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Immobilier Elisabeth Dorier: «De véritables frontières urbaines se constituent à Marseille»

18:15  31 août  2021
18:15  31 août  2021 Source:   lefigaro.fr

Taxe foncière. Des disparités importantes entre les grandes villes, Paris la moins chère

  Taxe foncière. Des disparités importantes entre les grandes villes, Paris la moins chère Le montant annuel de la taxe foncière d’un couple avec enfants, propriétaire d’un appartement de 70 m2, s’élève à 745 € à Paris contre 1 533 € à Montpellier. Une récente enquête a montré une décorrélation entre montants à régler dans les 20 plus grandes villes de France et le prix réel de l’immobilier sur place. Une réforme devrait changer la donne en 2026. La somme à payer par les propriétaires immobiliers au titre de la taxe foncière est en augmentation constante et occupe un poids de plus en plus important dans les dépenses des ménages.

FIGAROVOX/ENTRETIEN - Entre des quartiers paupérisés et des résidences fermées avec portails et digicodes, Marseille est largement touchée par le phénomène de «fragmentation urbaine». Selon la géographe, les équipements publics ont été abandonnés, créant des inégalités de services inédites au sein de la métropole.

Marseille, cité des Kallisté, 2018. © AFP Marseille, cité des Kallisté, 2018.

Elisabeth Dorier est géographe, professeure des universités à Aix Marseille Université, chercheuse au LPED (Laboratoire Population - Environnement - Développement). Elle est l'auteure de plusieurs études sur la fermeture résidentielle et le logement à Marseille ainsi que d'une recherche-action de terrain auprès 1100 lycéens marseillais de tous quartiers et niveaux sociaux.

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FIGAROVOX. - Qu'est-ce que la « fragmentation urbaine » ?

ELISABETH DORIER. - Le concept de « fragmentation urbaine » (sociale, économique, politique) a été proposé par des géographes brésiliens tel que Milton Santos dès les années 1990 à partir de ce qui se passait à Sao Paulo ou Rio. Ce concept décrit l'évolution privée spontanée des grandes villes du monde sous le double effet des logiques de marchés immobiliers et des inégalités. Les grandes villes sont de plus en plus étalées et cloisonnées, avec des ruptures de liens ou de solidarités sociales ou politiques au sein même des agglomérations. Les équipements et services urbains (propreté, sécurité, desserte en transports, éclairage etc.) peuvent être assurés de manière inégale d'une portion à l'autre de la même agglomération.

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La fragmentation résidentielle se rajoute dorénavant à la « ségrégation » commencée au XIXe siècle (qui définit la « mise à distance » spatiale des inégalités). En France, au XVIIIe, riches et pauvres vivaient dans les mêmes quartiers, dans les mêmes immeubles mais à des étages différents. Sans transport, les gens vivaient ensemble dans des périmètres restreints. Au XIXe siècle, avec la révolution industrielle et le développement des transports, le modèle ségrégatif s'est généralisé : les pauvres ont été relégués dans des quartiers distincts. La « fragmentation » réintroduit de la proximité entre les différentes catégories sociales, mais sans mixité : concrètement, on a créé des résidences chics dans des quartiers populaires, en mettant en valeur la vue sur la mer par exemple. La fragmentation ajoute des éléments micros, alors que la ségrégation est macro.

L'image brésilienne de l'immeuble de luxe voisinant une favela, séparés par un mur et des barbelés, est extrême mais la clôture des copropriétés se banalise en Europe depuis ces vingt-cinq dernières années, s'imposant comme une norme incontournable dans l'offre immobilière neuve, et pas seulement pour les « très riches ».

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Cette tendance favorise la valorisation économique du foncier. Elle est encouragée par certaines collectivités dans une logique néolibérale de désengagement public de la gestion de proximité. En France, dans le cadre de ce qu'on appelle le « renouvellement urbain », les opérateurs immobiliers repèrent des espaces rentables et attractifs parmi des zones non bâties, dégradées, abandonnées ou restées populaires. Les nouveaux projets résidentiels « de qualité » s'y implantent alors en rupture avec le tissu urbain préexistant, avec des dispositifs de clôture et sécurisation. Les circulations automobiles se retrouvent alors canalisées entre ces enceintes résidentielles, les zones d'activités et les centres commerciaux eux-mêmes entourés de grilles. Les agglomérations deviennent de moins en moins traversantes pour les piétons.

