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Immobilier Immobilier : “un dégonflement de la bulle de la Chine à la France ?” La chute des prix jusqu’où ?

10:40  09 octobre  2021
10:40  09 octobre  2021 Source:   capital.fr

Evergrande: vers un éclatement de la bulle immobilière en Chine?

  Evergrande: vers un éclatement de la bulle immobilière en Chine? La croisade de la Chine contre l'endettement dans l'immobilier menace de terrasser le promoteur ultra-endetté Evergrande, au risque de faire éclater la bulle qui gonfle dans le secteur depuis plus de 20 ans. "Les difficultés rencontrées par Evergrande pourraient faire boule de neige et toucher demain d'autres promoteurs affaiblis" par leur endettement, avertit M. McMahon. L'évolution de la société chinoise pèse également sur le secteur: la faible croissance démographique freine la demande de logements.

Immobilier : “un dégonflement de la bulle de la Chine à la France ?” La chute des prix jusqu’où ? © Pixabay Immobilier : “un dégonflement de la bulle de la Chine à la France ?” La chute des prix jusqu’où ?

Un dégonflement de la bulle de l'immobilier est à craindre en Chine. Et en France, "une simple reconnexion entre les prix de l’immobilier en France et le revenu des ménages justifierait une baisse d’environ 20%", relève notre chroniqueur Marc Touati, président du cabinet ACDEFI.

Même si on l’oublie souvent, en particulier sur les marchés financiers et dans le secteur immobilier, il existe une règle immuable qui régule l’économie, pour ne pas dire la vie au sens large, depuis toujours : les arbres ne montent pas au ciel ! L’économie chinoise et son secteur immobilier sont en train de le prouver une nouvelle fois. Il faut dire que de 1980 à 2020, le PIB chinois réel (c’est-à-dire hors inflation) a progressé de 3.340 %. Sur la même période, l’augmentation du PIB réel a atteint 898 % en Inde, 275 % pour la planète, 173 % aux Etats-Unis et 84 % en France. C’est dire l’ampleur du “miracle” chinois. Conséquence logique de ce rattrapage détonnant, la part de la Chine dans le PIB mondial (mesuré en parités de pouvoir d’achat) est passée de 2,3 % en 1980 à 18,7 % aujourd’hui. Celle de l’Inde de 2,8 % à 7,0 %, celle des Etats-Unis de 21,4 % à 15,9 % et celle de la France de 4,3 % à 2,2 %.

La Chine achète plus d’or, Evergrande fait craindre un effet boule de neige sur les banques

  La Chine achète plus d’or, Evergrande fait craindre un effet boule de neige sur les banques Les risques associés au désastre Evergrande incitent les Chinois à acheter de l’or, valeur refuge par excellence. En Chine, les déboires d’Evergrande - et le risque de retombées majeures à différents niveaux (immobilier, croissance, banques…) - incitent les particuliers à acheter des valeurs refuges, telles que l’or. Avec 300 milliards de dollars de dettes, Evergrande, un des tout premiers promoteurs immobiliers du monde, est désormais le plus endetté du marché chinois.

Seulement voilà, même si l’arbre chinois de la croissance est un sequoia, il a aussi ses limites. D’ailleurs, depuis une dizaine d’années, les Chinois savent qu’une crise financière et une crise de croissance sont inévitables. Après un premier coup de semonce lié à la pandémie du “Coronavirus de Wuhan”, l’économie chinoise se heurte désormais à des pénuries de matières premières qui freinent l’activité économique, mais aussi à une flambée excessive des prix immobiliers, qui interdisent à de plus en plus de Chinois, déjà affaiblis par le ralentissement économique, d’accéder à la propriété. Dès lors, les promoteurs immobiliers de l’Empire du milieu qui avaient massivement construit limitless, c’est-à-dire en imaginant que les arbres pouvaient dépasser le ciel, sont désormais en danger.

Après Evergrande, Fantasia est dans la tourmente, l’immobilier en Chine inquiète !

