•   
  •   

Immobilier Montant, recours, complément de loyer: Tout savoir sur l’encadrement des loyers parisiens

22:05  09 juillet  2021
22:05  09 juillet  2021 Source:   challenges.fr

Votre bien immobilier peut-il perdre de la valeur en raison de la réforme du DPE ?

  Votre bien immobilier peut-il perdre de la valeur en raison de la réforme du DPE ? La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) entrera en vigueur le 1er juillet. Avec le nouveau mode de calcul, certains logements verront leur note énergétique dégradée, tandis que d’autres verront la leur améliorée… Voici les changements à venir pour les propriétaires. Plus que quelques jours avant le grand chamboulement. Le 1er juillet 2021, entrera en vigueur la réforme du diagnostic de performance énergétique, le fameux DPE. Ce document, qui est obligatoirement établi à la vente ou la mise en location d’un bien immobilier, donne une estimation de sa consommation énergétique.

Logements Paris © AFP/Archives - JACQUES DEMARTHON Logements Paris

Deux ans après l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris, une étude de Meilleurs Agents démontre qu’une annonce sur deux ne respecte pas cette mesure. Challenges vous explique comment vérifier si votre logement respecte ce dispositif et quels sont les recours possibles.

Anne Hidalgo, maire de Paris, s’était montrée favorable à la mise en place de l’encadrement des loyers, en juillet 2019: "C’est une mesure de justice sociale bénéfique pour le pouvoir d’achat des Parisiens, et notamment des classes moyennes, pour que ceux qui font vivre Paris puissent continuer de vivre à Paris." Mais deux ans plus tard, 50% des annonces ne respectent toujours pas cet encadrement, selon une étude de Meilleurs agents, publiée en juin dernier. Et sont notamment illégales les annonces des appartements avec des petites surfaces et donc celles qui s’adressent aux personnes de classe moyenne ou aux étudiants. A titre d’exemple, 78% des annonces de logements vides de moins de 20m² ne respectent pas le dispositif. Mais alors, comment savoir si notre bail est conforme et quels sont les recours possibles ?

II serait temps de réfléchir et de se montrer intelligent face à la crise du logement

  II serait temps de réfléchir et de se montrer intelligent face à la crise du logement Dans le débat public, le logement est très loin d'occuper la place qui devrait être la sienne alors qu'il s'agit d'un problème majeur pour beaucoup de Français. On n'en parle guère qu'une fois par an, lorsque la Fondation Abbé-Pierre publie son rapport sur le mal-logement en France. Après, c'est fini.Pourtant, la hausse des prix de l'immobilier est loin d'être une bonne nouvelle pour une grande partie de la population.

Première étape: trouver le montant maximal du loyer, que doit respecter le propriétaire. "Le loyer du logement doit se situer dans une fourchette entre le loyer minoré (30% en moins que le loyer médian de référence) et le majoré (20% en plus). Le loyer de référence est lui décidé par un arrêté du préfet. Pour le calcul, la ville de Paris est divisée en 14 secteurs géographiques correspondant à 80 quartiers, qui dispose chacun d’un loyer de référence - adapté selon l’année de construction du logement, son nombre de pièces ou encore s’il est meublé ou non", explique Maitre Philippe Vincent, avocat spécialisé en droit des affaires et de la construction, du cabinet Avocats Picovschi. Une carte interactive a été mise en ligne par la DRIHL (Direction régionale et départementale de l’hébergement et du logement) pour faciliter la connaissance des montants de l’encadrement. "Aujourd’hui, il est très simple de savoir si un logement respecte la loi ou s’il faut engager des recours", ajoute-t-il.

Airbnb: le numéro d'enregistrement désormais obligatoire à Paris

  Airbnb: le numéro d'enregistrement désormais obligatoire à Paris Les propriétaires parisiens souhaitant louer sur Airbnb doivent dès jeudi obligatoirement renseigner le numéro d'enregistrement obtenu auprès de la mairie, a indiqué la plateforme qui s'était engagée en février à renforcer ses outils pour une meilleure régulation des meublés touristiques. Airbnb avait le 1er avril rendu ce numéro d'enregistrement obligatoire pour toute nouvelle annonce créée dans la capitale. Il l'est désormais également pour tous les loueurs qui étaient auparavant déjà présents.