À Marseille, les quartiers les plus aisés, dominant la mer depuis la «corniche Kennedy», sont couverts de résidences fermées. Mais on retrouve le même modèle dans des quartiers de rénovation urbaine. Les Terrasses de la Méditerranée, conçues pour des acquéreurs de classe moyenne, en sont un très bon exemple : construite dans les cités pauvres du nord de Marseille. Elle est située entre deux cités, sur un grand espace qui domine avec une double vue sur les cités et sur la mer. À l'origine, cet espace était destiné à être un grand «parc belvédère» public pour les quartiers populaires, mais il a finalement été converti en projet immobilier privé pour requalifier le quartier (compter des gens plus aisés). Aujourd'hui, il y a des tensions locales, avec de la frustration du côté des habitants des cités qui ont perdu l'accès à cet espace.

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Pourquoi la ville de Marseille est-elle particulièrement touchée par ce phénomène ? C'est une ville qui a la particularité d'avoir les quartiers populaires dans la ville. Qu'est-ce que cela change ?

La commune de Marseille est à la fois ségréguée et fragmentée. La commune est très étendue (240km2 à comparer avec Paris, 105km2). Elle est très inégalitaire socialement, avec un écart de 1 à 15 entre revenus déclarés entre des 10% plus aisés et les 10% les plus pauvres. La pauvreté (qui correspond à 60% du revenu médian, l'INSEE le définit à 1063 euros par unité de consommation en 2021) atteint 26% des ménages, mais elle est concentrée au centre et dans les « quartiers nord » (13, 14, 15ème), avec plus de 45% de ménages pauvres. À noter que la pauvreté est plus profonde à Marseille que dans d'autres villes : il y a une forte proportion de gens à moins de 750 euros par mois.

Les inégalités sont aussi territoriales avec de forts contrastes d'équipements entre quartiers. Au nord, c'est la concentration de l'habitat social qui draine les ménages pauvres. Depuis cinquante ans, on construit encore et toujours les logements sociaux dans les mêmes quartiers, créant des territoires concentrés de pauvreté. Dans le centre paupérisé, autour des ports et de la gare, c'est toujours de l'habitat ancien, privé, majoritairement locatif. Il y a un peu de gentrification, mais encore très peu de propriétaires occupants (moins de 15%). Les immeubles mal entretenus, dégradés depuis des décennies, occupés par des locataires pauvres, sont de véritables rentes locatives, avec des loyers au m2 deux à trois fois plus chers que du logement social, en partie réglés par l'APL. Nombre de propriétaires bailleurs résident eux-mêmes dans les quartiers aisés de la métropole. Parmi eux des «marchands de sommeil» (multipropriétaires rentiers spécialisés dans l'habitat vétuste) que la justice commence à peine à inquiéter.

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Symétriquement, les bastions des classes moyennes supérieures s'étendent vers le sud, le long du littoral balnéaire, en direction du parc national des calanques et vers les espaces naturels de collines de l'Est et du Nord Est. La bourgeoisie délaisse le centre ancien vers le sud dès le XIXe siècle. Au XXe siècle, ses héritiers lotissent leurs « bastides » (propriétés d'agrément et terrains agricoles, entourées de murs) sous forme de copropriétés, où s'implantent les classes moyennes. Un véritable white flight a transformé durablement le centre ancien en espace d'accueil pour migrants et catégories populaires. L'urbanisation des quartiers aisés périphériques du Sud et du Nord Est s'est faite dès le départ de manière spontanée voire anarchique, suivant le hasard des ventes de parcelles, sans suivre aucun quota de logement social, ni aucune norme de tracé ou largeur de voirie. Beaucoup de rues anciennes y sont restées privées, ce qui facilite, depuis vingt-cinq ans, leur fermeture généralisée. La voirie publique y est insuffisante pour relier les espaces privés cloisonnés, saturés d'embouteillages.

