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Immobilier Investir dans le logement senior d'occasion

14:45  27 septembre  2021
14:45  27 septembre  2021 Source:   challenges.fr

Le nombre de ministres occupant un logement de fonction a augmenté

  Le nombre de ministres occupant un logement de fonction a augmenté Le nombre de logements de fonction accordés aux membres du gouvernement a augmenté de 45% entre mai 2019 et septembre 2020. Une évolution liée au remaniement de juillet 2020, assure le cabinet de Jean Castex à Capital. Les membres du gouvernement sont de plus en plus nombreux à être logés aux frais de la République. Alors que 16 des 29 ministres du gouvernement Philippe II avaient ce privilège, au 1er mai 2019, 23 des 42 membres du gouvernement Castex occupaient un logement de fonction à la date du 1er septembre 2020.

logement seniors © IStock logement seniors

Résidences seniors et Ehpad : acheter un logement de seconde main au sein de ces établissements peut s'avérer une excellente opération. Mais attention aux mauvaises surprises sur ce marché à part.

Dans le vaste secteur de l'immobilier géré par des exploitants figurent les résidences services seniors, destinées à des personnes autonomes, et les Ehpad, destinés aux personnes âgées dépendantes. Le marché de ces deux types de résidences fonctionne sur la base de ce qu'on appelle un mariage à trois: le promoteur, l'investisseur privé (le bailleur), qui lui achète un appartement ou une chambre médicalisée, et l'exploitant (le locataire), qui signe avec l'investisseur un bail commercial de neuf ans. Les particuliers touchent un revenu et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux dans le cadre d'un montage particulier, appelé loueur en meublé non professionnel (LMNP).

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Insécurité juridique

Acheter sur le marché dit secondaire permet d'abord un prix d'achat plus accessible: même s'il est rarement inférieur à 100.000 euros, le ticket d'entrée est réduit d'environ 20% par rapport à celui de la même résidence, en neuf. "Pour les investisseurs disposant de liquidités, cela permet de rentabiliser plus vite leur placement", souligne Alexandre Teitgen, directeur général de LB2S, filiale du groupe Consultim. Le rendement passe en effet de 2% ou 3% à 4% ou 5%, soit un gain de 2 points (à 30% de rentabilité).

Ce rendement élevé reflète aussi un risque précis. Car dans un achat d'occasion, le bail commercial est plus ou moins proche de son terme des neuf ans, ce qui augmente l'insécurité juridique. "Le locataire risque en effet de vouloir renégocier son loyer à la baisse", explique Benjamin Cabagno, avocat spécialisé du cabinet Choisez. D'où l'intérêt de sélectionner plutôt un bien ancien dont le bail vient d'être renouvelé qu'un actif assorti d'un bail proche de son échéance.

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Après la rentabilité locative, d'autres points de vigilance s'imposent. "A commencer, comme pour tout placement immobilier, la pertinence de l'emplacement de l'immeuble et la qualité de la construction: les seniors apprécient la proximité des transports et des commerces", remarque Lionel Simon, conseiller en immobilier meublé à K&P Finance, à Paris. De plus, une bonne localisation sera un atout pour une éventuelle reconversion. Cela a été le cas, à Lyon, près du parc de la Tête d'or, où un établissement haut de gamme pour seniors a été transformé en résidence urbaine puis en hôtel 4 étoiles.

Il faut aussi s'interroger sur le sort des locaux communs. Indispensables à la gestion d'une résidence seniors ou d'un Ehpad, ces mètres carrés utilitaires - cuisine, laverie, salle à manger - peuvent être détenus par l'exploitant-locataire. "En cas de départ de ce dernier, il faut au préalable s'assurer que la reprise de ces locaux par les bailleurs pour une somme symbolique est prévue, pour poursuivre l'exploitation", prévient Alexandre Teitgen.

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Choix fiscal

Attention aussi au choix du statut fiscal: le plus favorable est celui dit du loueur en meublé professionnel (LMP). Il est accessible dès lors qu'on perçoit plus de 23.000 euros de loyers TTC par an. Dans ce cas, toutes les charges locatives sont déduites des loyers perçus pour leur montant réel: frais de notaire, frais d'entretien et de réparation, frais de gestion et d'assurance, intérêts d'emprunt et impôts locaux… Il est aussi possible d'imputer son déficit d'exploitation sur le revenu global du foyer. Et en cas de cession, la vente est soumise au régime des plus-values professionnelles et non pas à celui des particuliers.

Pour l'achat de chambres médicalisées d'Ehpad, l'approche diffère sensiblement. Les particuliers sont très sensibles aux arguments bien rodés de commerciaux zélés, qui mettent en avant l'allongement de l'espérance de vie et les besoins d'hébergement liés au grand âge. "Il faut privilégier les établissements d'au moins 75 lits, récents et pilotés par un exploitant ayant une expérience significative", avertit Lionel Simon. Reste que ceux qui se lancent ont une épée de Damoclès au-dessus de la tête. En effet, l'exploitant - souvent filiale du promoteur - détient un précieux sésame: une autorisation préalable de l'ARS (Autorité régionale de santé) d'ouvrir cet établissement spécialisé à une adresse bien précise, ce qui pérennise en théorie l'exploitation. Mais comme l'ARS ne contrôle pas le transfert géographique de l'autorisation, l'exploitant peut quitter carrément les lieux et construire un nouvel Ehpad près de l'ancien, en lui attribuant l'autorisation. C'est alors la double peine pour les investisseurs: ni loyer ni agrément. Ils deviennent propriétaires d'une "cathédrale dans le désert"! Donc, à moins d'être prêt à prendre beaucoup de risques, mieux vaut s'abstenir d'investir dans des chambres médicalisées, en neuf, comme en seconde main.

