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Immobilier Investissement locatif Pinel: sur quelles villes miser dans le Grand Paris

18:40  25 septembre  2021
18:40  25 septembre  2021 Source:   challenges.fr

Locataire: comment faire valoir vos droits en cas de litige avec votre propriétaire?

  Locataire: comment faire valoir vos droits en cas de litige avec votre propriétaire? CONSEILS - Si un litige survient entre un locataire et son propriétaire, des actions sont possibles. Cela va de l’accord à l’amiable à la conciliation, mais le problème peut finir devant le tribunal. La location d’un bien immobilier nécessite au préalable la signature d’un bail entre locataire et propriétaire. Il s’agit d’un document très important qui recense les droits et devoirs des deux parties. Il est donc très important de le lire attentivement pour ne pas risquer une mauvaise surprise.

Grand Paris © Sp/Skema Grand Paris

Tout au long du futur métro francilien, qui va bouleverser les transports à partir de 2024, l'immobilier neuf est en effervescence. Mais les hausses de prix sont déjà là, et les meilleures opportunités se trouvent en seconde couronne.

Au nord de Paris, l'ouverture des quatre nouvelles stations de la ligne 14 en janvier dernier, entre Saint-Lazare, à Paris, et Mairie de Saint-Ouen, a permis de rendre enfin concret le projet du Grand Paris Express. Ses 68 nouvelles gares doivent redessiner les déplacements des Franciliens à terme, mais elles auront aussi un impact important sur leur lieu d'habitation. D'autant que des milliers de logements vont sortir de terre dans ces futurs quartiers, et que la crise sanitaire et ses épisodes de confinement ont accéléré le télétravail, accentuant les besoins d'espace et de verdure.

Pourquoi et comment diviser une maison en appartements?

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En matière d'immobilier, les effets du Grand Paris Express se font déjà ressentir sur l'évolution des prix: selon MeilleursAgents, entre le début des travaux, en 2014, et la fin 2020, les tarifs moyens des appartements anciens aux abords des nouvelles stations avaient bondi de 46,7%. Et même de 58,6% au nouveau terminus Mairie de Saint-Ouen, à plus de 6.400 euros le m² (au 1er juillet 2021). Hors fiscalité, ceux qui ont investi dans ces quartiers ont donc réalisé de belles plus-values.

Mais qu'en est-il de ceux qui ont misé sur un investissement locatif dans le neuf, sous ce qui était à l'époque le régime Scellier? "En 2015, à Saint-Ouen, un 2-pièces d'une quarantaine de mètres carrés, avec parking, était vendu aux alentours de 180.000 euros, soit 4.500 à 5.000 euros le m²", indique, dossier à l'appui, Farid Ailam, président de Valorem Investissements. Idem à Clichy-La Garenne, où les prix entre la porte de Clichy et la mairie ont augmenté d'environ 45%. "Aujourd'hui, les biens neufs y sont proposés entre 6.000 et 8.000 euros le m², selon l'emplacement et les prestations", précise-t-il.

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LES PLUS FORTES HAUSSES DU GRAND PARIS EXPRESS © Fournis par Challenges LES PLUS FORTES HAUSSES DU GRAND PARIS EXPRESS

Attention aux plafonds de défiscalisation atteints ou dépassés

Il fallait y avoir investi, mais, à ce prix, même avec l'avantage fiscal du dispositif Pinel (en vigueur jusqu'au 31 décembre 2023), ces communes ne sont plus intéressantes. D'abord parce que l'essentiel des plus-values a sans doute été réalisé, et qu'il faut tenir compte des écarts de prix entre l'ancien et le neuf, ainsi que des différents frais et taxes, pour réaliser un gain éventuel. Exemple avec les stations de la ligne 15 ouest, allant de Pont de Sèvres à Saint-Denis, à l'instar de Rueil-Suresnes-Mont-Valérien: "Elles ont enregistré une hausse de 40,4% en moyenne au cours des cinq années écoulées, avec un montant moyen de 6.858 euros le m². Ce sont des villes déjà bien desservies, dont le marché reste dynamique: +4,6% de hausse des prix sur un an à fin juin, contre 2,8% pour l'ensemble de stations du Grand Paris. Mais elles connaissent un certain ralentissement: la hausse était encore de 7,4% au 1er janvier 2021", commente Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.

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Ensuite, et surtout, leurs prix dépassent le plafond de 5.500 euros le m² pour bénéficier de la réduction d'impôt. Pour rappel, le dispositif Pinel prévoit que, en contrepartie de la mise en location d'un logement neuf durant six, neuf ou douze ans à des montants plafonnés, et à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de revenus, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21%. Et ce dans la double limite d'un investissement de 300.000 euros maximum et d'un plafond de 5.500 euros le m². Désormais, estime Gérald Le Clanche, expert en gestion de patrimoine à BLC Associés, "il faut plutôt prospecter des villes en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou en seconde couronne".