Depuis vingt-cinq ans des remaniements du PLU et des zones d'aménagement (ZAC) ont favorisé les projets immobiliers «de qualité». Les nouvelles résidences massivement créées ont généralisé le modèle de l'enclave clôturée (66% des projets immobiliers depuis 1992 sont conçus fermés). La banalisation du cloisonnement de l'espace par les dispositifs de fermeture, initiatives des promoteurs et résidents a été tolérée et même parfois facilitée par la municipalité et la métropole, dans une logique néolibérale, remettant en question l'efficacité de projets d'échelle plus globale.

prix des logements fixés à 75 000 $ par surge viennent Juillet malgré bouclages

 prix des logements fixés à 75 000 $ par surge viennent Juillet malgré bouclages © Fourni par Daily Mail MailOnline logo prix de l'immobilier australiens sont mis à forte augmentation de plus de 75 000 $ dans certains endroits, malgré un ralentissement bouclages suscitant économique majeur. Il craint Western Australia et Queensland pourrait provoquer une récession nationale en refusant de rouvrir leurs frontières, même si les taux de vaccination ont dépassé 80 pour cent. Au cours de la dernière année, le prix médian des maisons de Sydney a grimpé de 26 pour cent à 1.293mill

Dans un article vous parlez de « Marseille Privatopia » car de nombreuses résidences fermées sécurisées se multiplient dans la ville. Pouvez-vous expliquer ce phénomène ?

Le terme «privatopia» a été créé par le politiste Mc Kenzie pour le contexte américain, dès les années 1990. Il qualifie l'idéologie d'un monde urbain produit, organisé et rentabilisé par des investisseurs pour une société de copropriétaires, clients de services privés (comme le gardiennage, l'éclairage, l'entretien des jardins résidentiels, la propreté). Privatopia définit l'idéal d'une ville au cadre de vie urbain «sur mesure», sous la responsabilité des propriétaires et de leurs représentants (syndics par exemple). Leur qualité est proportionnelle aux moyens financiers de chacun : entretien, gardiennage et surveillance, clubs sportifs, espaces pour enfants, jardins.

Cette idéologie puissante se légitime par l'idée que la propriété privée serait garante de plus d'efficacité dans la gestion urbaine, justifiant le retrait de l'action publique dans la ville. Cela a été la position néolibérale clairement assumée par la municipalité de Marseille durant plusieurs décennies, faisant par exemple le choix de privatiser des espaces verts ou de vendre des terrains publics pour favoriser la promotion immobilière. On a laissé se dégrader des équipements publics, faute d'entretien. Une fois dégradés et sous utilisés, il était légalement possible de les fermer, puis les privatiser ! La multiplication de résidences ou de clubs avec piscines privées face à la fermeture de piscines publiques ou stades qui étaient accessibles aux jeunes de tous milieux sociaux en est un exemple frappant.

Les études factuelles démontrent les impacts négatifs de cette logique immobilière peu régulée, impacts qui entraînent des coûts pour la collectivité : incohérence entre des aménagements privés disparates, dépenses publiques accrues au service d'intérêts privés de valorisation immobilière (par exemple voirie), tensions sociales de voisinage autour des fermetures de rue.

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Les logements privés résidences fermées ne viennent-ils pas non plus d'un sentiment d'insécurité des habitants ? Peut-on simplement renvoyer ce sentiment à un prétexte ?

Le sentiment d'insécurité est aussi une raison invoquée évidemment, ainsi que l'entretien des espaces publics et de ramassage des ordures, et le parking, puisque Marseille est encore une ville de la voiture. Cela n'est toujours pas réglé : la propreté, tout comme la voirie, ne dépend pas de la ville mais de la métropole (92 communes et Marseille représente 46% des habitants cette métropole). Les services sont répartis de manière très inégale selon les quartiers.