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 Le remplissage des démocrates du Congrès est mettant en péril une expansion historique de l'accès au logement en tant que démocrates Spar sur une facture d'infrastructure bipartisane et un paquet de réconciliation budgétaire encore plus important qui inclut un financement de tout de l'universel pré-K à la liberté de la communauté, le destin d'un investissement historique dans la politique de logement américain est suspendu dans la balance. © Susan Walsh-Pool / Getty Images Rep. Maxine Waters parle lors d'une hébergement Select Sous-Comitée audience sur Capitol Hill à Washington, le 15 avril 2021.

Pour acheter cet immobilier d'occasion, plusieurs options. Chez les conseillers en gestion de patrimoine, qui se fournissent souvent auprès de plateformes comme LB2S ou Pierre/ Loyers Conseils. C'est possible aussi en consultant les annonces de sites Internet comme PAP, ou encore en contactant les exploitants, même si, à Domitys Invest, il faut insister pour ne pas être orienté sur des programmes neufs.

Un calcul gagnant même à petit budget

A 64 ans, Françoise Boitard est une indépendante qui décide de mettre fin à son activité. Elle se retrouve avec une retraite par répartition bien mince. Heureusement, elle dispose d'un pécule, reçu lors d'une succession. Elle décide de l'investir dans l'immobilier senior géré. Mais plutôt que d'acheter sur plan et d'attendre 18 mois avant de toucher ses premiers revenus, ce qui correspond au délai de construction d'une résidence, elle choisit d'acheter en occasion pour percevoir ses loyers sur-le-champ. En achetant dans l'ancien, elle bénéficie d'un autre avantage: une décote par rapport au neuf de l'ordre de 20%, ce qui réduit le ticket d'entrée (compter au moins 100.000 euros) et dope son rendement annuel, qui atteint 4,9% et qui est donc supérieur de 25% à ce qu'elle trouve en résidence neuve dans le même périmètre.

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  Prime de 10 000 € pour l’achat d’un logement neuf : les conditions pour en bénéficier Certains primo-accédants pourront bientôt toucher jusqu’à 10 000 € d’aide pour devenir propriétaire d’un logement neuf. Les conditions d’obtention dépendent notamment du prix du logement et des revenus du foyer. La Prime Accession, qui s’applique à toute la France, sera accordée à 20 000 personnes.Une prime pouvant atteindre 10 000 € pour faciliter l’accès aux logements neufs : voici la nouvelle aide présentée par Action Logement ce jeudi 30 septembre. Cette aide exceptionnelle, qui porte le nom de « Prime Accession », vise les primo-accédants aux revenus modestes. Elle sera versée « dans le cadre d’un projet de construction ou d’acquisition » d’un logement neuf.

“L'investisseur doit faire décortiquer le bail commercial, rédigé par son locataire”

Challenges. Quelles sont les différences entre les résidences de tourisme et l'immobilier senior?

Benjamin Cabagno, avocat au cabinet Choisez. La différence majeure porte sur les occupants. Les touristes logent pour de courtes durées, alors que les personnes âgées, autonomes ou non, demeurent longtemps en résidence seniors ou en Ehpad. Depuis la pandémie, certains exploitants de résidences de tourisme sont entrés en procédure de conciliation pour suspendre le paiement des loyers, obtenir des abandons et renégocier à la baisse les sommes versés aux investisseurs privés. A ce jour, il n'y a pas eu d'incident de ce type dans l'immobilier senior.

A l'issue du bail commercial, au bout de neuf ans au minimum, assiste-t-on à des baisses de loyer?

Souvent, l'exploitant invoque la vétusté et le besoin de travaux, qu'il se propose de financer en contrepartie d'un effort des bailleurs sur le loyer. L'exploitant peut aussi tenter d'annuler les effets des clauses d'indexation du loyer. Ou, pire encore, menacer les propriétaires récalcitrants d'une dénonciation du bail et de mettre fin à l'exploitation de la résidence.

Justement, comment éviter au maximum les mauvaises surprises?

Il s'agit d'un placement dans lequel l'investisseur achète de l'immobilier ancien ou neuf assorti d'un bail commercial complexe, rédigé par l'exploitant, son locataire. D'où la nécessité de faire décortiquer par un juriste la vingtaine d'articles du bail commercial. Parmi les clauses essentielles figurent le financement des travaux définis par les articles 605 et 606 du Code civil, et l'indexation des loyers. Et comme il arrive que des clauses, licites lors de la rédaction du bail, deviennent illicites après, il y a souvent des litiges en perspective.

Martine Denoune

75 % des Français ont à coeur d'avoir un logement respectueux de l'environnement, selon une étude .
Le logement durable n'est pas qu'une question de devoir citoyen, mais avant tout de confort pour les Français. Bien que le logement durable ne soit pas considéré comme un effet de mode chez les Français (14% le pensent), il ne se situe pas dans les priorités pour l'environnement : 34% pensent que le logement durable "est avant tout un devoir citoyen pour préserver l'environnement".D'après le sondage du baromètre Qualitel réalisé par l'association éponyme pour la qualité du logement, 75% des Français "ont à cœur d'avoir un logement respectueux de l'environnement".

usr: 4
C'est intéressant!