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Immobilier Financer sa retraite: jouer la sécurité avec l'immobilier

22:50  10 octobre  2021
22:50  10 octobre  2021 Source:   challenges.fr

Evergrande: vers un éclatement de la bulle immobilière en Chine?

  Evergrande: vers un éclatement de la bulle immobilière en Chine? La croisade de la Chine contre l'endettement dans l'immobilier menace de terrasser le promoteur ultra-endetté Evergrande, au risque de faire éclater la bulle qui gonfle dans le secteur depuis plus de 20 ans. "Les difficultés rencontrées par Evergrande pourraient faire boule de neige et toucher demain d'autres promoteurs affaiblis" par leur endettement, avertit M. McMahon. L'évolution de la société chinoise pèse également sur le secteur: la faible croissance démographique freine la demande de logements.

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En direct ou via des SCPI, la pierre reste une valeur très intéressante, à la fois sur le plan patrimonial et financier. Nos pistes pour réaliser tout son potentiel.

Acheter un bien immobilier, le mettre en location pour compléter sa pension de retraite grâce aux loyers et en même temps valoriser son patrimoine en profitant de la hausse des prix de la pierre sur le long terme : la recette classique fonctionne encore. Mais la route est semée d'embûches, car devenir bailleur ne s'improvise pas. Il faut optimiser le financement, consacrer du temps à la gestion et prendre en compte des locataires qui ne paieraient pas leur loyer. Sans compter la pression fiscale, qui limite la rentabilité, et même l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les contribuables les plus aisés. Voici quelques conseils pour naviguer dans cet environnement complexe.

Rachat de crédits: comment respecter les 35% d'endettement

  Rachat de crédits: comment respecter les 35% d'endettement Le rachat de crédits permet de réduire ses mensualités et de dégager une capacité d'emprunt. Une opportunité alors que le HCSF a réaffirmé ses règles prudentielles. Mais attention aux frais qui pèsent sur l'opération.Mais ceux qui ont besoin d'emprunter plus, pour effectuer des travaux d'aménagement ou se lancer dans un investissement locatif, ont une parade: le rachat de crédits. Auparavant, il permettait surtout d'alléger ses mensualités, généralement en lissant l'ensemble des crédits souscrits sur une durée plus longue. A présent, il va permettre aux emprunteurs de s'endetter plus.

1. Les SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) répondent à une partie de ces préoccupations. Il s'agit d'investir dans des parts de placements financiers elles-mêmes investies en immobilier. Elles affichent un rendement moyen brut de 4,18 % en 2020. Les SCPI règlent la question du risque, puisque vous êtes indirectement propriétaire de dizaines voire de centaines d'immeubles. « Et elles permettent de bénéficier des rendements de l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, etc.), plus élevés que ceux de l'immobilier résidentiel, qui plafonne autour de 2 % à Paris », rappelle Jonathan Dhiver, fondateur du site MeilleureSCPI. com. Un ticket d'entrée de quelques centaines à quelques milliers d'euros suffit pour démarrer, mais il faut bien entendu envisager un investissement plus conséquent pour compléter efficacement sa pension de retraite.

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  Après Evergrande, Fantasia est dans la tourmente, l’immobilier en Chine inquiète ! Le promoteur immobilier chinois Fantasia ne parvient pas à rembourser sa dette. Une nouvelle qui secoue encore plus le marché immobilier chinois, déjà fortement inquiété par le cas d'Evergrande.Cette annonce intervient alors que la société de gestion Country Garden Services Holdings a indiqué de son côté qu'une filiale de Fantasia n'avait pas remboursé un prêt de 700 millions de yuans (93 millions d'euros), prévoyant un possible défaut du groupe immobilier.

