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Immobilier Loyers : les règles se durcissent dans les zones très urbanisées

14:30  27 octobre  2021
14:30  27 octobre  2021 Source:   capital.fr

Immobilier ancien. Les prix stagnent à Bordeaux mais explosent dans les autres villes de la Métropole

  Immobilier ancien. Les prix stagnent à Bordeaux mais explosent dans les autres villes de la Métropole À Bordeaux (Gironde), les prix dans l’ancien continuent de se stabiliser. Pour acquérir un appartement, il faut compter plus de 4 000 €/m2 et pour une maison 483 000 €. Les villes de la Métropole, comme Mérignac, tirent leur épingle du jeu et attirent toujours plus d’habitants.Depuis 2018, l’envolée du prix de l’immobilier ancien à Bordeaux (Gironde) ne se vérifie plus. Il a même tendance à stagner. En cette fin d’année 2021, ce phénomène se poursuit. « Les prix ont augmenté de + 5 % en un an pour les appartements et de 1,1 % pour les maisons », nous a détaillé Maître Matthieu Vincens de Tapol, président de la chambre des notaires de la Gironde.

Loyers : les règles se durcissent dans les zones très urbanisées © Christine/Adobe Stock Loyers : les règles se durcissent dans les zones très urbanisées

Des règles strictes sont à respecter pour augmenter un loyer si vous habitez en zone tendue.

Fixer le loyer à votre guise ne sera bientôt plus possible si votre bien se situe dans une agglomération à très forte densité urbaine, comme celles de Bordeaux, de Grenoble ou de Lyon. Vous devrez compter avec le principe d’encadrement des loyers, déjà mis en place à Paris, à Lille et dans neuf communes de la banlieue parisienne. Une limitation qui s’ajoute à celle existant depuis huit ans sur les loyers de relocation dans les 28 zones les plus «tendues» du pays. Mais les pouvoirs publics ne sont pas les seuls à vous avoir à l’œil. Les locataires sont aujourd’hui bien informés. En cas d’abus, certains n’hésitent plus à aller en justice pour faire valoir leurs droits.

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Zone libre

Le bailleur détermine librement le montant du loyer, y compris à la relocation du bien. La fixation du loyer est libre là où l’offre de logements est suffisante pour satisfaire la demande, ce qui est le cas dans toutes les communes situées hors des 28 grandes zones urbaines définies par la loi. Le propriétaire peut alors fixer le loyer de son bien comme il l’entend, qu’il s’agisse d’une première location ou d’une relocation suite au départ du locataire.

Zone encadrée

Le niveau des loyers devrait bientôt être limité dans beaucoup de métropoles. Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Grenoble, Montpellier, plus une vingtaine de communes de l’Ile-de-France… Au total, 52 villes ont demandé la mise en place de l’encadrement des loyers. Comme à Lille, à Paris et, depuis le 1er juin 2021, dans neuf communes de sa périphérie (Aubervilliers, Epinay, L’Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), où la mesure est déjà appliquée, ces villes devraient donc bientôt être autorisées à limiter le niveau des loyers : à la mise en location et au changement de locataire, le bailleur n’aura pas le droit de fixer un loyer supérieur de 20% au loyer médian dit «de référence», fixé par des observatoires indépendants (pour Lille, Paris et sa banlieue, les références sont accessibles sur le site Service-public.fr).

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Un complément de loyer, au montant libre, pourra toutefois être appliqué en cas de prestation exceptionnelle (terrasse, jardin, vue sur monument…). Attention, car en cas de non-respect du dispositif, le locataire sera en droit de contester le loyer pratiqué (ou le complément exigé) dans les trois mois de la signature du bail. Le propriétaire devra baisser son loyer et restituer le trop-perçu au locataire dans un délai de deux mois. A défaut d’obtempérer dans le temps imparti, il écopera d’une amende pouvant atteindre 5 000 euros.

