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Immobilier Achat d'un terrain nu: ce que vous devez vérifier

19:40  19 novembre  2021
19:40  19 novembre  2021 Source:   challenges.fr

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verifications achat terrain nu © Jonathan Petersson / Pexels verifications achat terrain nu

PRATIQUE - Un projet immobilier peut s'entendre de différentes manières. L'une d'elles consiste à acheter un terrain pour faire construire. Plusieurs critères sont alors à prendre en compte.

Quoi de mieux que de concevoir un logement selon ses desiderata? Attention toutefois, il faut penser le projet dans son ensemble: acheter le terrain incarne une première étape, mais il faut aussi ajouter le coût de la construction. Le projet se trouvera également différent, et certains points resteront à vérifier également, si le terrain est situé hors lotissement ou non.

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Acheter un terrain nu: les vérifications essentielles

Avant toute chose, il convient de préciser et de délimiter le périmètre dans lequel vous souhaitez acquérir votre terrain, et donc dans un second temps, résider. De ce paramètre dépendront la routine et les habitudes du foyer: un terrain éloigné de la ville peut être très séduisant par le cadre de vie qu'il propose, mais dans ce cas il faudra prendre en compte les temps de trajet entre le logement et les principales infrastructures et commodités (écoles, collège, lycée, si vous avez des enfants, commerces...). Même si vous avez prévu de vivre un certain temps dans la future habitation que vous allez faire construire, il importe de penser à la revente, comme dans tout achat immobilier. La localisation du bien a de ce fait encore plus d'importance.

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Vous avez visité un terrain et êtes tombé sous le charme? Il faut en premier lieu consulter le PLU (plan local d'urbanisme) de la commune rattachée, ou dans certains cas le POS (plan d'occupation des sols). Certaines communes disposent d'une carte communale, en lieu et place des PLU et POS, et dans d'autres cas encore, faute de ce type de plan, ce sera le règlement national d’urbanisme qui s'appliquera. Ces documents vous informeront des règles locales de construction, ainsi que de l'évolution de l'environnement dans lequel est situé le terrain. Ces informations restent d'une importance capitale et il est indispensable de les consulter pour mener à bien votre projet.

Si le terrain est situé hors lotissement, il est recommandé d'obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel avant d'acheter. Même s'il ne remplace pas le permis de construire, ce document informe le futur acquéreur de la viabilité du projet de construction présenté et des règles architecturales à respecter (fenêtres, toiture...). Il importe également de vérifier la viabilisation du terrain (raccord eau, électricité, gaz, eaux usées...) afin d'anticiper les éventuels frais liés à ces travaux de raccordement.

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Si le terrain se trouve dans un lotissement, le futur acquéreur a d'ores et déjà la garantie de la constructibilité du terrain et de sa viabilité. En revanche, vous devrez vous assurer que le projet que vous souhaitez réaliser est compatible avec le règlement du lotissement, ou l'arrêté de lotir.

État du sol et risques liés à l'environnement

Selon la localisation du terrain nu, il est obligatoire que le vendeur fournisse une étude de sol préalable au futur acquéreur. Cette carte est mise à disposition sur le site gouvernemental dédié. Il est, quoi qu'il en soit, important de s'informer sur l'état des sols, et dans certains cas le recours à une expertise peut être opportun.

En effet, l'objectif étant de faire construire un logement sur le terrain, connaître l'état du sol (terrain en pente, instabilité, sous-sol et environnement humide...) déterminera la nécessité ou non d'installer des fondations spéciales pour la future maison. Et ceci est aussi à budgétiser.

Par ailleurs, le vendeur du terrain doit obligatoirement communiquer par écrit au futur acquéreur certaines informations, au risque de voir la vente annulée. Ces informations concernent notamment la présence d'une ICPE (installation classée pour la protection de l’environnement) avant la vente, comme un incinérateur de déchets par exemple. De même, le futur acquéreur doit être informé si le terrain est situé dans une zone sujette à la pollution, du fait d'anciennes activités, ou bien encore si une mine est exploitée. Enfin, si le terrain est dans une zone sismique ou une zone à risque (naturel, technologique), le vendeur a l'obligation de le mentionner.

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Les aspects administratifs à respecter pour un terrain nu

Avant la signature du contrat de vente définitif, il est nécessaire de signer un avant-contrat, engageant le vendeur et l'acquéreur. Celui-ci est l'équivalent du compromis de vente et engage les deux parties. Il est fortement conseillé de déléguer la rédaction de ces deux documents-clés à un professionnel (notaire) pour éviter toute erreur ou omission. Même si le terrain est constructible et qu'un certificat d’urbanisme opérationnel a été délivré pour celui-ci, l'obtention d'un permis de construire n'est pas assurée: il est alors recommandé d'inclure pour l'acquéreur une condition suspensive si ce dernier n'était pas délivré. D'autres conditions suspensives peuvent être ajoutées selon la situation (obtention du prêt pour le terrain et la construction, par exemple). Dans le cas de l'achat d'un terrain dans un lotissement, le contrat d'avant-vente ne peut être signé sans qu'il y ait eu obtention du permis d'aménager.

Ces documents doivent contenir un maximum d'informations: prix TTC, délimitation, servitudes éventuelles, délai de livraison du lot (pour un terrain dans un lotissement)... Quoi qu'il en soit, il est vivement conseillé de visiter plusieurs terrains avant de faire son choix et de contractualiser la transaction. Ceci afin de se faire une idée du marché dans la zone géographique concernée et de la qualité des terrains nus mis en vente dans le secteur.

(Par la rédaction de l'agence hREF)

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C'est intéressant!