Il reste possible de financer l'opération à crédit. Dans ce cas, il faut l'anticiper dix à vingt ans avant la retraite pour que, le jour venu, le crédit soit intégralement remboursé. « Lorsqu'on achète à crédit, les revenus des SCPI financent environ les deux tiers des mensualités de remboursement », détaille Jonathan Dhiver. Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : ils sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2 %). Ainsi, l'achat de 100 000 euros de parts de SCPI permet de dégager environ 370 euros de revenu brut par mois (pour un rendement de l'ordre de 4,4 %), soit 195 euros mensuels après fiscalité pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 %. « L'idéal est de répartir son investissement sur cinq à dix SCPI différentes pour diversifier son patrimoine à la fois sur les bureaux, les commerces, les hôtels… mais aussi entre l'Ile-de-France et les régions, et même en Europe », ajoute Jonathan Dhiver.

Immobilier : “un dégonflement de la bulle de la Chine à la France ?” La chute des prix jusqu’où ?

  Immobilier : “un dégonflement de la bulle de la Chine à la France ?” La chute des prix jusqu’où ? Un dégonflement de la bulle de l'immobilier est à craindre en Chine. Et en France, "une simple reconnexion entre les prix de l’immobilier en France et le revenu des ménages justifierait une baisse d’environ 20%", relève notre chroniqueur Marc Touati, président du cabinet ACDEFI. Même si on l’oublie souvent, en particulier sur les marchés financiers et dans le secteur immobilier, il existe une règle immuable qui régule l’économie, pour ne pas dire la vie au sens large, depuis toujours : les arbres ne montent pas au ciel ! L’économie chinoise et son secteur immobilier sont en train de le prouver une nouvelle fois.

2. L'immobilier locatif en direct

Il est également possible d'acheter un bien immobilier à crédit, généralement un studio, et de le louer. Là encore, les loyers perçus sont imposés au taux marginal de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Les intérêts du crédit sont déductibles des loyers, ce qui allège un peu la charge pendant la durée de remboursement. Le rendement dans l'ancien se situe, avant fiscalité, entre 3 % dans les grandes métropoles et 8 % pour de grands appartements en colocation.

« Mais les loyers ne constituent qu'une partie de la rentabilité de l'opération, au côté de la valorisation du bien sur le long terme », rappelle Stéphane van Huffel, de Net Investissement. A Bordeaux (+ 58,7 % sur dix ans d'après Meilleurs Agents), Lyon (+ 56,5 %) ou Nantes (+ 50,7 %), la faiblesse des rendements locatifs a été largement compensée ces dernières années par l'explosion des prix.


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Une fois à la retraite, il peut être judicieux de revendre ses biens locatifs. Car une fois le crédit intégralement remboursé, la pression fiscale devient trop lourde. « En particulier si vous détenez plusieurs biens, les loyers peuvent vous faire passer dans la tranche marginale supérieure de l'impôt sur le revenu », décrypte Vincent Fournier, de Quintésens. Autrement dit, il s'agit d'utiliser le levier du crédit pour se constituer un patrimoine, puis de le vendre pour replacer le capital sur un contrat d'assurance-vie. Il sera alors possible d'effectuer des rachats au fil de vos besoins, alors que la pierre est par nature un placement peu liquide. Et vous n'aurez plus à vous soucier de la gestion du bien, depuis la recherche d'un locataire jusqu'aux travaux d'entretien.

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  Immobilier : gare à un krach à Francfort, Toronto, Hong Kong... et Paris ? Selon UBS, qui jauge le risque de surchauffe sur les prix de l'immobilier dans 25 grandes agglomérations au niveau mondial, Francfort, Toronto et Hong Kong constituent le trio de tête des villes les plus exposées au risque de bulle ! Et Paris est à risque ...Une étude d'UBS alimente les craintes de krach immobilier, les risques étant jugés particulièrement élevés pour Francfort, Toronto et Hong Kong. Neuf villes se situent dans la zone à risque de bulle, dont Munich et Zurich, suivies par Vancouver et Stockholm, puis Paris, à la huitième place du classement, et Amsterdam, au neuvième rang.

Pour alléger la pression fiscale, pensez aussi à la location meublée. Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet en effet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les loyers perçus dans le cadre du régime micro-BIC. « En optant pour le régime réel, l'investisseur peut déduire l'ensemble de ses charges (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion locative…) et surtout amortir le prix d'achat du bien, ce qui, dans la pratique, revient à éviter l'imposition des revenus, voire à créer un déficit reportable », souligne Stéphane van Huffel. L'opération peut se faire en direct, en achetant un studio, mais aussi dans le cadre d'une résidence avec services (seniors, étudiants).