A noter : les biens meublés sont aussi visés par cette mesure d’encadrement. Le loyer de référence peut être majoré de 10 à 15%, compte tenu du fait que les loyers des meublés sont plus élevés. Là aussi, un complément de loyer pourra être appliqué si le logement propose des équipements de haut niveau (mobilier design, home­cinéma, climatisation…).

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Zone plafonnée

Impossible, sauf exception, d’augmenter le loyer entre deux locataires. Tous les secteurs d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de biens, sont classés en zone «tendue». Une définition qui regroupe les 28 plus grandes agglomérations du pays, comme celles de Bordeaux, de Toulon, de Nantes ou de Nice, soit près de 1 200 communes au total (liste disponible sur le site Service-public.fr). Ici, les loyers de relocation sont dits «plafonnés» : le bien doit y être proposé au même niveau de loyer que précédemment, tout en respectant les limites fixées dans les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur.

Il y a toutefois des exceptions. Le loyer est ainsi totalement libre si le logement est resté vacant plus de dix-huit mois avant d’être reloué, ou, depuis janvier 2020, s’il a fait l’objet de travaux d’un montant égal à une année de loyer, et qu’il affiche une performance énergétique minimale (étiquette énergie de A à E). Et si le bien est manifestement sous-évalué ou que de gros travaux y ont été effectués, une hausse mesurée de loyer peut, sous certaines conditions, être appliquée.

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Renouvellement de bail

Le loyer ne peut être majoré que de la variation d’un indice officiel. Les conditions d’augmentation du loyer au renouvellement du bail, c’est-à-dire à la reconduction de la location avec le même occupant, sont claires : que le bien soit situé en zone libre ou pas, son loyer ne peut être réévalué que de la variation de l’indice IRL, sous réserve qu’une telle clause de révision ait été insérée dans le bail initial. A défaut, la loi vous interdit d’augmenter le loyer, sauf, comme pour un changement de locataire, en cas de gros travaux effectués ou de sous-évaluation «manifeste».

Une bonne assurance loyers impayés est indispensable

  Loyers : les règles se durcissent dans les zones très urbanisées © Fournis par Capital (1) En pourcentage des loyers bruts (charges comprises). (2) Par sinistre. (3) Prise en charge des frais de justice, par sinistre, en cas de litige avec le locataire, un voisin, le syndic ou le concierge. (4) Indemnisation limitée à 24 mois. (5) Franchise de 400 euros. (6) Franchise de 230 euros. (7) Avec un plafond de 3 100 euros par mois. (8) Franchise de 250 euros. (9) 2,83% sans la protection juridique. (10) Avec un plafond de 3 500 euros par mois, et dans la limite de 24 mois.

Avec la montée attendue du chômage, souscrire une assurance loyers impayés n’est pas un luxe. Prise en charge des loyers, des dégradations, des frais d’avocat en cas de litige : l’étendue des couvertures est large. Et on trouve de très bonnes offres à moins de 3% (des loyers et des charges), sachant que les cotisations sont déductibles si l’on opte pour le régime fiscal réel. Si le locataire est un salarié gagnant moins de 1 500 euros net par mois, il est éligible (quel que soit son âge depuis le 4 juin 2021) à la caution publique Visale.

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  Squatteurs, conjoints violents… ces cas où la trêve hivernale ne suspend pas les expulsions La trêve hivernale commence lundi 1er novembre et devrait se terminer le 31 mars 2022. La majorité des expulsions locatives seront suspendues durant cette période. Quelques situations échappent toutefois à cette règle générale. Voici lesquelles. Lundi 1er novembre, la trêve hivernale va débuter. A partir de cette date, la majorité des procédures d’expulsion seront suspendues. Et cela jusqu’au 31 mars 2022, sauf prolongation éventuelle qui serait signée entre-temps par l’exécutif.

Avantage pour le bailleur : elle est totalement gratuite et garantit les loyers et les dégradations durant 36 mois. Seul bémol, elle ne couvre que les biens dont le loyer (charges incluses) est -inférieur à 1 500 euros en Ile-de-France, et à 1 300 euros ailleurs.

