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Immobilier Comment bien choisir son investissement locatif avec le dispositif Pinel

16:15  25 septembre  2021
16:15  25 septembre  2021 Source:   challenges.fr

Locataire: comment faire valoir vos droits en cas de litige avec votre propriétaire?

  Locataire: comment faire valoir vos droits en cas de litige avec votre propriétaire? CONSEILS - Si un litige survient entre un locataire et son propriétaire, des actions sont possibles. Cela va de l’accord à l’amiable à la conciliation, mais le problème peut finir devant le tribunal. La location d’un bien immobilier nécessite au préalable la signature d’un bail entre locataire et propriétaire. Il s’agit d’un document très important qui recense les droits et devoirs des deux parties. Il est donc très important de le lire attentivement pour ne pas risquer une mauvaise surprise.

Construction de logements neufs © AFP/Archives - DAMIEN MEYER Construction de logements neufs

Prix élevés, offre raréfiée, règles modifiées: les investisseurs qui optent pour un logement neuf avec la défiscalisation Pinel se retrouvent sous pression. Mais de belles opportunités subsistent. Nos conseils.

Recherche de revenus complémentaires en préparation de la retraite, allègement de la pression fiscale ou constitution de patrimoine à des fins de transmission… Les motivations sont multiples pour ceux qui se lancent dans un investissement locatif. S'appuyant sur l'effet levier du crédit immobilier, dont les taux d'intérêt ont encore battu des records à la baisse cet été (1,05% en août, hors assurance et toutes durées d'emprunt confondues selon l'Observatoire crédit logement/CSA), les Français misent sur la pierre, valeur refuge par excellence à leurs yeux.

Pourquoi et comment diviser une maison en appartements?

  Pourquoi et comment diviser une maison en appartements? PRATIQUE - Pour un investissement locatif ou une vente, la division d’une maison en appartements présente des avantages certains. Mais avant de s’engager, il faut connaître les règles en vigueur. Plusieurs raisons peuvent conduire à vouloir diviser une maison en appartements. Il peut notamment s’agir du choix d’un investisseur qui achète une vaste maison et souhaite créer plusieurs appartements pour un investissement locatif plus rentable, d'autant plus que les maisons ont de vrais atouts dans ce domaine.

Pénurie de logements neufs à la vente

Et pourtant… Les tensions s'accumulent sur le secteur, notamment pour ceux qui veulent profiter de la réduction d'impôt du dispositif Pinel dans le neuf: sur le volume de biens à vendre, sur les prix, sur le financement, sur les rendements… et sur les conditions de défiscalisation à venir! Ce qui rend le choix de l'investisseur bien plus complexe qu'avant la crise sanitaire. Tout d'abord, "les élections municipales et la crise sanitaire ont fait chuter permis de construire et mises en chantiers, et ont allongé de plusieurs mois les délais de production", résume Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Résultat, l'offre à la vente est faible, sans compter que les promoteurs ont vendu l'an dernier, par précaution, une partie de leurs stocks aux bailleurs institutionnels, ce qui entraîne les prix à la hausse.

Rénovation énergétique, logements neufs… la ministre du Logement dévoile les dernières priorités du quinquennat

  Rénovation énergétique, logements neufs… la ministre du Logement dévoile les dernières priorités du quinquennat Pour sa rentrée le "Grand rendez-vous de l’immobilier" (Capital / Radio Immo) reçoit la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon et Yann Jehanno, président du réseau Laforêt. Au menu : les dernières réformes du quinquennat et les enjeux pour améliorer la qualité de nos logements. A sept mois de la présidentielle, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, détaille pour le "Grand rendez-vous de l’immobilier" les dernières grandes réformes qui seront mises en œuvre pour soutenir le secteur jusqu’à la fin du quinquennat.

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Ils augmentent d'autant plus que les coûts de fabrication progressent aussi. "Le prix des terrains constructibles, de plus en plus rares et contraints dans les villes, est toujours plus cher, de même que les coûts de construction, qui vont grimper de 10% à 15% en raison de la réglementation environnementale 2020 qui s'appliquera l'an prochain", explique Jean-Louis Chavan, directeur général de Nexity Patrimoine. Les investisseurs doivent donc s'attendre à payer le prix fort. Difficulté supplémentaire, la plupart des opérations s'effectuent à crédit : encore faut-il l'obtenir. "Sur le principe, les banques continuent de financer les opérations en Pinel, mais à condition que les emprunteurs rentrent dans les clous des préconisations du Haut conseil de stabilité financière", prévient Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

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  Réformer le RSA, doubler le chèque énergie... les solutions du Sénat pour lutter contre la pauvreté Dans un rapport qui vient d’être rendu public, plusieurs sénateurs listent une série de 49 mesures pour lutter contre l’appauvrissement en France. Les élus préconisent notamment d’agir sur la formation des jeunes peu qualifiés, l’accès au logement et la simplification des minima sociaux. Pas moins de 9,3 millions de personnes sous le seuil de pauvreté en 2018 - soit 14,8% de la population métropolitaine -, des dépenses de logement qui bondissent, un sentiment de déclassement qui grimpe chez des Français qui n’ont jamais été aussi dépendants des aides sociales avec une “augmentation du nombre de bénéficiaires de minima sociaux, qui a progre