Incontournable Pinel

Enfin, l'investissement dans un programme neuf dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel constitue également une bonne solution pour préparer sa retraite. Ce régime permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 12 % du prix du bien si vous le louez pendant six ans, 18 % si vous le louez neuf ans ou 21 % dans le cas d'une location pendant douze ans. L'avantage fiscal est réparti sur toute la durée de la location, dans la limite d'un plafond à l'achat de 300 000 euros et de 5 500 euros le m2 , soit une déduction maximale de 63 000 euros sur douze ans. Côté contraintes, il y en a trois : le bien doit être situé dans une zone où le marché immobilier est tendu, le locataire est soumis à des conditions de ressources et le montant du loyer est plafonné.

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  Prêt à taux zéro (PTZ): quelles opérations immobilières peut-il financer? PRATIQUE- Le PTZ est un prêt immobilier à taux zéro accordé par l’État afin de favoriser l’accession à la propriété. Son attribution dépend des revenus du foyer concerné et de la zone d’habitation. Le PTZ ou prêt à taux zéro est un dispositif de prêt immobilier créé en 1995 par l’État afin de favoriser l’accession à la propriété pour les ménages modestes. Au cours des années, il a connu diverses évolutions. Rebaptisé PTZ+ en 2011, il regroupait alors le prêt à aux zéro, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt et le Pass-Foncier, ces deux derniers dispositifs ayant disparu à cette occasion.

Soyez vigilant sur le choix du programme : il faut valider l'emplacement et porter une attention particulière à la typologie de l'immeuble.

« Mieux vaut éviter les résidences exclusivement détenues par des investisseurs, car elles seront moins bien entretenues que celles habitées par des propriétaires occupants », note Alain Atallah, fondateur du cabinet de gestion de patrimoine Trinity Gestion Privée. Une fois passée la période de défiscalisation, il faudra, là aussi, arbitrer entre vendre le bien (s'il y a une plus-value) et le conserver pour continuer à toucher des loyers, même sans l'avantage fiscal.

  Financer sa retraite: jouer la sécurité avec l'immobilier © Fournis par Challenges

(SOURCE : MEILLEURESCPI.COM)

Améliorer ses revenus grâce au viager

Bénéficier d'un complément de revenu tout en restant chez soi : le viager constitue une solution crédible pour les retraités n'ayant pas de patrimoine financier. Il s'agit de vendre sa résidence principale en échange d'un petit capital (le bouquet) puis d'une rente viagère. « La formule a du sens pour les personnes sans enfant, qui souhaitent valoriser leur résidence principale pour améliorer leur retraite, décrypte Vincent Fournier, de Quintésens. Mais elle est aussi envisageable lorsque l'on a des enfants, si le patrimoine est exclusivement constitué de la résidence principale. Il sera alors possible de leur faire des donations en numéraire plus rapidement. »

Certains profitent par exemple du bouquet pour aider leurs enfants ou leurs petits-enfants à se constituer un apport pour acheter leur propre résidence principale. Côté fiscalité, la rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu, après un abattement dont le montant dépend de l'âge du vendeur le jour de la vente.

Crowdfunding immobilier : comment sécuriser le rendement avec l’investissement locatif .
ClubFunding, leader du financement participatif immobilier, permet depuis peu d’investir en crowdfunding pour financer l’acquisition de biens mis en colocation. Simplicité, risque limité, et même fiscalité de faveur… cette solution présente de nombreux avantages. Avec 9,3% de rendement moyen en 2020 et 9,2% au 1er semestre 2021, le crowdfunding immobilier continue d’affoler les compteurs dans le paysage des produits d’épargne, plus morose que jamais en cette période de taux d’intérêt au plancher. Une rémunération alléchante qui n’attire pas encore les grandes foules, le nombre de financeurs étant resté cantonné à ​​environ 50.

usr: 1
C'est intéressant!