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Immobilier Extension de l’encadrement des loyers : le constat d’échec de l’État

12:45  06 septembre  2021
12:45  06 septembre  2021 Source:   capital.fr

Après Paris et Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier vont encadrer les loyers

  Après Paris et Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier vont encadrer les loyers Le dispositif devrait être mis en place entre le début et la mi-2022. Paris et Lille ont déjà recours au plafonnement des loyers. © Fournis par Le Monde Le gouvernement a jugé que la hausse des loyers de ces dernières années à Lyon, Bordeaux et Montpellier justifiait la mise en place de l’encadrement des loyers. Après Paris, en juillet 2019, et Lille, en mars 2020, les villes de Lyon, Bordeaux et Montpellier vont aussi mettre en place le dispositif de plafonnement des loyers, rapporte Le Figaro, jeudi 2 septembre.

Extension de l’encadrement des loyers : le constat d’échec de l’État © Kolderal / Getty images Extension de l’encadrement des loyers : le constat d’échec de l’État

Alors que l'encadrement des loyers est en passe d'être étendu à de nouvelles grandes agglomérations, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, dresse le constat d'échec de la puissance publique pour réguler le marché locatif.

Il est tentant de considérer que plus de règlementation, par conséquent plus d’État, témoigne du pouvoir de la puissance publique. À propos des décisions récentes d’encadrer les loyers d’habitation dans trois villes de plus, Bordeaux, Lyon et Montpellier, après Paris et Lille, on entend déjà les récriminations des libéraux de l’immobilier : on contraint le marché, qui se régule très bien tout seul, et on l’expose à une vague de désinvestissements. Laissons de côté ces querelles, qui sont idéologiques, donc irréductibles. Il faut toutefois noter que le gouvernement a apprécié la demande des maires concernés au regard des critères fixés par la loi, et a jugé que ces territoires étaient affectés par des tensions de marché anormales et un décrochage entre le niveau médian des loyers et les capacités contributives des locataires. Le débat n’est pas clos, loin de là.

Bordeaux va pouvoir expérimenter l’encadrement des loyers

  Bordeaux va pouvoir expérimenter l’encadrement des loyers Le gouvernement a donné son accord à la ville de Bordeaux et son agglomération pour que la mise en test l’encadrement des loyers, a-t-on appris ce vendredi 3 septembre.La ville de Bordeaux va pouvoir expérimenter l’encadrement des loyers dès 2022, après avoir reçu l’accord du gouvernement, ont annoncé vendredi 3 septembre la Ville et la Métropole.

Au-delà de ces querelles, il est nécessaire d’analyser de près ce que ces encadrements vont changer, à la lumière de l’enseignement de Paris et de Lille : ces mécanismes, fondés sur le calcul de loyers médians de référence partant des valeurs pratiquées, ne peuvent pas écraser le marché, puisqu’ils fixent des repères issus de l’observation du marché. Les loyers peuvent excéder de 20% des médianes et descendre 30% en-dessous. Ils peuvent même dépasser la limite haute si le logement présente des atouts hors normes, comme une vue imprenable ou un standing élevé. En clair, ces encadrements ont pour effet principal, sinon exclusif, d’éradiquer les excès. À Paris, il a été estimé que moins d’un quart des loyers avaient dû être corrigés à la baisse. La question qui n’est jamais abordée consiste à se demander quelle est l’origine de ces niveaux abusifs… Ce sont clairement pour l’essentiel les loyers de logements autogérés et loués par leurs propriétaires, sans l’intermédiation d’un agent immobilier ni d’un administrateur de biens.

Bientôt appliqué à Bordeaux, Lyon et Montpellier, l'encadrement des loyers est-il efficace ?

  Bientôt appliqué à Bordeaux, Lyon et Montpellier, l'encadrement des loyers est-il efficace ? Trois nouvelles villes vont appliquer le système d'encadrement des loyers à partir de début 2022. Mis en place, retoqué puis rétabli à Paris et Lille, ce dispositif a permis de stabiliser voire réduire les prix pratiqués sur le marché de l'immobilier, avec toutefois quelques bémols. L'encadrement des loyers, qui existe déjà à Lille et à Paris, va être étendu début 2022 à trois nouvelles villes, à savoir Lyon, Bordeaux et Montpellier. Ce dispositif est censé éviter la flambée du prix des loyers et échapper à la loi de l'offre et de la demande.

