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Immobilier Votre bien immobilier peut-il perdre de la valeur en raison de la réforme du DPE ?

16:10  25 juin  2021
16:10  25 juin  2021 Source:   capital.fr

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Votre bien immobilier peut-il perdre de la valeur en raison de la réforme du DPE ? © AndreyPopov / Getty Images Votre bien immobilier peut-il perdre de la valeur en raison de la réforme du DPE ?

La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) entrera en vigueur le 1er juillet. Avec le nouveau mode de calcul, certains logements verront leur note énergétique dégradée, tandis que d’autres verront la leur améliorée… Voici les changements à venir pour les propriétaires.

Plus que quelques jours avant le grand chamboulement. Le 1er juillet 2021, entrera en vigueur la réforme du diagnostic de performance énergétique, le fameux DPE. Ce document, qui est obligatoirement établi à la vente ou la mise en location d’un bien immobilier, donne une estimation de sa consommation énergétique. Il lui attribue une note allant de A pour les plus économes, à G pour les plus énergivores. Cette refonte d’ampleur, qui était prévue depuis la loi Elan de 2018, est cruciale puisque le DPE constitue le véritable pivot des politiques publiques en matière de rénovation énergétique. C’est notamment sur ses résultats que s’appuie l’interdiction d’augmenter le loyer dans les passoires thermiques (étiquettes F et G), effective depuis le 1er janvier dans les zones tendues… Idem pour la future interdiction de location de ces mêmes logements, prévue dans la loi climat et résilience.

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Qu’est-ce qui change ?

Parmi les grandes nouveautés, le DPE va être rendu juridiquement opposable, au même titre que les autres diagnostics immobiliers. Ce qui signifie que lors d’une vente ou d’une location, le vendeur ou bailleur engagera sa responsabilité sur les informations que le document contient. Son acheteur ou locataire pourra donc se retourner contre lui en cas d’erreur ou de manquement. Autre changement majeur : le DPE va être rendu plus fiable. Jusqu’ici, deux méthodes de calculs coexistaient. La première, dite “3CL” (pour calcul de la consommation conventionnelle des logements), consiste en une étude approfondie des caractéristiques intrinsèques du bâti (isolation, mode de chauffage, matériaux de construction, etc.). Et la seconde, dite “sur facture”, ne se réfère qu’aux dépenses énergétiques des occupants du logement. Une technique actuellement appliquée sur tous les logements construits avant 1948 (soit près d’un logement sur deux). Trop dépendante du comportement des occupants, cette seconde méthode est définitivement abandonnée.

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Mais le principal changement, celui qui impactera directement les propriétaires, tient dans l’instauration d’un double seuil de notation. Dans sa nouvelle version, le DPE ne sera plus calculé sur la seule consommation énergétique des biens, mais aussi sur leurs volumes d’émissions de gaz à effet de serre. En clair, l’étude du bâti se soldera par l’attribution de deux notes : une étiquette énergétique évaluant la consommation du bien et une étiquette climat, évaluant son taux d’émission de CO2. Et c’est la pire de ces deux notes qui sera retenue comme étiquette globale du bien. “D’un simple diagnostic énergétique, on va passer à un véritable diagnostic environnemental”, explique Thierry Marchand, le président de la chambre des diagnostiqueurs de la Fnaim.

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  Votre bien immobilier peut-il perdre de la valeur en raison de la réforme du DPE ? © Fournis par Capital Comparatif entre l'actuelle version du DPE (en haut) et la version à venir au 1er juillet 2021 (en bas), avec le nouveau critère d'émission de gaz à effet de serre. Ministère de la Transition écologique

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La note de votre logement peut-elle évoluer ?

La prise en compte de ce nouveau paramètre va mécaniquement impacter la notation des biens : près de 40% des logements pourraient voir leur note dégradée… ou améliorée. Dans le détail, selon les estimations du gouvernement, près de 800.000 logements devraient basculer dans la catégorie des passoires thermiques, tandis que près de 600.000 devraient en sortir. Principal vecteur de mouvement : le mode de chauffage. Certains biens chauffés au fioul ou au gaz, qui émettent donc plus de carbone, devraient être rétrogradés sur l’échelle du DPE. A l’inverse, les biens chauffés à l’électricité ou au bois devraient remonter.

