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Immobilier Libéraliser le bail locatif : que vaut la proposition explosive du think tank Génération Libre ?

19:40  19 novembre  2021
19:40  19 novembre  2021 Source:   capital.fr

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Libéraliser le bail locatif : que vaut la proposition explosive du think tank Génération Libre ? © Georgios Roumeliotis / EyeEm / Getty Images Libéraliser le bail locatif : que vaut la proposition explosive du think tank Génération Libre ?

Bail libre, nouvelles protections pour le locataire et possibilité pour le propriétaire de récupérer son bien en cas d’impayés… Le think tank libéral Génération Libre propose une refonte totale de la politique française du logement. Des propositions jugées risquées par plusieurs experts.

L'élection présidentielle approche à grands pas et la crise du logement est toujours aussi pesante dans le pays. Pourtant, la question de l’habitat est quasiment absente de ce début de campagne, bien qu’elle soit l’une des préoccupations majeures des Français, avec l’emploi. C’est dans ce contexte que Génération libre, un think-tank libéral créé par Gaspard Koenig, vient de publier un rapport proposant une refonte en profondeur de la politique du logement. Son auteur, l’analyste et essayiste François-Xavier Oliveau, par ailleurs directeur associé du cabinet de conseil Initiative et finance, dresse d’abord un constat assez positif : “la France présente un parc globalement bien fourni et de qualité. Avec 590 logements pour 1.000 habitants, il est même l’un des plus étoffés au monde”. Nos logements sont en outre plutôt spacieux, puisque leur surface moyenne est passée de 70 mètres carrés en 1970 à plus de 90 mètres carrés aujourd’hui. Et leur qualité ne cesse de s’améliorer, notamment s’agissant de leur empreinte environnementale.

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Ça, c’est pour les bonnes nouvelles… Il reste néanmoins ces chiffres accablants : 4 millions de Français sont actuellement mal logés selon la Fondation Abbé Pierre, dont 1 million tout bonnement privés de logement personnel. Une situation d’autant plus choquante que près de 3 millions de logements restent inoccupés toute l’année dans l’Hexagone, d’après les derniers relevés de l’Insee. Soit 8,3% du parc immobilier. Plus inquiétant encore, cette vacance structurelle s’est accélérée ces dernières années. Face à cette situation, “les politiques françaises du logement apparaissent comme totalement inadaptées”, affirme François-Xavier Oliveau. “Elles sont marquées à la fois par un interventionnisme très élevé, une fiscalité confuse, des dispositifs aux multiples effets d’aubaine et, globalement, une inefficacité criante”, tacle-t-il.

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Selon lui, l'interventionnisme de l’Etat et le “zèle réglementaire” restreignent l’offre et engendrent une inflation des loyers, affectant directement les possibilités qu'ont les ménages modestes de se loger. Rigidité des baux, complexités administratives, contrôle des loyers, fiscalité immobilière, aides au logement… Tout serait donc à revoir. C’est ce que l’analyste propose, avec une approche “résolument libérale”... “et donc sociale”, précise-t-il de manière presque contre-intuitive. Celle-ci s’articule autour de trois axes : “libérer” le contrat de bail, protéger le locataire qui ne serait plus en capacité de payer le loyer, protéger le propriétaire en lui permettant de rapidement récupérer son bien et enfin inciter à la remise de logements sur le marché en simplifiant la fiscalité.

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Un bail librement établi entre bailleur et locataire

Concernant le bail de location, c’est une petite révolution que propose François-Xavier Oliveau. Libéré de presque toutes ses contraintes, le bail reposerait sur la confiance, l’accord mutuel et la médiation. Sur la confiance et l’accord mutuel car il serait librement établi entre le bailleur et son locataire, avec une durée libre et sans minimum, pouvant même être indéterminée. La possibilité pourrait être donnée au propriétaire de récupérer son bien de manière périodique, en période estivale par exemple, si les deux parties en conviennent. De même, le locataire pourrait de son côté sous-louer le bien, céder le bail, ou encore utiliser le logement à des fins professionnelles. Seule véritable contrainte, non négociable pour l’analyste : le propriétaire conserve l’obligation légale de fournir un bien salubre et sûr au locataire.

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L’autre pilier de cette refonte est la médiation, à laquelle bailleur et locataire s’obligent mutuellement. En cas de litige, l’une des parties pourrait saisir un médiateur (soit dépendant d’un organisme public, soit d’un réseau de médiateurs indépendants formés et certifiés) qui aurait le pouvoir de convoquer l’autre partie, faute de quoi elle serait considérée comme en rupture de contrat. Ce médiateur aurait également un pouvoir de sanction, que ce soit vis-à-vis du bailleur, pour mettre le logement en état de salubrité par exemple, ou vis-à-vis du locataire, si celui-ci ne paie pas le loyer. Le tout dans un délai très court, étant proposé que cette médiation intervienne dans les 5 jours suivant la saisine du médiateur.