Complément de loyer: attention aux abus

Une seule chose peut venir compliquer le calcul: la possibilité d’ajouter des compléments de loyers. Non limités, ils doivent tout de même être justifiés et chiffrés dans le bail. "Les critères de ces suppléments possibles sont assez subjectifs et laissent effectivement une marge de manœuvre aux propriétaires", précise Maitre Philippe Vincent. Balcons, terrasses, vue exceptionnelle, hauteur sous plafond… De nombreuses caractéristiques peuvent entraîner un complément de loyer – qui permet aux propriétaires de ne plus respecter le dispositif d'encadrement.

Obtenir un prêt inférieur au montant promis annule-t-il la vente ?

  Obtenir un prêt inférieur au montant promis annule-t-il la vente ? Vos questions juridiques traitées par Capital avec l'aide de nos avocats experts.La réponse de l’avocat : Non, même si un respect scrupuleux des termes utilisés pour rédiger la condition suspensive est le plus souvent exigé de la part de son bénéficiaire, l’acheteur. C’est ainsi que le fait de demander un prêt d’un montant supérieur à celui prévu pourra autoriser le vendeur à considérer comme réputée réalisée cette condition.

Lire aussiLe bilan mitigé de l'encadrement des loyers à Paris


Vidéo: Valérie Rabault (Députée du Tarn-et-Garonne) : La réforme de l'Assurance-chômage suspendue - 22/06 (BFM Business)

"C’est très compliqué de définir ce qui pourrait engendrer un complément de loyer. Pour moi, c’est la logique qui prime. La présence de toilettes dans une chambre de bonne – sous prétexte que d’habitude, elles sont dans le couloir – ne peut pas entraîner un supplément. Ce n’est pas exceptionnel d’avoir des toilettes chez soi. Par contre, avoir une grande terrasse avec vue sur la tour Eiffel, oui c’est exceptionnel à Paris et un complément peut dans cette situation être exigé. Ce n’est qu’une question de bon sens", précise de son côté David Rodrigues, juriste spécialisé sur les questions de logement pour la CLCV (association nationale de consommateurs et usagers). A noter que toute caractéristique présente dans le bail ne peut pas entraîner de compléments de loyers comme la présence d’un ascenseur ou d’un gardien. "Une rénovation ne peut pas non plus entrainer un supplément. Dans la loi, le propriétaire doit veiller à l’entretien d’un appartement, ce n’est pas exceptionnel", enchérit Maitre Philippe Vincent.

Logement: pouvez-vous bénéficier des APL si vous êtes propriétaire?

  Logement: pouvez-vous bénéficier des APL si vous êtes propriétaire? CONSEILS - S’il est possible de toucher une aide au logement en cas d’accession à la propriété, les conditions d'accès sont devenues extrêmement restrictives pour les nouvelles demandes. Vous êtes propriétaire d'un logement et aimeriez savoir si vous pouvez toucher l'aide personnalisée au logement? Tour d'horizon des conditions d'éligibilité pour cette aide financière.

Dans tous les cas, dans les annonces publiées par les professionnels de l’immobiliers tel que les agences, les compléments demandés doivent apparaître noir sur blanc. Pour les annonces des particuliers, cette obligation n’existe pas mais celui-ci devra figurer dans le bail. "Il ne faut pas hésiter à poser des questions avant de louer un bien. Un loyer est composé d’un montant sans charges, de provisions de charges et éventuellement d’un complément de loyer. Le propriétaire doit pouvoir vous renseigner sur ces trois critères, avant la signature du bail", explique David Rodrigues.

Location: tension sur les impayés de loyers

  Location: tension sur les impayés de loyers Pas d'inquiétude encore pour le ministère du Logement sur les impayés de loyers, mais les associations tirent la sonnette d'alarme sur les expulsions à venir. Des aides existent pour les locataires en difficulté Les incertitudes économiques liées à la crise sanitaire pèsent sur les revenus des ménages. Mais pour l’instant, ceux-ci font encore face à leurs charges de logement.

En cas de non-respect: sanction administrative et remboursement

Si le montant du loyer sans les charges ne correspond pas au maximum imposé par la loi – c’est-à-dire au loyer de référence majoré de 20% - il est possible de contester. Avant la signature d’un bail, celle-ci n’a aucune valeur juridique et aucune mesure ne peut être prise à l'encontre d'un propriétaire. Après la signature, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. Celle-ci cherchera alors un accord à l’amiable entre le locataire et le propriétaire. Si cela n’aboutit pas, un juge d’instance peut être saisi et le préfet peut obliger le propriétaire à mettre le bail en conformité en diminuant le loyer. Il doit également rembourser le locataire du trop-perçu et s’expose à une amende de 5.000 euros pour une personne physique et 15.000 euros pour une personne morale. "Il est rare que les avocats soient saisis dans ce genre d’affaire. En général, un accord à l’amiable est trouvé et le locataire est remboursé", explique Maitre Philippe Vincent.