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Pour l’heure, l’exécutif assure que ces mouvements ne devraient pas excéder une classe de DPE : les biens actuellement notés E ne devraient pas descendre en-dessous de l’étiquette F, et inversement. Mais la réalité pourrait être tout autre… “Vu les premières simulations effectuées par les éditeurs de logiciels, on pourra avoir des cas de changement de deux classes. Il n’y en aura pas beaucoup, mais il y en aura”, affirme Thierry Marchand. Selon lui, certains logements pourvus d’une chaudière gaz hors condensation même récente, qui se situent actuellement sur le bas de l’étiquette D, pourraient basculer en classe F. “Mais il y aura aussi des mouvements similaires dans l’autre sens”, rassure-t-il. Problème : il est aujourd’hui impossible d’anticiper une éventuelle évolution de la note de son logement. Les résultats du nouveau DPE ne seront d’ailleurs pas du tout comparables avec ceux du nouveau. Le seul moyen d’être fixé est de réaliser un nouveau DPE.

Votre logement peut-il perdre de la valeur ?

Une chose est sûre : la réforme du DPE va affecter la valeur immobilière des biens. Selon la dernière étude des notaires portant sur “la valeur verte des logements”, les biens d’étiquettes F et G se vendent entre 2% et 18% moins cher que les biens de classe D, toute chose égale par ailleurs. L’impact de la note énergétique sur la valeur du bien dépend à la fois de sa nature (elle a moins de conséquence sur les appartements que sur les maisons), de l’année de construction et de la zone géographique (elle a moins d’incidence dans les régions chaude, où les besoins en chauffage sont moindres).

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Que faire si vous souhaitez acheter, vendre ou louer ?

Rassurez-vous si vous envisagez de vendre : un sursis est accordé à tous les propriétaires qui ont réalisé un DPE avant le 1er juillet. Leur diagnostic actuel pourra être utilisé pour conclure une vente jusqu’au 31 décembre 2024, dans la limite de sa validité actuelle (un DPE est valable 10 ans). Idem, d’ailleurs, pour les propriétaires qui ont récemment acheté dans le but de louer : ils pourront se servir de leur DPE actuel jusqu’à cette échéance pour signer un bail. Pour eux toutefois, il serait préférable de rapidement réaliser un nouveau DPE. La loi climat et résilience, certes encore en cours d’examen au Parlement, va en effet interdire la location des biens étiquetés F et G. Cette interdiction devrait être applicable à partir de 2025 pour les logements de la classe G et à compter de 2028 pour les biens d’étiquette F. Un changement de note en raison de la réforme du DPE pourrait alors les contraindre à rapidement prévoir des travaux.

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Le président de la chambre des diagnostiqueurs Fnaim voit aussi un effet pour les futurs acheteurs. “Les banques ont déjà resserré les conditions de prêts sur les ménages qui souhaitent acheter des biens mal notés ou présentant un DPE vierge, lorsqu’il y a impossibilité d’établir le diagnostic. Car il est difficile d’anticiper l’évolution de leur valeur”, expose-t-il. “Je ne pense pas qu’elles vont totalement fermer les vannes dans ces situations, mais elles imposeront peut-être d’envisager des travaux à court terme”, conclue-t-il.

Le prix du DPE va-t-il augmenter ?

C’est une des conséquences de sa fiabilisation : le DPE va devenir encore plus technique et donc plus long à établir pour les diagnostiqueurs professionnels. Et qui dit plus long, dit plus cher. “Désormais, plus question d’estimation, chaque élément technique devra être mesuré. On va donc obligatoirement passer beaucoup plus de temps sur chaque logement”, prévient Thierry Marchand. D’après lui, le prix du DPE, actuellement compris entre 60 et 120 euros selon les logements, sera difficilement tenable en-dessous de 200 euros pour une maison type de 110 mètres carrés.

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