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Un prêt pour le locataire dans l’incapacité de payer le loyer

Le rapport propose ensuite un mécanisme d’accompagnement d’urgence pour le locataire qui se trouverait dans l’incapacité de payer le loyer… Mais uniquement “en cas d’insuffisance réelle et constatée de ses ressources”. Il serait alors placé sous la protection de l’Etat et pourrait bénéficier d’un accompagnement social ainsi que d’un prêt sans intérêt pour prendre en charge tout ou partie du loyer. “Il s’agit bien d’une option proposée au locataire, en aucun cas d’une obligation. La prise en charge du loyer est faite sous forme de prêt, pour une durée de six mois renouvelable. Le prêt ne porte pas intérêt, et a un échéancier de remboursement qui peut être ajusté en fonction de la situation de la personne”, précise François-Xavier Oliveau. Seulement, si le locataire refuse, il sera en rupture de bail et devra quitter son logement immédiatement, été comme hiver. Exit, donc, la trêve hivernale.

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Ce mécanisme permettrait ainsi au propriétaire une récupération rapide de son bien, en cas de défaut de paiement de loyer. En contrepartie de cette possibilité qui lui est donnée d’expulser rapidement le locataire, il sera interdit au propriétaire d’exiger d’un candidat locataire des fiches de salaire. “En protégeant le propriétaire, on permet ainsi aux personnes disposant de revenus faibles ou issus d’une activité non salariée de pouvoir se loger bien plus facilement”, assure le rapport.

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“Loi de la jungle”, “caricature” et “utopie”

Problème : si ces propositions semblent sur le papier apporter des solutions aux deux parties, le bail “libéré” ne convainc pas tous les experts. “Ce bail sans durée minimum et avec possibilité pour le propriétaire de récupérer temporairement son bien est totalement dérégulé. C’est le retour à la loi de la jungle ! Le rapport suggère que le contrat repose sur l’accord mutuel des deux parties… Mais on sait très bien que le rapport de force est en faveur du bailleur”, fustige Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre. “C’est comme sur le marché du travail : si vous ne fixez pas un salaire minimum, les travailleurs s’alignent sur ce qu’il leur est proposé”, ajoute-t-il. Selon lui, le modèle proposé engendrerait surtout une explosion des expulsions locatives, y compris pour les très brefs impayés. “J’ai l’impression qu’il y a une pulsion d’expulsion des locataires. Et je ne crois pas que ce soit la solution”, conclut-il.

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Une analyse partagée par Henry Buzy-Cazaux, le président de l’Institut du management des services immobiliers et membre du Conseil national de l'habitat. “Je suis d’accord sur le constat : il faut détendre les rapports locatifs, accélérer l’instruction et les procédures afin de permettre aux propriétaires de récupérer plus rapidement leur bien en cas d’impayé de loyer et accélérer les solutions de relogement pour les ‘mauvais payeurs de bonne foi’. Mais je ne crois pas du tout au bail libre, qui est une caricature. Les deux tiers des locations ne sont pas intermédiées et je ne fais pas confiance aux bailleurs privés pour établir des contrats équilibrés”, critique-t-il.

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Même le président de la Fnaim, la fédération nationale des professionnels de l'immobilier, ne semble pas souscrire à l’ensemble des propositions. “Naturellement, étant plutôt libéral, je dirais que ces mesures sont intéressantes, notamment sur le rétablissement d’une liberté contractuelle très forte entre les parties. Mais attention au rapport de force en zones tendues, où ce bail pourrait se révéler déséquilibré”, analyse Jean-Marc Torrollion. Et de poursuivre : “D’autant qu’en contrepartie de cette liberté contractuelle, l’accès au logement n'obéirait plus à aucune règle de production de documents attestant d’un certain niveau de revenus. Là, on tombe dans l’utopie, car la sélection se fera toujours dans les zones tendues”, confirme-t-il.

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L’auteur du rapport défend pourtant que c’est en simplifiant le bail qu’on libérera les biens actuellement laissés vacants. “Le marché est bloqué et le rapport de force est effectivement en faveur du propriétaire. Mais on ne manque objectivement pas de logements. C’est donc bien en augmentant l’offre qu’on rééquilibrera le marché”, justifie François-Xavier Oliveau. La proposition est en tout cas sur la table et servira peut-être à alimenter les débats autour de la crise du logement, au cours de la campagne présidentielle.

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C'est intéressant!