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Immobilier Bonus Pinel : c’est maintenant qu’il faut vous lancer !

23:05  21 juillet  2021
23:05  21 juillet  2021 Source:   capital.fr

Pour seulement 300.000 euros, vous pouvez devenir propriétaire d’un château

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Bonus Pinel : c’est maintenant qu’il faut vous lancer ! © Pakin Songmor / Getty Images Bonus Pinel : c’est maintenant qu’il faut vous lancer !

L’extinction progressive du dispositif Pinel ne devrait pas commencer avant 2023. Mais face à la pénurie actuelle de programmes neufs, les investisseurs immobiliers doivent préparer leur projet dès aujourd’hui. Mode d’emploi détaillé de ce bonus fiscal, avec les invités du "Grand rendez-vous de l’épargne" (Capital / Radio Patrimoine), Léa Salem, directrice de l’agence parisienne du groupe Quintésens, et Kurt Vural, directeur commercial de Selexium.

Une réduction d’impôt égale à 21% du prix d’achat d’un logement neuf, répartie à hauteur de 2% par an pendant 9 ans, puis de 1% par an pour les trois années suivantes : le bonus fiscal rattaché au Pinel, ce dispositif d’incitation à l’investissement dans le neuf, est plus qu’alléchant. “Et ce n’est pas son seul avantage, puisque le bailleur peut ne s’engager initialement que sur six ans. Et donc garder la possibilité, à l’issue de ce délai, de revendre pour acheter une résidence principale, ou de récupérer de la trésorerie afin de payer les études des enfants”, explique Léa Salem, directrice de l’agence parisienne du groupe Quintésens, invitée de notre émission “Le grand rendez-vous de l’épargne”, proposée en partenariat avec Radio Patrimoine. Si le dispositif est plutôt conseillé aux contribuables payant au moins 2.500 euros d’impôts, il peut, en réalisant deux investissements de ce type dans l’année, permettre d’atteindre le plafond des niches fiscales, de 10.000 euros par an.

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Seulement voilà, le gouvernement a prévu son extinction progressive, à compter de 2023, où un rabot serait porté aux taux de réduction d’impôt. “Les taux actuels ne seraient conservés que pour les bâtiments affichant les meilleures performances énergétiques”, résume Kurt Vural, directeur commercial du groupe Selexium, et second invité de notre émission. Pour ne rien arranger, la crise sanitaire et les élections municipales de l’an passé ont fait chuter le nombre de permis de construire octroyés. Les stocks de logements à la vente sont donc limités. “Les programmes disponibles ont parfois pour année de livraison 2023. Or, on ne peut pas défiscaliser avant cette date de livraison”, rappelle Léa Salem. “Il faudra sûrement attendre au moins un an pour que les stocks se reconstituent”, avertit Kurt Vural.

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Pour ne pas perdre deux ans de réduction d’impôt, mieux vaut donc s’y prendre sans tarder. Première chose à vérifier : votre capacité d’investissement. “Les normes du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) empêchent désormais les emprunteurs de dépasser un taux d’endettement de 35%”, rappelle Léa Salem. Et un apport personnel est requis, alors que l’investissement locatif se faisait le plus souvent en maximisant son endettement. “Face à ces normes, il faut parfois se résoudre à acheter moins grand. Mais le mieux est de passer par un courtier, qui saura trouver un arrangement”, conseille Kurt Vural.

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Cette formalité effectuée, il faudra ensuite trouver le bon emplacement. Or, la réduction d’impôt octroyée est elle-même limitée à un prix d’achat plafonné, de 5.500 euros le mètre carré. Ce qui exclut donc Paris, et la première couronne, aux tarifs de vente largement plus élevés. “Mais il reste possible d’acheter dans les grandes villes de l’Ouest, comme Nantes ou Rennes. Ou encore à Bordeaux et Toulouse. Même si, dans les deux premières agglomérations, les prix du neuf approchent de ce seuil critique”, indique Kurt Vural.

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Enfin, il vous faudra choisir de faire l’investissement seul… ou via les formules tout compris, commercialisées par les réseaux de conseillers en gestion de patrimoine (CGP), comme Quintésens et Selexium, qui incluent gestion locative, garantie loyers impayés et assurance contre la vacance locative. Des packages plutôt coûteux. “Ces formules permettent d’avoir l’esprit tranquille, notamment lorsqu’il s’agit de remplir sa déclaration d’impôt”, défend Kurt Vural. “Et ce type de charges est déductible des revenus fonciers”, ajoute Léa Salem.

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Quelle que soit la formule choisie, inutile, en revanche, d’espérer négocier le prix, alors même que les tarifs du neuf sont au plus haut. “Cela s’explique par l’obligation de respect des normes énergétiques, qui renchérit le coût de construction”, indique Léa Salem. Si vous voulez être sûr d’acheter au bon prix, une solution sera de passer par les SCPI Pinel, ces fonds qui mutualisent la mise sur plusieurs centaines de logements différents. “Les gérants de ces SCPI arrivent à négocier auprès des promoteurs le choix des meilleurs lots, exposés sud ou ouest, et décrochent aussi des remises, de 10% à 15% du prix affiché”, assure Jonathan Dhiver, le fondateur de MeilleureSCPI.com, interrogé dans notre séquence reportage. Pour ce spécialiste, l’intérêt des SCPI Pinel ne réside pas que dans l’avantage fiscal procuré, identique à celui d’un investissement en direct. “Il s’agit du type de SCPI fiscales qui protège le mieux le capital investi. Certaines générations de produits ont ainsi servi un taux de rendement interne de 3,5% à 4%”. Et, dernier avantage, en souscrire dès cette année vous permettra de faire jouer tout de suite la défiscalisation.

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La pierre constitue d’ailleurs le centre d’intérêt de nos lecteurs et internautes, qui, comme chaque mois, ont posé leurs questions à nos experts patrimoniaux. C’est ainsi que Stéphane Absolu, directeur associé chez Pyxis Conseil, vous indique s’il est possible, et de quelle manière, d’acheter sa résidence principale alors qu’on est en procédure de divorce. De son côté, Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, décrit les conséquences concrètes du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), entré en vigueur au 1er juillet dernier. Ce document, obligatoire à la vente comme à la location d’un bien, est devenu opposable. Ce qui pourra susciter de nombreux contentieux entre acheteurs et vendeurs. Enfin, Charlotte Thameur, directrice conseil chez Yomoni, s’intéresse aux mandats de gestion en Bourse, très en vogue actuellement. Elle décrit les différentes formules disponibles, et détaille les frais à surveiller.

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