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Immobilier Crowdfunding immobilier : tout comprendre à ce placement aux rendements mirobolants !

16:20  22 juillet  2021
16:20  22 juillet  2021 Source:   capital.fr

Immobilier: les ventes de logements de luxe battent des records à Paris

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Crowdfunding immobilier : tout comprendre à ce placement aux rendements mirobolants ! © Dtokar / Getty Images Crowdfunding immobilier : tout comprendre à ce placement aux rendements mirobolants !

La rémunération servie par les plateformes de financement participatif immobilier a crevé le plafond au premier semestre 2021, avec un taux moyen de 9,2%. Mais de quel investissement s’agit-il ? Quels en sont les risques et comment les limiter ? Explications.

C’est devenu une habitude. Le crowdfunding immobilier a une nouvelle fois servi un taux d’intérêt à peine croyable sur les six premiers mois de 2021 avec un rendement moyen de 9,2%, selon le baromètre du crowdfunding immobilier réalisé par la plateforme Fundimmo et l’agrégateur de projets HelloCrowdfunding. Cette rémunération, qui dépasse de très loin ce qu’un épargnant peut espérer d’un placement destiné au grand public, ne doit toutefois pas vous aveugler. Car comme pour n’importe quel produit d’épargne, vous devez bien comprendre ce dans quoi vous investissez avant d’agir. En effet, le rendement ne vient pas sans risque. Voici les clés pour mieux appréhender le financement participatif dans l’immobilier et vous prémunir des éventuels dangers qui vous guettent.

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Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le principe du crowdfunding immobilier est relativement simple : un opérateur, bien souvent un promoteur immobilier, fait appel à une plateforme qui va le mettre en relation avec la foule (crowd en anglais) des investisseurs. Le promoteur, ayant besoin de fonds propres pour obtenir un financement de sa banque, vient ainsi collecter la somme nécessaire pour que son établissement lui accorde le crédit nécessaire pour boucler son opération. “Il doit généralement apporter entre 5% et 10% de fonds propres pour une opération de promotion immobilière”, détaille Jérémie Benmoussa, président du directoire de Fundimmo et président de l’association Financement participatif France. Et pour une opération de marchand de biens - qui consiste en l’achat, la réhabilitation puis la revente d’un immeuble - ce pourcentage peut même grimper jusqu’à 25%.

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Une fois les fonds collectés sur la plateforme, le professionnel procède au remboursement des intérêts et du capital au terme de l’emprunt (in fine) dans la plupart des cas. En moyenne, selon les dernières données du baromètre du crowdfunding immobilier, cette durée a atteint 20,5 mois au premier semestre 2021, un délai en légère baisse par rapport à la même période en 2020 (21 mois). A noter que certains sites, comme le leader du secteur, ClubFunding, fonctionnent différemment, les intérêts étant remboursés au fil de l’eau. “Sur notre plateforme, le promoteur verse des coupons mensuels. Une spécificité de ClubFunding qui nous permet de collecter de manière très importante”, apprécie Gautier Allard, directeur général de ClubFunding.

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Pourquoi de tels rendements ?

Depuis plusieurs années désormais, les rémunérations offertes par le financement participatif affolent les compteurs et dépassent 9% en moyenne, “même pendant la crise du Covid”, rappelle Jérémie Benmoussa. Selon le président de Financement participatif France, la notoriété grandissante du crowdfunding immobilier, auprès des investisseurs comme des professionnels emprunteurs, explique en grande partie ce taux mirobolant. En effet, selon ce dernier, les investisseurs, par habitude, sont devenus très exigeants et “il est devenu très compliqué de lever des fonds avec des rendements inférieurs à 8%”. Un pourcentage que sont prêts à payer les promoteurs, ce taux ne s’appliquant qu’aux fonds propres ainsi financés (de 5% à 25% selon les opérations).

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Inversement, l’arrivée d’opérateurs de taille de plus en plus importante sur le marché pourrait à terme aboutir à une légère baisse du taux servi, et ce, en raison “d’une meilleure maîtrise du risque”, argue le spécialiste. Un constat que confirme Gautier Allard, le dirigeant de ClubFunding évoquant l’arrivée d’opérateurs “plus solides”, et donc apportant plus de garanties sur le succès de l’opération - leur historique parlant pour eux - avec un ticket moyen par opération d’environ 1,5 million d’euros, contre encore 1 million d’euros un an plus tôt. Une tendance qui n’a pas empêché la plateforme de servir un rendement moyen de 9,8%, en hausse sur une année (9,6% au premier semestre 2020).

Quels sont les projets financés ?