Concernant le sentiment d'insécurité, c'est un cercle vicieux : la fermeture peut répondre à ce sentiment, mais elle répond aussi à une forte pression des syndics de copropriété. Ils ont pour mission de gérer la copropriété et leur revenu revient de l'argent des copropriétaires mais aussi des travaux qui sont faits (la fermeture peut être un de ces travaux). Les assureurs peuvent aussi faire pression pour la fermeture. Il y a tout un marché très lucratif de la sécurité privée.

L'insécurité est un sujet très complexe, d'autant plus facilement manipulé qu'on n'a pas véritablement de chiffres précis et localisé sur la délinquance. Le sentiment d'insécurité concerne certaines zones modestes, chez des personnes âgées. Les Castors du Merlan (entre le 13ème et 14ème) en sont un bon exemple : c'est une résidence au milieu de HLM (qui se sont construits ultérieurement). Il y a eu des trafics de drogue autour, des tensions, un sentiment d'abandon par les pouvoirs publics, et cela les a incitées à se barricader.

Il faut comprendre une chose enfin : la multiplication des résidences fermées est une violence supplémentaire faites aux gens des quartiers populaires. Ils voient émerger ces ensembles barricadés alors qu'ils sont les premières victimes des trafiquants de drogue.

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D'un côté il y a des quartiers paupérisés où la délinquance est forte, de l'autre des quartiers résidentiels fermés avec portails et digicodes. Peut-on parler de véritables frontières urbaines ?

Il y a une tendance à stigmatiser les quartiers paupérisés du point de vue de la délinquance enregistrée, ce n'est pas si simple. C'est en partie une extrapolation à partir des violences et des règlements de comptes périodiques entre trafiquants de drogue, dans des secteurs localisés, cités HLM ou copropriétés dégradées, devenus leurs territoires. Les chiffres infracommunaux de la délinquance enregistrée par la police nationale à Marseille de l'année 2017 ont été transmis et pu être analysés par le sociologue Laurent Mucchielli dans un rapport public.

Comme dans toutes les villes, on trouve des chiffres et taux élevés de délinquance «banale» (vols, destructions de biens privés etc.) dans des secteurs de brassages et activités, comme dans les 1er et 8e arrondissements. Dans cette partie de la ville, de nombreux lotissements et rues privés se sont pourtant fermés depuis vingt-cinq ans. Les arrondissements résidentiels paupérisés du nord (13e, 14e et 15e) où les taux de délinquance et notamment toutes les violences interpersonnelles sont relativement élevées sont très vastes, peuplés, très jeunes et pauvres. C'est là qu'on trouve les grands ensembles HLM anciens qui tardent à être rénovés ainsi que de grandes copropriétés dégradées, où sévissent des «marchands de sommeil» qui entassent de manière indigne (et illégale) des locataires précaires dans des logements infects. Les violences liées aux trafics y impliquent principalement de très jeunes hommes sous l'emprise des réseaux. Les violences domestiques et conjugales peuvent aussi être reliées à la pauvreté, à l'entassement dans les logements. Concernant les vols ou dégradation qui sévissent dans les quartiers de classes moyennes situées près de ces zones paupérisées, le sociologue L. Muccheli évoque «une forme de "redistribution violente" des richesses d'une société très inégalitaire».

Sans souscrire à cette logique, force est de constater dans ces quartiers, la gravité des inégalités sociales et territoriales. Même si des opérations de rénovation urbaine sont en cours (financées largement par l'État à travers l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), il y a eu des décennies d'abandon de ces territoires, avec pour conséquence la dégradation d'équipements de proximité (éclairage public déficient, fermetures de centres sociaux, fermetures de piscines et bibliothèques, parcs publics peu entretenus, écoles primaires délabrées) et manque de présence des forces de l'ordre.

Quelles solutions «urbaines» peuvent être envisagées pour améliorer cette situation ?

La première solution est de rétablir une égalité des territoires dans l'accès à des besoins essentiels que sont la sécurité, l'éducation, la propreté, la santé et la culture, notamment pour les jeunes. Ces inégalités se lisent à l'échelle de la métropole. Plusieurs études INSEE, et même un rapport de l'OCDE de 2013 pointent la gravité des inégalités entre communes et quartiers d'Aix Marseille métropole et le manque de politiques «inclusives».