De fait, "en première couronne, il n'y a guère qu'en Seine-Saint-Denis que l'on puisse encore trouver des appartements neufs à moins de 4.000 euros le m² sans TVA à taux réduit… mais pour peu de temps encore, constate Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l'Immobilier. A moins de 5.000 euros le m², il existe également des opportunités dans le Val-de-Marne, comme à Créteil, Choisy-le-Roi ou Champigny-sur-Marne".

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Coller au tracé du Grand Paris Express, dont le calendrier a été précisé à l'été, est une bonne piste. Mais pas seulement: "Il faut suivre la demande qui est désormais plus “chlorophylienne”, conseille Philippe Denis, directeur général adjoint à la commercialisation de Cogedim. Les acquéreurs bougent, eh bien c'est pareil pour les locataires". Les constructions s'élèvent aussi là où les promoteurs ont trouvé des terrains disponibles, dans le cadre des opérations d'aménagement ou de réhabilitation, "comme dans le nouvel écoquartier près du stade de Colombes, ou celui de Bobigny, avec tout le projet de rénovation du centre-ville", cite Farid Ailam.

Choisir des bassins d'emploi et d'activité dynamiques

La grande couronne recèle aussi des bassins d'activité dynamiques, comme à "Guyancourt, Massy, Créteil, Arpajon, Chessy ou Montévrain, qui bénéficient d'une véritable demande et peuvent offrir des rendements supérieurs à 3% brut", souligne Charles Bourgeron-Amoudry, du groupe Quintésens. Attention dans tous les cas à la qualité des logements (orientation, balcon, parking…) et aux délais de livraison. "Les commercialisations sont un peu plus longues en ce moment: si les petites surfaces sont très demandées, les grands logements sont plus longs à trouver preneur", note Jean-Louis Chavan, directeur général de Nexity Patrimoine.

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Enfin, pour bénéficier de la réduction d'impôt, "la date prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, et la livraison du logement doit intervenir dans les trente mois suivants", rappelle Estelle Billi, ingénieure patrimoniale à Advenis. Avec les modifications à venir du régime fiscal, les investisseurs devront être vigilants afin de ne pas se tromper dans leurs calculs.


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Le nouveau calendrier du Grand Paris Express

Printemps 2024

- Ligne 14 nord et sud, vers Aéroport d'Orly et Saint-Denis-Pleyel.

Fin 2025

- Ligne 15 sud, de Noisy-Champs à Pont de Sèvres via Villejuif-Institut Gustave-Roussy.

2026

- Ligne 16, du Bourget RER à Clichy-Montfermeil.

- Ligne 17, du Bourget RER au Bourget Aéroport.

- Ligne 18, de Massy-Palaiseau à Saclay.

2027

- Ligne 18, d'Orly à Massy-Palaiseau.

2028

- Ligne 16, de Clichy-Montfermeil à Noisy-Champs.

- Ligne 17, de Bourget Aéroport au Parc des Expositions.

2030

- Ligne 15 nord, de Pont-de-Sèvres à Noisy-Champs via La Défense et Saint-Denis-Pleyel.

- Ligne 17 du Parc des Expositions à Roissy Charles-de-Gaulle et au Mesnil-Amelot.

- Ligne 18, de Saclay à Versailles.

Station de Saint-Maur-des-Fossés en construction, en février 2021. La ville accueillera la ligne 15 à la fin 2025. © Fournis par Challenges Station de Saint-Maur-des-Fossés en construction, en février 2021. La ville accueillera la ligne 15 à la fin 2025.

Station de Saint-Maur-des-Fossés en construction, en février 2021. La ville accueillera la ligne 15 à la fin 2025. (L. Marin/AFP)

Rachat de crédits: comment respecter les 35% d'endettement .
Le rachat de crédits permet de réduire ses mensualités et de dégager une capacité d'emprunt. Une opportunité alors que le HCSF a réaffirmé ses règles prudentielles. Mais attention aux frais qui pèsent sur l'opération.Mais ceux qui ont besoin d'emprunter plus, pour effectuer des travaux d'aménagement ou se lancer dans un investissement locatif, ont une parade: le rachat de crédits. Auparavant, il permettait surtout d'alléger ses mensualités, généralement en lissant l'ensemble des crédits souscrits sur une durée plus longue. A présent, il va permettre aux emprunteurs de s'endetter plus.

usr: 6
C'est intéressant!