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Immobilier Interdiction de location, plan travaux… tout ce que va changer la loi climat pour votre logement

20:25  20 juillet  2021
20:25  20 juillet  2021 Source:   capital.fr

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Interdiction de location, plan travaux… tout ce que va changer la loi climat pour votre logement © Julien Fourniol / Getty Images Interdiction de location, plan travaux… tout ce que va changer la loi climat pour votre logement

Députés et sénateurs se sont entendus, la semaine dernière en commission mixte paritaire, sur une version définitive du projet de loi climat et résilience. L’ultime lecture et le vote solennel du texte se tiendront ce mardi 20 juillet, en fin de journée. Revue de détails des mesures qui concerneront bientôt votre logement.

Les députés ont finalement pris le pas sur le train des sénateurs. Après avoir adopté deux versions très différentes du projet de loi climat et résilience, les parlementaires des deux Chambres étaient invités à s’entendre sur une mouture commune en commission mixte paritaire (CMP). Les désaccords étaient nombreux et les débats furent parfois tendus. Mais l’Assemblée et le Sénat se sont finalement accordés sur une version définitive du texte issu des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, dans la nuit du lundi 12 au mardi 13 juillet. La lecture définitive du projet de loi et son vote solennel interviendront ce mardi 20 juillet. Le texte devrait ensuite être promulgué dès cet été.

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“Les piliers de la loi ont été restaurés”, s’est félicitée la ministre de la Transition écologique, Barbara Pompili. Le gouvernement et sa majorité, qui accusaient les sénateurs d’avoir détricoté le texte et d’en avoir réduit l’ambition et la portée, ont en effet réussi à obtenir gain de cause sur un certain nombre de mesures. De leur côté, les sénateurs ont tout de même réussi à enrichir le texte de certaines avancées. Notamment sur le titre IV du projet de loi, consacré au logement, qui se penche très largement sur la performance énergétique des bâtiments. Interdiction de location et gel des loyers dans les passoires thermiques, instauration d’un plan pluriannuel de travaux en copropriétés, création d’un service public de la rénovation énergétique… Voici les principales mesures qui concerneront bientôt votre logement.

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La rénovation énergétique performante définie

C’est l’un des premiers points qui opposaient députés et sénateurs : la définition de ce qui constitue une rénovation énergétique performante. Le gouvernement, qui veut inciter les Français à engager des rénovations plus ambitieuses, par bouquets de travaux plutôt que par gestes simples, avait proposé une première définition. Définition qui permettrait ensuite de flécher certaines aides (comme les Coups de pouce servis dans le cadre des Certificats d’économies d’énergie, les CEE) ou accompagnements vers ce type d’opération. Mais les sénateurs ont décidé de la muscler… et ont eu gain de cause. Seront donc considérées comme performantes les rénovations permettant d’atteindre la classe A ou B de diagnostic de performance énergétique (DPE). Il faudra aussi avoir (au moins) étudié les six postes de travaux que sont l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.

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Certains logements bénéficieront toutefois d’exceptions. Lorsque des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ne permettront pas d’atteindre la classe B de DPE ou lorsque le coût des travaux sera manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, les rénovations pourront être considérées comme performantes dès lors qu’elle permettront un gain de deux classes énergétiques et lorsque les 6 postes de travaux précités auront été traités. Par extension, pour les logements actuellement classés F et G, soit dans la catégorie des passoires thermiques, les rénovations seront considérées comme performantes dès lors que le bien atteindra a minima l’étiquette C de DPE. Le texte précise enfin qu’une rénovation énergétique performante est qualifiée de globale lorsqu’elle est réalisée dans un délai maximal de 18 mois.