  Après Evergrande, Fantasia est dans la tourmente, l’immobilier en Chine inquiète ! Le promoteur immobilier chinois Fantasia ne parvient pas à rembourser sa dette. Une nouvelle qui secoue encore plus le marché immobilier chinois, déjà fortement inquiété par le cas d'Evergrande.Cette annonce intervient alors que la société de gestion Country Garden Services Holdings a indiqué de son côté qu'une filiale de Fantasia n'avait pas remboursé un prêt de 700 millions de yuans (93 millions d'euros), prévoyant un possible défaut du groupe immobilier.

>> A lire aussi - Evergrande : la colère monte en Chine contre le géant national de l'immobilier

Ainsi, tout juste quelques semaines après les déboires du premier promoteur immobilier chinois, Evergrande, c’est au tour de deux autres promoteurs chinois, Fantasia et Sinic, de mordre la poussière, puisqu’ils sont également dans l’incapacité de payer les échéances de leurs dettes. Ces nouvelles difficultés confirment donc que la bulle immobilière chinoise est en train de se dégonfler. D’où cinq grandes questions.

1. Pourquoi le gouvernement chinois laisse-t-il ses fleurons immobiliers s’effondrer ?

A titre de comparaison, en 2015, lorsque des banques chinoises étaient au bord de la faillite, celui-ci les avait aidées et parfois recapitalisées, notamment en puisant plus de 1.000 milliards de dollars dans les réserves de la Banque Centrale Chinoise. Si bien que cette crise bancaire est passée inaperçue. Aujourd’hui, sachant pourtant manier avec habileté l’art de la rétention d’information, il lâche en pâture certains de ses fleurons immobiliers. De quoi laisser penser qu’il souhaite à la fois faire des exemples et aussi redistribuer les cartes et les actifs de son secteur immobilier.

Que cache la crise du géant de l’immobilier Evergrande en Chine ?

  Que cache la crise du géant de l’immobilier Evergrande en Chine ? Deuxième plus important promoteur immobilier en Chine, l’entreprise a cumulé une dette de près de 300 milliards de dollars et risque de se retrouver en défaut de paiement.Alimentant les préoccupations concernant ce secteur, c’est au tour de Fantasia de se retrouver dans l’engrenage infernal de la dette. Le promoteur chinois a manqué à ses obligations de paiement : lundi 4 octobre il n’a pas pu rembourser les 205,7 millions de dollars dus à ses créanciers. Un autre promoteur, Sinic, a aussi vu, mardi, sa note dégradée par l’agence S&P Global Ratings, qui estime que sa « capacité de service de la dette est presque épuisée ».

2. Quelles conséquences pour l’économie chinoise ?

Si cette dernière paraît en mesure de digérer le choc de quelques faillites de promoteurs immobiliers, elle connaîtra néanmoins un fort ralentissement qui devrait se traduire par une chute de la croissance de l’ordre de 8,6 % cette année à environ 6,5 % l’an prochain. D’où une autre question :

3. Quels risques pour l’économie mondiale ?

Dans la mesure où la Chine est la locomotive incontestable et incontestée de l’économie mondiale depuis plus de vingt ans, il est clair que sa décélération se traduira par une nette réduction de la croissance du PIB planétaire qui devrait passer de 5,2 % cette année à au mieux 3,5 % en 2022. Et ce d’autant que la poursuite des tensions inflationnistes à travers le monde et la remontée progressive des taux d’intérêt des obligations d’Etat dans la plupart des pays du globe aggraveront le ralentissement économique.

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Immobilier : gare à un krach à Francfort, Toronto, Hong Kong... et Paris ?

  Immobilier : gare à un krach à Francfort, Toronto, Hong Kong... et Paris ? Selon UBS, qui jauge le risque de surchauffe sur les prix de l'immobilier dans 25 grandes agglomérations au niveau mondial, Francfort, Toronto et Hong Kong constituent le trio de tête des villes les plus exposées au risque de bulle ! Et Paris est à risque ...Une étude d'UBS alimente les craintes de krach immobilier, les risques étant jugés particulièrement élevés pour Francfort, Toronto et Hong Kong. Neuf villes se situent dans la zone à risque de bulle, dont Munich et Zurich, suivies par Vancouver et Stockholm, puis Paris, à la huitième place du classement, et Amsterdam, au neuvième rang.