Un ralentissement qui dure © Fournis par Challenges Un ralentissement qui dure

La barrière du crédit immobilier

En clair, le couperet tombe, surtout pour ceux qui remboursent déjà un emprunt pour leur résidence principale: ne pas dépasser 35% d'endettement. Et gare à ceux qui pensent que les loyers vont couvrir la mensualité, en ne comptabilisant que la différence entre les deux: "Les banques ont opté pour un calcul moins favorable, indique Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier VousFinancer. Elles ne prennent en compte que 70% des loyers et les ajoutent au revenu disponible, en calculant l'endettement possible ensuite. Avec cette méthode, certains dossiers ne passent plus."

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés et leur progression encadrée. Compte tenu de la hausse des prix, les rendements s'effritent et tombent à 2,5% ou 3,5% brut dans les grandes métropoles. Quant à l'avantage fiscal, là aussi, attention : il sera raboté à partir du 31 décembre 2022. Les taux de réduction d'impôt passeront de 12, 18 et 21%, leur niveau actuel, à 10,5, 15 et 17,5% en 2023, puis 9, 12 et 14% en 2024. Toutefois, le ministère du Logement a indiqué que les taux initiaux pourraient être maintenus dans le cadre d'un "super-Pinel", pour les logements très performants énergétiquement et répondant à d'autres critères qualitatifs. Mais les arbitrages gouvernementaux n'ont pas encore été rendus. Par exemple, des surfaces minimales par type de logement pourraient être décidées, comme le préconise le "référentiel du logement de qualité", un rapport établi par Laurent Girometti, directeur général d'Epamarne, et l'architecte-urbaniste François Leclercq. "La qualité des logements est cruciale dans leur valorisation à terme", rappelle Laurent Girometti.

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  Achat immobilier à Reims: quel quartier choisir? CONSEILS - La ville de Reims est un excellent choix, tant pour y vivre que pour y faire un investissement locatif. Découvrez les quartiers à privilégier dans la capitale du champagne. Situé à proximité des grands centres urbains européens, Reims est une ville de choix pour investir dans l’immobilier. Que ce soit pour un achat immobilier ou un investissement locatif, ce centre historique présente de nombreux avantages. Dynamique, Reims est tout aussi prisé par les étudiants que par les jeunes actifs et les retraités. Il est extrêmement bien desservi par le TGV et ses nombreux axes routiers.

Trouver la ville où investir

En attendant d'en savoir plus et d'avoir des permis de construire en adéquation avec ces critères, "cela va créer un effet d'aubaine qui entraînera une hausse de la demande des investisseurs", estime Philippe Denis, directeur général adjoint à la commercialisation de Cogedim. Ces derniers doivent donc être particulièrement sélectifs. Ceux qui optent pour une stratégie patrimoniale pourront miser sur les grandes villes, qui offrent des rendements plus faibles, mais restent très demandées par les locataires (voir tableau ci-dessus). Ceux qui acceptent de prendre plus de risques pourront choisir des villes moyennes, sachant que les promoteurs eux aussi s'adaptent: "Tours, Clermont-Ferrand, Reims, Le Havre ou Rouen offrent de bonnes opportunités pour les budgets entre 180.000 et 250.000 euros", indique Jean Benucci, directeur général du pôle résidentiel de Nexity. Autre option, "les villes côtières comme Cancale, La Baule, Bayonne ou Biarritz, estime Frédéric Boisset, directeur général promotion France ouest à Bouygues Immobilier. A terme, les investisseurs pourront en faire leur résidence secondaire ou continuer de louer leur bien."

Les prix au mètre carré dans le neuf dans 15 grandes villes

Les prix des logements neufs, qui continuent d'augmenter quasiment partout, dépassent dans certaines villes le plafond de défiscalisation de 5.500 euros le m², ce qui va avoir un impact sur le rendement de l'opération.

  Comment bien choisir son investissement locatif avec le dispositif Pinel © Fournis par Challenges

Rachat de crédits: comment respecter les 35% d'endettement .
Le rachat de crédits permet de réduire ses mensualités et de dégager une capacité d'emprunt. Une opportunité alors que le HCSF a réaffirmé ses règles prudentielles. Mais attention aux frais qui pèsent sur l'opération.Mais ceux qui ont besoin d'emprunter plus, pour effectuer des travaux d'aménagement ou se lancer dans un investissement locatif, ont une parade: le rachat de crédits. Auparavant, il permettait surtout d'alléger ses mensualités, généralement en lissant l'ensemble des crédits souscrits sur une durée plus longue. A présent, il va permettre aux emprunteurs de s'endetter plus.

usr: 6
C'est intéressant!