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On peut sans doute adresser bien des reproches aux professionnels immobiliers, mais deux griefs ne sauraient leur être faits : celui de ne pas connaître leur marché local et celui de préférer un logement vacant, faute de locataire, à un logement occupé, leurs honoraires étant prélevés sur les flux de loyer. On manque d’études sur la différence de niveau de loyer entre le parc autoadministré et le parc géré sous mandat… et tout se passe comme si on n’en cherchait pas, de peur de faire apparaître au grand jour une sombre réalité : la gestion directe est porteuse de beaucoup de problèmes. Les organisations professionnelles semblent craindre de dénoncer un marché de gré à gré à la fois malade de ses excès quant au niveau des loyers et présentant en tout cas dans de trop nombreux cas un mauvais rapport entre la qualité et le prix. Elles ne le font du moins que d’une voix ténue, soucieuses d’entretenir avec les associations de propriétaires des relations sans nuages. Le problème est pourtant macro-économique, pas micro-économique et relevant de l’exception. Face à la gravité des enjeux, il n’est pas sûr que leur stratégie soit bonne, pour trois raisons.

Encadrement des loyers : Bordeaux, Montpellier et Lyon dans les pas de Paris

  Encadrement des loyers : Bordeaux, Montpellier et Lyon dans les pas de Paris Encadrement des loyers : Bordeaux, Montpellier et Lyon dans les pas de ParisLa ville et la métropole de Bordeaux se sont réjouies de la nouvelle sur les réseaux sociaux. Un dispositif très attendu sur un territoire confronté « aux difficultés d’accès au logement et à la flambée immobilière spéculative », comme l’explique la ville dans un communiqué.

D’abord, il n’est pas question de nier le travail accompli par ses associations pour former, prévenir, conseiller, accompagner leurs adhérents. L’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) et ses chambres territoriales, dont celle du Grand Paris, à la fois la plus importante et celle qui intervient sur le parc locatif le plus vaste, œuvrent avec cœur pour que les propriétaires connaissent les nouveaux textes, les respectent, choisissent des loyers modérés leur garantissant la stabilité du preneur plutôt qu’une rotation incessante, leur faisant aussi courir le risque de l’impayé et de la dégradation. Il faut simplement prendre la mesure que ces associations ne rassemblent qu’une petite partie des propriétaires bailleurs qui gèrent directement leur bien, probablement entre 5% et 10% d’entre eux ! Leur enjeu prioritaire est d’ailleurs d’augmenter leur représentativité et ils s’y emploient. En clair, elles n’ont pas barre sur les comportements de l’écrasante majorité des bailleurs.

Ensuite, la stratégie de collusion est porteuse d’un autre péril : faire accroire que les objectifs sont les mêmes des propriétaires, alors que ce n’est que partiellement le cas. Oui, les professionnels défendent un marché fluide et sans contraintes paralysantes, mais ils défendent à ce titre les deux parties, le propriétaire et le locataire. D’ailleurs, on voit le discours de l’UNPI s’infléchir et passer de la défense des propriétaires à celle de la propriété,nuance de taille mais qui peinera à s’imposer dans la population des investisseurs. En tout cas, les actuels dirigeants de ces associations perçoivent que leur mission doit à cet égard se moderniser.

« Gérer mes biens immobiliers » : A quoi sert le nouveau service proposé aux propriétaires par l’administration fiscale ?

  « Gérer mes biens immobiliers » : A quoi sert le nouveau service proposé aux propriétaires par l’administration fiscale ? Vos biens immobiliers et leurs caractéristiques sont désormais listés dans votre espace personnel du site des impôts. La direction générale des finances publiques (DGFiP) a lancé fin août un service baptisé « Gérer mes biens immobiliers ». Résidence principale, résidence secondaire ou encore investissement locatif, etc. : ce nouvel outil vous permet d’accéder à la liste de tous les biens immobiliers situés en France dont vous êtes propriétaire. Et ce, que vous les déteniez en pleine propriété, en usufruit, en nue-propriété ou en indivision.