Interdiction de location, plan travaux… tout ce que va changer la loi climat pour votre logement

  Interdiction de location, plan travaux… tout ce que va changer la loi climat pour votre logement Députés et sénateurs se sont entendus, la semaine dernière en commission mixte paritaire, sur une version définitive du projet de loi climat et résilience. L’ultime lecture et le vote solennel du texte se tiendront ce mardi 20 juillet, en fin de journée. Revue de détails des mesures qui concerneront bientôt votre logement. Les députés ont finalement pris le pas sur le train des sénateurs. Après avoir adopté deux versions très différentes du projet de loi climat et résilience, les parlementaires des deux Chambres étaient invités à s’entendre sur une mouture commune en commission mixte paritaire (CMP).

Mais dans de nombreux cas, "les locataires sont plutôt réticents à contester le montant de leurs loyers. Ils craignent de ne pas récupérer leur caution ou que le propriétaire donne congé (vende son logement ou décide de le récupérer pour y habiter). A l’heure où les logements sont rares à Paris, les locataires préfèrent payer plus que prendre des risques", développe le juriste de CLCV. Le problème, c’est que le non-respect de l’encadrement concerne surtout les petites surfaces, là où le nombre de logements est rare et qui s’adressent aux étudiants ou aux jeunes travailleurs, qui n’ont pas de grands revenus.

Donation-partage, assurance-vie... comment avantager tous ses enfants ou un seul ?

  Donation-partage, assurance-vie... comment avantager tous ses enfants ou un seul ? Démembrement de propriété, donation-partage, assurance-vie… Les techniques ne manquent pas pour avantager tout ou partie de ses descendants. Mais attention à ne fâcher ni les frères et sœurs, ni le fisc. Espérons qu'avec son futur abattement supplémentaire de quelques milliers d'euros, décidé pour orienter l'épargne accumulée lors des confinements vers les jeunes générations, Bruno Le Maire fera mieux que la précédente mesure censée doper les donations en ligne directe, et votée fin 2020 dans le cadre du plan de relance. Valable jusqu'à fin juin, cette mesure, rappelons-le, instituait un abattement supplémentaire de 100.

Lire aussiParis casse les prix de l’accession à la propriété

L'encadrement des loyers est-il alors une mesure suffisante pour limiter les abus? "Le nombre de logements conformes est tout de même en augmentation (56% en 2019, 60% en 2020 selon l’étude annuelle de CLCV), c’est une bonne chose! Je pense que plus les propriétaires sont au courant des sanctions et plus, ils respecteront la loi", explique David Rodrigues. L’association nationale de consommateurs et d'usagers milite pour étendre cet encadrement à l’ensemble de la métropole du Grand Paris. Aujourd’hui sont concernés seule la capitale et la Plaine commune. "Les loyers vont finir par augmenter en périphérie et en deuxième couronne tant qu’ils ne sont pas encadrés. Il faut éviter ça", ajoute David Rodrigues. L'association souhaite également des précisions et restrictions des compléments de loyer à certains types de logements: "Un 12m² reste un 12m², même avec une belle vue. On ne peut pas prétendre que c’est un logement exceptionnel. Nous aimerions l’interdiction de ces suppléments pour certains logements et notamment les plus petits". Restes à savoir si les conditions vont être changées, alors que la fin de l'expérimentation de l’encadrement, inscrite dans la loi Elan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), est prévue pour novembre 2023.

Donation-partage, assurance-vie... comment avantager tous ses enfants ou un seul ? .
Démembrement de propriété, donation-partage, assurance-vie… Les techniques ne manquent pas pour avantager tout ou partie de ses descendants. Mais attention à ne fâcher ni les frères et sœurs, ni le fisc. Espérons qu'avec son futur abattement supplémentaire de quelques milliers d'euros, décidé pour orienter l'épargne accumulée lors des confinements vers les jeunes générations, Bruno Le Maire fera mieux que la précédente mesure censée doper les donations en ligne directe, et votée fin 2020 dans le cadre du plan de relance. Valable jusqu'à fin juin, cette mesure, rappelons-le, instituait un abattement supplémentaire de 100.

usr: 0
C'est intéressant!