4. Un tel dégonflement de bulle immobilière est-il possible en France ?

Même si la situation chinoise est évidemment bien différente de celle qui prévaut en France, elle rappelle néanmoins une réalité incontournable, en l’occurrence celle de la soutenabilité de la dette. En effet, la dette est souvent saine. Elle permet par exemple à un particulier d’acheter sa maison. S’il n’était pas possible de s’endetter, seuls des ménages très aisés seraient propriétaires. De même, une entreprise s’endette pour pouvoir investir et embaucher, de manière à se développer, gagner des parts de marché et générer du profit.

En revanche, ce qui est beaucoup plus problématique, c’est lorsque cette dette ne génère pas suffisamment de croissance, donc d’activité, de business ou encore de revenus, simplement pour assurer le paiement annuel des intérêts de la dette ou encore le remboursement du capital. Dans ce cas, pour assurer ce dernier, il faut encore augmenter son endettement, qui devient alors explosif et se transforme en surendettement. Pire, cette situation finit par obliger le surendetté à vendre ses actifs, son patrimoine immobilier, voire ses propres biens, avec, en bout de course, la faillite. Le problème n’est donc pas la dette, mais la capacité de l’endetté à la rembourser, c’est-à-dire à la rendre supportable.

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  Immobilier : la bulle en Chine a-t-elle commencé à éclater ? Alors que l'immobilier et la construction sont des piliers de l'économie en Chine, les prix des logements neufs dans 70 grandes et moyennes villes ont marqué un repli sur un an en septembre. Selon les calculs de Bloomberg, les prix ont baissé en moyenne de près de 1%. Il s'agit du premier repli depuis avril 2015. Vents contraires pour l'immobilier en Chine, alors qu'Evergrande et Fantasia inquiètent. Les prix des logements neufs dans l'Empire du Milieu ont baissé pour la première fois en six ans, selon des données officielles, dans un contexte de méfiance des acheteurs face au risque de faillite de plusieurs promoteurs.

>> A lire aussi - Le géant de l'immobilier Evergrande bientôt en faillite, avec effet domino sur l'économie de la Chine ?

Dans ce cadre, compte tenu des niveaux des prix immobiliers hexagonaux qui ont continué de flamber, malgré la faiblesse des revenus, mais aussi de l’explosion de l’endettement des ménages français (à plus de 100 % de leur revenu disponible, un record historique), un dégonflement de la bulle immobilière française est inévitable. Une dernière question s’impose alors en guise de conclusion :

5. De combien les prix de l’immobilier français peuvent-ils baisser ?

Une simple reconnexion entre ces derniers et le revenu des ménages justifierait une baisse d’environ 20 %. Il s’agit évidemment là d’un recul théorique, qui dépendra finalement de l’évolution des taux d’intérêt des obligations d’Etat et des crédits au sens large. Si ceux-ci continuent d’augmenter comme ils le font depuis quelques semaines, ce qui, selon moi, est très probable, alors, oui, la baisse des prix immobiliers sera au rendez-vous.

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Une baisse qui pourrait d’ailleurs s’avérer salutaire dans la mesure où elle permettra de resolvabiliser la demande et de permettre à de nombreux Français de se porter acquéreurs de leur logement. A tout chose, malheur est bon…

Marc Touati, économiste, président du cabinet ACDEFI

Son nouveau livre RESET - Quel nouveau monde pour demain ? est en tête des ventes des essais économiques depuis sa sortie le 2 septembre 2020

  Immobilier : “un dégonflement de la bulle de la Chine à la France ?” La chute des prix jusqu’où ? © Fournis par Capital Marc Touati

Retrouvez toutes ses vidéos sur sa chaîne YouTube. Dont la dernière, "Dégonflement de la bulle de l'immobilier, de la Chine à la France"

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C'est intéressant!