Enfin, les professionnels sont ontologiquement la critique du marché autoadministré : ils sont là pour dire que gérer et louer un logement est difficile et que leur métier est de faciliter la vie des bailleurs comme celle des locataires. Parce qu’il faut avouer que le marché de gré à gré, aujourd’hui les 2/3 du marché global des quelque 6,7 millions de logements locatifs privés, appartenant à environ 5,5 millions de propriétaires, dysfonctionne. L’État le sait et est dépassé par la situation, en feignant de la maîtriser. L’encadrement ou encore le permis de louer, conçu pour tordre le bras des marchands de sommeil, sont autant de gestes en réalité largement tournés vers les particuliers qui louent. Le parc intermédié est beaucoup plus orthodoxe, sans être parfait, certes. Ses pathologies sont multiples, et elles vont s’accentuer avec les exigences de la transition environnementale. Le respect de la loi, pour l’équilibre du contrat de bail, les garanties demandées à l’entrée, la qualité des constats des lieux à l’entrée et à la sortie du logement, l’impératif légal et moral de neutralité qui exclut la discrimination sous toutes ses formes, tout cela est infiniment plus malmené par les particuliers que par les professionnels et les discours sur ce sujet sont bien pudiques, sinon hypocrites. Encore une fois, non seulement ce n’est pas offenser l’UNPI et ses chambres que de le dénoncer : elles se battent avec la dernière énergie pour faire reculer ces maux. La réalité est là.

Locataire: comment faire valoir vos droits en cas de litige avec votre propriétaire?

  Locataire: comment faire valoir vos droits en cas de litige avec votre propriétaire? CONSEILS - Si un litige survient entre un locataire et son propriétaire, des actions sont possibles. Cela va de l’accord à l’amiable à la conciliation, mais le problème peut finir devant le tribunal. La location d’un bien immobilier nécessite au préalable la signature d’un bail entre locataire et propriétaire. Il s’agit d’un document très important qui recense les droits et devoirs des deux parties. Il est donc très important de le lire attentivement pour ne pas risquer une mauvaise surprise.

Les particuliers, et les syndicats d’agents immobiliers et d’administrateurs de biens le dénoncent, font l’objet de contrôles et de sanctions tellement moins fréquents que les professionnels que les dérives ne sont pas corrigées. Au point que les dispositifs conçus au premier chef pour les particuliers qui s’égarent passent à côté de leur objectif : l’encadrement ou les obligations légales de livrer un logement digne et décent sont malmenés par ceux qui gèrent sans intermédiaire. Ils passent sous les radars, et le besoin de se loger les places en position de force, évidemment plus sur les marchés des métropoles. Croit-on sérieusement que l’interdiction de louer des logements mal classés dans l’échelle du DPE (diagnostic de performance énergétique) s’impose avec autant de rigueur chez les particuliers que chez les professionnels, qui eux devront rappeler leurs bailleurs mandants aux obligations de laloi Climat résilience, tout juste d’être promulguée et publiée ? Ce problème devrait obséder l’État et ce n’est pas le cas.

Oui, la loi Climat résilience étend aux particuliers les sanctions pour non affichage du DPE dans les annonces, et on ne saurait être ingrat… mais ces sanctions seront-elles appliquées ? Les moyens seront-ils donnés à l’administration compétente de mener les investigations ? On verra. Et quid des propriétaires qui loueront des logements qui n’auront pas été mis aux normes énergétiques ou qui augmenteront les loyers de passoires énergétiques indûment, alors que la loi le leur interdit déjà ? La loi Climat Résilience sera un coup d’épée dans l’eau si l’on compte sur la vertu des particuliers, d’autant que la plupart, en dépit des aides publiques puissantes comme MaPrimRénov', n’auront ni les moyens de la vertu, ni les compétences de faire l’ingénierie financière requise, ni la peur de la sanction. Oui, même chez le philosophe de la morale, Emmanuel Kant, qui partage son prénom avec notre Président de la République et notre ministre du logement, on lit qu’elle peut s’imposer par pure vertu… mais aussi par calcul. La naïveté serait coupable en la matière.