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Majoration

La hausse de loyer proposée par le propriétaire du bien doit toujours être justifiée. Si le bien apparaît sous-évalué et est situé en zone libre, son loyer peut aujourd’hui être majoré sans problème, au renouvellement du bail ou au changement de locataire. S’il est en zone tendue, il peut aussi être réévalué, mais sans que la hausse puisse excéder la plus élevée des deux limites suivantes : 50% de la différence entre le loyer moyen du voisinage et le loyer actuel, ou 15% du coût des éventuels travaux d’amélioration réalisés au cours du bail précédent, si le montant de ces travaux équivaut au minimum à une demi-année de loyer. S’y ajoute, depuis 2021, une autre condition : présenter une étiquette énergie allant de A à E.

Dans tous les cas, la majoration de loyer prévue doit être motivée. La loi exige au moins trois références de loyers plus élevés que le vôtre (dans des biens proches et de standing comparable), chiffre porté à six dans les agglomérations de plus de 1 million d’habitants. La proposition d’augmentation doit être adressée au locataire en place six mois au moins avant la fin du bail, sachant qu’elle peut toujours être contestée.

Révision annuelle

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  Dans un marché immobilier tendu, Lyon et Villeurbanne encadrent les loyers L'encadrement des loyers s'applique aux baux signés depuis le 1er novembre 2021. Arguant d'un marché immobilier particulièrement tendu, la Métropole de Lyon expérimente le dispositif d’encadrement des loyers dans les villes de Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre. Son mécanisme est identique à celui appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019, à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020 et dans les neuf villes de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) depuis le 1er juin 2021.

Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour appliquer l’augmentation légale.

Quelle que soit la localisation du bien (zone tendue ou pas), une fois le loyer fixé, il peut être augmenté chaque année à la date anniversaire du bail, à condition qu’une clause de revalorisation insérée dans le contrat le permette. Comme pour les renouvellements de baux, la hausse ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL), qui correspond à l’évolution de l’inflation (hors tabac et loyers) sur un an. Soit, pour le 1er trimestre 2021, une hausse de 0,09%. Le bailleur a un an pour appliquer son augmentation.

En cas de refus du locataire, il a aussi un an, à compter de la date de révision, pour se pourvoir en justice et réclamer les sommes dues. Le loyer peut exceptionnellement être révisé en cours de bail lorsque le bailleur et le locataire se sont entendus sur ce point à la signature, ou par l’ajout d’un avenant, ou encore par l’existence de travaux d’amélioration entrepris par le propriétaire. Dans ce cas, une clause du bail (ou de l’avenant) fixe la majoration du loyer qui deviendra applicable après l’achèvement des travaux.

Le locataire peut contester une augmentation de loyer

S’il l’estime injustifiée, le locataire peut refuser la proposition d’augmentation de loyer du bailleur, au renouvellement de bail comme en cas de nouvelle location. Il a trois mois pour exprimer son désaccord. Le propriétaire devra alors saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de faire valoir son droit ou d’obtenir un compromis satisfaisant. Faute d’accord, il doit s’adresser au tribunal pour trancher le litige. Qu’elle soit acceptée par le locataire ou décidée par la justice, l’augmentation de loyer appliquée lors du renouvellement de bail ne prendra pas effet immédiatement. Si elle est inférieure à 10% du loyer initial, elle sera étalée sur la durée du nouveau bail, à raison d’un tiers par an pendant trois ans. Si elle est supérieure à 10%, elle s’appliquera à raison d’un sixième par an pendant six ans.

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L'ancien est plus abordable que le neuf. Vous pouvez espérer de 4 à 6% de rendement par an pour un studio bien situé. De 20 à 30% moins cher que le neuf, et beaucoup plus abondant sur le marché, l’ancien reste le placement immobilier préféré des investisseurs. Viser un logement déjà rénové (sans travaux fiscalement déductibles) afin de le louer en l’état, c’est-à-dire non meublé, n’est pas forcément le plus intéressant en matière de rentabilité.

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