Si ClubFunding peut aujourd’hui se targuer d’offrir une rémunération supérieure à la moyenne du marché, c’est en partie parce que la plateforme s’est spécialisée dans le financement d’opérations de marchands de biens, ces opérations d’achat puis de réhabilitation (ou surélévation) et enfin de revente représentant entre 60% et 70% de son activité aujourd’hui. Aucun niveau minimum de pré-commercialisation n’étant demandé en amont du financement, contrairement à une opération de promotion immobilière, ce type d’opération est sur le papier plus risqué.

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C’est l’une des raisons qui expliquent que les opérations de marchands de biens, fraîchement débarquées sur les plateformes de crowdfunding immobilier, représentent aujourd’hui 52,1% de la collecte totale du secteur au premier semestre. Ces projets sont de deux types, illustre Jérémie Benmoussa : “Il peut s'agir d’un projet sur un immeuble de 10 à 20 lots, avec réhabilitation des parties communes et des appartements, puis revendu à la découpe. Autre possibilité : la réhabilitation d’un appartement, d’une villa ou d’une maison de luxe, l’opérateur le divisant ensuite en deux ou trois lots avant de le revendre.” Côté opérations de promotion immobilière, les projets portent en moyenne sur une quarantaine de logements, pour un chiffre d’affaires compris entre 10 et 11 millions d’euros. Logiquement, le résidentiel représente, au premier semestre, plus des trois quarts (76,6%) des projets financés, suivi de loin par les bureaux (8,5%) et les commerces (6,3%).

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Quels sont les risques encourus ?

Un rendement affolant avec des professionnels prêts à payer le prix fort pour se faire financer. Le système semble réglé comme du papier à musique. D’autant que le taux de défaut, qui correspond aux projets ayant mené à une perte en capital et/ou des intérêts, se limite à seulement 0,10%. Un ratio en baisse de 0,06 point par rapport à l’année 2020. Mais se croire à l’abri d’un scénario catastrophe serait pourtant une grave erreur. Tout d’abord parce que les retards, prémices d’un éventuel défaut, sont tout sauf rares : 7,1% pour les délais supplémentaires inférieurs à 6 mois et 6,2% pour ceux supérieurs à 6 mois. Et “ce taux de retard non contractuel (supérieur à 6 mois, NDLR) pourrait atteindre 10% en 2022”, prévient Jérémie Benmoussa, qui anticipe un taux de défaut pouvant grimper jusqu’à 3% dans le pire des cas. Une flambée - relative - des défauts, attisée par les potentielles défaillances de promoteurs immobiliers causées par la crise, et qu’il ne sera possible de mesurer réellement qu’en 2022, au terme des opérations lancées en 2020. Des craintes que Gautier Allard confirme, le directeur général de ClubFunding évoquant de nombreuses opérations retardées, retards dont l’impact financier pour les promoteurs est par ailleurs exacerbé par l’augmentation du coût des travaux, due à celle très sensible du prix des matériaux.

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Précisons toutefois, pour être complet, qu’un retard de remboursement du capital au terme prévu du prêt prolonge d’autant le versement des intérêts au prêteur. “Ces prorogations occasionnent même une augmentation du taux d’intérêt pour l’investisseur”, avance Gautier Allard. A l’inverse, ClubFunding propose aux professionnels un remboursement par anticipation des capitaux empruntés, les prêteurs percevant alors des intérêts à un taux identique, mais sur une durée plus courte.

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Comment minimiser le danger ?

Vous l’aurez compris, le risque sur le marché du crowdfunding immobilier est certes maîtrisé pour l’instant, mais pas totalement absent. Raison pour laquelle les professionnels du secteur recommandent une très forte diversification du risque, premier rempart contre la défaillance d’un opérateur. La plupart des plateformes ayant fixé un ticket d’entrée (investissement minimum) de 1.000 euros par projet (seulement 100 euros sur Wiseed), vous avez tout intérêt à miser cette somme à plusieurs reprises sur des projets et des sites bien distincts. “Il faut diversifier, martèle Jérémie Benmoussa. Investir sur deux à quatre plateformes et dans trois à quatre projets sur chacune d’elles.”

A noter que, bien conscients que le risque de défaut - et donc de perte en capital - est encore un frein à la diffusion du crowdfunding auprès d’un public plus large, les 10 plus grandes plateformes du secteur travaillent sur une solution pour offrir au minimum la garantie sur le capital investi. Un chantier qui devrait avoir abouti d’ici la fin de l’année 2021, espère Jérémie Benmoussa. La plateforme Finple a pour sa part déjà trouvé la solution et permet depuis peu d’investir avec un capital assuré, c’est-à-dire garanti par un assureur. Les intérêts (entre 3% et 4%) ne sont en revanche pas couverts et peuvent être perdus.

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usr: 1
C'est intéressant!