Encadrement des loyers : les annonces immobilières devront en faire mention

  Encadrement des loyers : les annonces immobilières devront en faire mention L'encadrement des loyers devra être mentionné sur les annonces immobilières, a précisé samedi 18 septembre la ministre déléguée au Logement. Les annonces immobilières pour les locations de logements soumis à l'encadrement des loyers devront en faire mention, a indiqué samedi 18 septembre la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon.

Il n’est pas question de stigmatiser tous les propriétaires qui optent pour l’autogestion, mais d’ouvrir les yeux sur la réalité d’un parc locatif privé à deux vitesses. Aux professionnels, on pourra reprocher d’ailleurs de n’avoir pas su jusqu’à présent faire monter leur taux de pénétration : comment comprendre qu’une franche majorité de Français ne voient pas l’intérêt de déléguer la gestion de ce qui constitue le gros de leur patrimoine, un bien ou deux biens loués qui représentent en général avec leur propre résidence entre 70% et 90% de leur patrimoine ? Le résultat est là, inquiétant. Le député Mickaël Nogal n’a pas été compris lorsqu’il a prôné la réintermédiation du parc locatif privé, notamment en conduisant les professionnels à endosser la responsabilité de verser les loyers à bonne date même en cas d’impayé ou de retard de paiement, c’est-à-dire à aller vers une obligation de résultat. Et pourtant ! Il avait diagnostiqué avec justesse. Il considérait également que la restitution du dépôt de garantie en sortie de location était le moment. À ce jour, sa proposition de loi n’a pas été inscrite à l’ordre du jour du parlement: ni Julien Denormandie ni Emmanuelle Wargon ne l’ont souhaité. On peut bien dire à ce stade de la législature, à six mois des présidentielles et des législatives, qu’elle est enterrée. Elle aura eu le mérite d’ouvrir de vrais débats sur la valeur ajoutée à majorer des administrateurs de biens et des agents immobiliers et sur les pathologies du marchélocatif privé de gré à gré.

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Le constat dressé, que faire ? L’État doit faire preuve de plus de sévérité envers les particuliers qui ne respectent pas les lois sur les rapports locatifs et ne pas laisser se constituer une zone de non droit et d’évitement des obligations légales. Qu’il s’appuie pour cela sur les associations de locataires, l’UNPI en tête. Dans le même temps, qu’il ne passe rien, bien sûr, aux agents immobiliers et aux gestionnaires, mais qu’il ne concentre pas ses efforts surl’orthodoxie professionnelle en fermant les yeux sur l’autre partie du parc. L’État pourrait aussi choisir d’orienter les bailleurs vers les professionnels, sans quoi il n’atteindra ni ses objectifs de tempérament des loyers par respect de l’encadrement ni ses objectifs environnementaux. On peut penser à un sort fiscal meilleur de ceux qui délèguent leur gestion, par exemple par la possibilité de déduire les honoraires de location et de gestion non plus des revenus fonciers mais du revenu global du contribuable, ou encore par une majoration des aides pour les propriétaires qui recourent à des professionnels. Les professionnels eux-mêmes ont un chemin à parcourir : tenir les nouvelles obligations pour une chance, la chance d’attirer à eux les propriétaires qui cherchent sécurité et sérénité en confiant leur logement locatif à des décodeurs de complexité.

Se loger en Europe: toujours plus cher avec la crise sanitaire .
Se loger coûte de plus en plus cher en Europe, au point dans certaines villes comme Berlin de faire descendre des manifestants dans les rues. Pour Barbara Steenbergen, la situation à Berlin témoigne d'un problème plus général en Europe: "Il y a une concentration massive de ces grands propriétaires sur le marché européen, ce qui leur donne du pouvoir, et notamment celui de faire les prix."Les prix de l'immobilier résidentiel ont continué de grimper durant la crise sanitaire, tirés par une nouvelle demande d'espace de la part de certains ménages.

usr: 1
C'est intéressant!