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Immobilier Résidences de services : les clés pour éviter les mauvaises surprises

14:30  14 octobre  2021
14:30  14 octobre  2021 Source:   capital.fr

Résidences secondaires : à La Rochelle, les propriétaires qui ne louent pas paieront plus de taxe d’habitation

  Résidences secondaires : à La Rochelle, les propriétaires qui ne louent pas paieront plus de taxe d’habitation Résidences secondaires : à La Rochelle, les propriétaires qui ne louent pas paieront plus de taxe d’habitationDéjà majorée de 20 % en 2017, elle le sera de 50 % à compter de 2022. Selon la loi, les communes ont la possibilité d’instituer une majoration entre 5 et 60 %. Dans le Sud-Ouest, Bordeaux et Saint-Jean-de-Luz ont déjà choisi une majoration 60 %. A La Rochelle, la délibération a été adoptée à 40 voix pour et 9 absentions des conseillers d’opposition rassemblés au sein du groupe Le Renouveau. « Notre objectif est d’inciter les propriétaires à louer leurs logements une partie de l’année.

Résidences de services : les clés pour éviter les mauvaises surprises © Zinkevych/Adobe Stock Résidences de services : les clés pour éviter les mauvaises surprises

L’investissement dans le neuf meublé est, sur le papier, très alléchant. La rentabilité élevée et la réduction d’impôt promises ne doivent pas vous faire oublier les risques locatifs. Face aux impayés de loyers, à la vacance locative et aux décotes à la revente, votre vigilance, notamment sur le choix du gestionnaire, est de mise.

Aucun souci de gestion et des gains d’impôts souvent supérieurs à ceux du Pinel : voici les deux gros atouts du neuf meublé, ces résidences avec services hôteliers destinées aux seniors ou aux étudiants. Mais la crise actuelle a entraîné une hausse des impayés de loyers et une chute des taux d’occupation. Il faut donc être très vigilant sur le choix du gestionnaire.

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Type d’hébergement

Pour seniors, étudiants ou personnes dépendantes, à vous de choisir. Légalement, une résidence avec services doit offrir des logements entièrement meublés et proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : accueil, petit déjeuner, linge de maison et ménage. D’autres services peuvent être fournis (salle de sport, bibliothèque, coiffeur…). Il existe trois catégories de résidences : pour étudiants, pour seniors et pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

Exploitant

Le succès financier de votre opération dépend de son sérieux et de son savoir-faire. C’est l’exploitant de la résidence qui va trouver les locataires, signer les baux, entretenir les lieux, fournir les services ­hôteliers et récupérer les loyers. Autant dire que le sort de votre opération dépend étroitement de son sérieux et de son savoir-faire. Dans des résidences mal situées, les biens n’ont pu se revendre qu’avec des rabais de 20%, voire de 30% lorsqu’ils avaient été proposés à des prix trop élevés (comptez autour de 90 000 euros pour un studio). Mieux vaut donc choisir un gestionnaire ayant fait ses preuves, comme Réside Etudes pour une résidence étudiante et Domitys ou Senioriales pour l’accueil de seniors.

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Rendement garanti

Vérifiez que le niveau de loyer prévu n’est pas trop élevé pour la clientèle. Pendant toute la durée du premier bail signé avec l’exploitant (neuf ou onze ans), le versement de vos loyers, qui correspondent à un rendement d’environ 4% par an, est garanti. Mais gare à vous si la résidence n’est occupée qu’à 65 ou 70% de sa capacité : pour se sortir d’affaire, son exploitant n’aura d’autre choix que de décider, dès le début du bail suivant, de réduire le rendement servi, parfois de 1 point.

Pour éviter les mauvaises surprises, vérifiez bien que les loyers prévus sont raisonnables. Ils démarrent autour de 500 euros par mois pour un studio, mais peuvent excéder 1 300 euros par mois dans les grandes métropoles. C’est trop, même dans le haut de gamme, pour attirer assez de clients et remplir les lieux. Et une fois piégé, ne comptez pas trop sur les possibilités de revendre votre bien : dans ces résidences en difficulté, elles sont pratiquement nulles.

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Avantages fiscaux

Le système d’amortissement est préférable à la réduction d’impôts octroyée. Deux options fiscales sont possibles. La première consiste à profiter de la loi Censi-Bouvard : en plus de l’exonération de la TVA à 20%, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts répartie sur neuf ans, égale à 11% du prix payé hors taxes (plafonné à 300 000 euros). La rentabilité nette ressort entre 3,8 et 4,2% par an.

L’autre formule, celle de l’amortissement, est souvent plus profitable : elle vous autorise à déduire de vos loyers toutes vos charges (intérêts du prêt, assurances…), ainsi qu’une quote-part du prix du logement et des meubles. Le bien s’amortit sur trente ans (3,33% du prix sont déduits des loyers annuels), le mobilier sur dix ans (10% du prix sont déduits). Un méca­nisme qui peut propulser le rendement annuel à plus de 5%.

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