Prenons les insuffisances en matière de sécurité et la propreté, souvent invoquées comme motifs des fermetures résidentielles. La Métropole doit veiller à ce que la fréquence et la qualité des services soient proportionnelles aux besoins et densités d'habitants. La sécurité, comme en témoignent les jeunes filles des quartiers nord, c'est d'abord l'éclairage des rues ainsi que des abords de stations de métro … C'est aussi la présence physique apaisante de forces de l'ordre public en tous lieux du territoire, et surtout dans les quartiers socialement défavorisés, afin d'éviter la constitution de «zones de non-droit».

Les enceintes privées ne font que déplacer certains problèmes sans régler le fond et incarnent seulement l'inégalité sociale face à la sécurité publique. Lorsqu'une clôture résidentielle oblige des enfants à faire un détour à pied de vingt minutes le long de rues à fort trafic pour aller à l'école, c'est bien un risque qui est créé. Ville et métropole ont laissé poser ces clôtures, souvent sans autorisation : en constatant les impacts, il leur est possible légalement de racheter et d'équiper des passages d'utilité publique qui redonnent un peu de perméabilité et de sécurité aux piétons.

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Vous parlez de « présence apaisante des forces de l'ordre » mais l'on parle souvent d'une impossibilité pour la police de rentrer sans danger dans ces «zones de non-droit». Comment peuvent-ils s'installer dans ces territoires sans provoquer de violence ?

Je ne suis pas spécialiste de cette question, mais quand on parle de «zones de non droit» il ne faut pas exagérer leur étendue ! Il ne s'agit que de portions de quartiers, laissées pour compte, mais très bien connues des services. Les opérations coup de poing, la présence massive sur une période limitée, etc. ne semblent guère utiles sur le long terme, au contraire. Les habitants et les élus réclament une présence permanente et préventive. L'apaisement des territoires nécessite de vrais moyens, économiques, politiques et sociaux.

Marseille est une commune duale : les équipements publics ont été abandonnés partout mais une partie de la ville a compensé par le privé. Aujourd'hui, c'est une ville à deux vitesses et le chantier est immense.

J'ai travaillé pendant cinq ans sur la question des «jeunes et la ville», notamment auprès de 1100 lycéens de seconde, en touchant toutes les catégories sociales. Les lycéens des établissements très défavorisés racontent leurs occupations et cartographient leurs activités. Elles sont radicalement différentes des lycéens des quartiers sud, les chances sont inégales. De nombreux jeunes des quartiers populaires n'ont d'autre activité de loisir possible que de flâner dans les centres commerciaux, temples de la consommation, des marques». Contrairement aux autres, ils sont peu inscrits dans des clubs de sport: les licences coûtent cher et ne sont pas envisageables dans de nombreuses familles de ces quartiers. Ces cinq ans d'études m'ont aussi appris qu'ils connaissent bien mieux leurs territoires que les experts extérieurs. Il y a nécessité de co-construire les solutions à partir des propositions d'habitants, jeunes et adultes, en dynamisant des structures existantes comme les tables de quartiers ou conseils citoyens. Cela serait la véritable reconquête républicaine.

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Ces propositions remises au gouvernement pour améliorer la qualité de nos logements .
Un rapport remis ce mercredi au gouvernement confirme la dégradation de la qualité des logements ces dernières décennies et propose d’établir un référentiel de la qualité des logements. Plusieurs de ses critères seront intégrés au Pinel avant la fin de l’année. Trop petits, trop bas, trop sombres et mal conçus… Nos logements collectifs font l’objet de nombreuses critiques. Et pour cause : au cours des deux dernières décennies, leur qualité a régressé. Ce constat n’est pas nouveau, mais il est accablant. Il est une encore une fois confirmé par Laurent Girometti, directeur général d'Epamarne, et François Leclercq, architecte-urbaniste.

usr: 1
C'est intéressant!