L’audit énergétique bientôt obligatoire

Vous le savez certainement déjà si vous avez vendu ou acheté un bien : lors d’une mutation immobilière (ou d’une location, d’ailleurs), le propriétaire vendeur doit fournir un diagnostic de performance énergétique à son acquéreur. Diagnostic qui donne des informations sur la performance du bien, tant sur sa consommation énergétique que sur son taux d’émissions de gaz à effet de serre. La loi climat et résilience va imposer une nouvelle contrainte aux propriétaires lorsqu’ils mettent en vente un bien classé D, E, F ou G, puisqu’ils devront également faire réaliser un audit énergétique par un professionnel.

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Pour rappel, l’audit énergétique est plus complet que le diagnostic de performance énergétique. Il formule notamment des propositions de rénovations, sous forme d’un parcours de travaux. L’audit mentionne aussi, à titre indicatif, l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et indique les aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique. Cet audit deviendra obligatoire pour toutes les mises en vente, à partir du :

  • 1er janvier 2022, pour les logements qui appartiennent aux classes F ou G ;
  • 1er janvier 2025, pour les logements qui appartiennent à la classe E ;
  • 1er janvier 2034 pour les logements qui appartiennent à la classe D.

Les loyers gelés dans les passoires thermiques

Autre contrainte pour les propriétaires de logements particulièrement énergivores. A partir de la promulgation du texte, si un logement de classe F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Idem, d’ailleurs, dans les cas de renouvellement de bail (y compris par tacite reconduction) ou lorsque le bailleur souhaite réviser ou majorer le loyer : dès lors que son logement est étiqueté F ou G, et est donc à ce titre considéré comme une passoire thermique, son loyer est gelé.

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Vidéo: L'UE annonce un plan contre le changement climatique (Dailymotion)

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Les logements les plus énergivores bientôt interdits de location

C’était l’un des principaux points de friction entre l’Assemblée nationale et le Sénat. Et sur ce sujet, ce sont bien les députés qui ont eu le dernier mot. L’interdiction de location des passoires thermiques, mesure ô combien décriée par les professionnels du secteur, sera bien effective au 1er janvier 2028 (2031 dans les territoires ultra-marins). Alertés par la communauté immobilière d’un risque de désinvestissement des ménages face à l’impossibilité de financer les rénovations, les sénateurs avaient proposé de repousser la date butoire. Il n’en est finalement rien et les députés ont réussi à imposer leur calendrier.

Pour rappel, un décret paru en janvier 2021 a déjà entériné l’interdiction de location, à partir du 1er janvier 2023, des logements dont la consommation annuelle dépasse 450 kWh par mètre carré. Ce qui concerne près de 900.000 logements actuellement classés G. Pour la suite, le calendrier est le suivant :

  • 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements G ;
  • 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements F ;
  • 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements E.

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Rappelons que même si elle est communément appelée “interdiction de location”, cette disposition ne constitue pas une obligation formelle de rénovation pour les propriétaires. Il s’agit plutôt d’un recours supplémentaire donné au locataire, puisque ce sera bien à lui de signaler que le logement qu’il loue ne remplit pas les critères de décence énergétique fixés par la loi. Si tel est le cas, il pourra demander au propriétaire d’engager des travaux. Et, en cas de refus (ou à défaut de réponse dans les deux mois), il pourra saisir la commission départementale de conciliation, voire la justice, sans que le bail ne soit remis en cause. Dans ce dernier cas, le juge pourra alors déterminer la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il pourra aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à la réalisation des rénovations. Notons tout de même que quelques exceptions sont prévues, notamment pour les logements situés en copropriété.

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L’accompagnement obligatoire pour obtenir certaines aides

La loi crée aussi un service public de la rénovation énergétique. Composé d’un réseau de guichets d’information et de conseil, ce service est animé par l’Etat et l’Agence nationale de l’habitat (Anah), en soutien des collectivités territoriales. Ces guichets proposent un service indépendant, gratuit et personnalisé de conseil aux ménages souhaitant réduire leur facture d’énergie. Ils visent à aider les Français à élaborer un projet de rénovation énergétique, à mobiliser les aides financières publiques (nationales et locales) ou privées, ainsi qu’à les orienter vers des professionnels compétents tout au long du projet.

