de la fusion d’Aésio et de la Macif.

Cette affirmation peut surprendre quand on sait que depuis janvier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité de référence en la matière, contraint les banques à inclure dans leur proposition de crédit le coût de l’assurance emprunteur. En réalité, le diable se cache dans les détails. Il faut savoir que l’assurance-crédit contient des garanties obligatoires, que proposent les banques dans leur contrat de prêt comme la couverture décès et invalidité, mais aussi des garanties facultatives comme l’incapacité ou la perte d’emploi par exemple.

« Beaucoup jouent sur ce périmètre flou entre garanties facultatives et obligatoires pour sortir du calcul du TAEG les garanties dites facultatives comme l’incapacité de travail qu’une autre banque va, elle, considérée comme obligatoire et l’inclure dans sa garantie de base et ainsi peser sur le taux final. » C’est le cas d’Agnès, qui a souscrit en mars un prêt bancaire avec son mari pour s’offrir une maison en Touraine. « Non seulement la part obligatoire de leur assurance ne prend en compte que son mari, ce qui permet d’exclure 50 % du coût de l’assurance, mais elle inclut une assurance perte d’emploi pour Agnès que l’on sait inefficace, décrypte Emilie Ruben, documents à l’appui. Si elle veut être protégée comme son mari, Agnès doit souscrire l’assurance facultative de sa banque, ce qui fait grimper leur taux global de 1,50 % à… 1,93 % ! »

Le simulateur de prêt immobilier en quatre questions .
L’achat d’un bien immobilier est une étape importante, même excitante, pour tous. Mais avant de se lancer dans l’aventure, il est important de bien préparer son budget. Le simulateur de prêt reste pour cela un outil incontournable. Présentation en quatre questions. Le marché de l’immobilier se porte bien avec plus d’un million de transactions sur un an, selon les Notaires de France1. Nombreux sont ceux qui souhaitent changer d’air mais aussi ceux qui se posent des questions de budget. Si c’est votre cas, alors vous avez tout intérêt à considérer la simulation d’un prêt immobilier.

usr: 6
C'est intéressant!