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Mais surtout, grâce à ce service public, les ménages pourront bénéficier du fameux “accompagnateur rénov”, suggéré dans le récent rapport du numéro deux de la Caisse des dépôts, Olivier Sichel. Cette mission, assurée par un professionnel agréé, comprend un appui à l’élaboration d’un plan de financement et d’études énergétiques, ainsi qu’une assistance à la sélection des professionnels. Le recours à cet accompagnement pourrait même devenir une condition à la délivrance de MaPrimeRénov’ et des aides de l’Anah, pour certaines rénovations importantes, à partir de 2023. Un décret devrait préciser le contenu exact de cette mission d’accompagnement, y compris les niveaux de performance énergétique à atteindre après travaux, ainsi que le seuil à partir duquel le recours à cet accompagnement sera obligatoire pour percevoir des aides. Celui-ci devrait être compris entre 5.000 et 10.000 euros.

Le prêt avance mutation relooké

La loi climat et résilience intègre une seconde proposition du rapport Sichel : relooker et relancer le prêt avance mutation. Créé par la loi de transition énergétique de 2015, il permet à un ménage n’ayant pas accès au crédit classique d’emprunter une somme calibrée sur la valeur du bien pour réaliser des travaux d’économies d’énergie. Principal intérêt : l’emprunteur ne rembourse que les intérêts dans un premier temps. Le capital est lui remboursé lors de la mutation du bien, à sa revente ou sa transmission par héritage. Un dispositif qui n’a jusqu’ici jamais trouvé son public, car encore trop peu distribué par les banques.

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Pour l’heure, le texte apporte seulement l’appui de l’Etat, via le fonds de garantie pour la rénovation énergétique. Cette garantie devrait notamment couvrir les cas de défaillance d’emprunteurs, dans les rares situations où le prix de vente du bien, une fois rénové, serait inférieur au prix estimé au moment de la souscription du crédit. Là encore, un décret devra fixer les conditions précises d’accès à ce type de prêt, ainsi que d’éventuelles nouvelles modalités de remboursement.

Un plan pluriannuel de travaux en copropriété

Enfin, le projet de loi entérine l’instauration d’un plan pluriannuel de travaux obligatoire dans les copropriétés. Obligation qui entrera en vigueur au 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots, au 1er janvier 2024 pour les immeubles de 50 à 200 lots et au 1er janvier 2025 pour les copros de moins de 50 lots. À l’issue d’un délai de 15 ans après la livraison de l’immeuble, puis tous les dix ans, le syndicat de copropriétaires devra élaborer un plan pluriannuel de travaux sur la base d’une analyse du bâti et d’un diagnostic de performance énergétique. Ce plan comporte la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il comprend aussi une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation, ainsi qu’un échéancier des opérations qui doivent être réalisés dans les dix prochaines années.

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Le projet de plan pluriannuel de travaux doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette AG la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Lors de l’AG d’adoption des comptes de la copro, le syndic inscrit ensuite à l’ordre du jour la question de la mise en œuvre de l’échéancier des travaux adoptés. Notons qu’en l’absence de plan pluriannuel de travaux, ou si les travaux adoptés ne permettent manifestement pas la préservation de la sécurité des occupants, l’autorité administrative pourra élaborer elle-même un plan, aux frais de la copro.

Enfin, cette obligation d’élaboration d’un plan s’accompagne d’une obligation de provision annuelle sur un fonds travaux, pour financer les rénovations à venir. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En cas d’adoption d’un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5% du montant des travaux inscrits au plan et à 5% du budget prévisionnel. En l’absence d’adoption de plan, elle ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel de la copro. Le texte de loi précise en dernier lieu que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent donc pas lieu à un remboursement en cas de cession d’un lot. Le vendeur pourra toutefois demander à l’acquéreur de verser un montant équivalent à cette somme en plus du prix d’achat.

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usr: 1
C'est intéressant!