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Immobilier Viager: pouvez-vous connaître le montant de l'achat d'un bien avant le décès du propriétaire?

03:12  03 décembre  2021
03:12  03 décembre  2021 Source:   challenges.fr

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Attention, le viager comporte un aléa de taille : la durée de paiement de la rente n’est pas connue au départ, le viager peut donc se muer en fardeau financier. Mieux vaut être bien préparé avant de se lancer dans l’investissement viager . Vous devez notamment prêter attention au montant du bouquet et des rentes et détailler la répartition des charges avec précision dans l’acte de vente. Une vente viagère est par nature aléatoire. Si l’acheteur devient propriétaire du bien vendu dès la signature de la vente, il ne connaît pas le montant final de son achat avant le décès du vendeur.

Dans un achat en viager , l’investisseur doit agir avec prudence et discernement vis à vis du vendeur afin qu’il ne soit pas poursuivi pour abus de faiblesse, même après l ’ achat , les juges étant impitoyables sur ce type d’abus et les notaires souvent très frileux pour rédiger un acte de vente en viager . Dans ce cas, le vendeur devient automatiquement usufruitier peut donc louer le bien que vous avez acquis sans vous demander votre avis ou accord. Ceci me paraît un risque énorme pour l’investisseur car en général, celui-ci s’intéresse et achète un viager occupé quand il a eu des déboires avec un locataire

prix-viager © Tumisu / Piaxabay prix-viager

PRATIQUE- Bien comprendre les principes du viager et notamment la manière dont est fixée la valeur du bien, le bouquet et les rentes est essentiel avant de se lancer dans ce type d’opération.

Le viager est par nature aléatoire. Un achat en viager occupé se caractérise par le fait que l’acquéreur du bien immobilier ne pourra jouir dudit bien qu’après le décès du vendeur. Les termes d’acheteur et de vendeur sont d’ailleurs respectivement remplacés par les termes de débirentier et de crédirentier. Car celui qui acquiert le bien est tenu de verser une rente périodique au vendeur. Celle-ci s’interrompra au décès du crédirentier, et le débirentier deviendra pleinement propriétaire du bien immobilier acheté en viager. D’où la difficulté de connaître le montant de l’achat d’un bien en viager avant le décès du propriétaire. Pour bien comprendre, précisons la manière dont est fixée la rémunération de la vente en viager.

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Un capital multiplié par 5 en cas de décès par accident si celui-ci survient avant vos 85 ans. Par ailleurs, vous êtes couvert immédiatement en cas de décès accidentel. Le libre choix des bénéficiaires Conjoint, enfants ou beaux-enfants, vous déterminez librement le ou les bénéficiaires du capital garanti choisi. Vous vous interrogez sur l’assurance et les démarches à effectuer à la suite du décès ? Retrouvez ci-dessous nos réponses à vos questions. Pourquoi souscrire une assurance décès toutes causes ?

Acheter en viager est une solution adaptée, lui évitant les désagréments de la gestion locative tout en lui assurant de récupérer un bien en bon état au décès du vendeur. Vendre en viager se rapproche d ’ une vente immobilière classique à cela près que le contrat de vente est aléatoire, basé sur des estimations, la seule donnée imprévisible étant l’espérance de vie du vendeur. L’acquéreur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) une rente viagère , à moins de contracter une vente sans rente (plus rare).

Le montant du bouquet

Vous vous demandez s’il est possible de négocier une vente en viager? Il faut savoir que les conditions peuvent en théorie être modifiées en fonction des volontés de chacune des deux parties. Si le viager se base sur la rente, dans les faits, une somme d’argent qu’on appelle le bouquet est généralement versée au vendeur le jour de la signature du contrat de viager. Mais il faut préalablement déterminer la valeur du bien en fonction des prix du marché de l’immobilier. Le fait d’être occupé implique qu’une décote sera appliquée, le nouveau propriétaire ne pouvant jouir de son bien. Ensuite, les deux parties doivent s’entendre sur le montant du bouquet. Il est généralement compris entre 10% et 40% du prix de vente. Selon la situation financière de l’acheteur et son amour du risque, mais aussi selon les besoins du vendeur, le bouquet sera plus ou moins élevé. Un bouquet faible peut permettre à l’acheteur de réaliser une bonne opération financière sans toutefois recourir à l’emprunt. Cela peut toutefois être risqué, car plus le bouquet est bas, plus les rentes seront élevées. Et si le débirentier vit au-delà de son espérance de vie, le logement peut coûter au final très cher.

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  Les Français peuvent acheter 60 m2 en moyenne, mais le pouvoir d’achat immobilier varie fortement selon les régions Surprise : selon certaines estimations, il serait possible d’acheter un bien deux fois plus grand qu’en 1984 grâce à des taux de crédit bas. Combien de mètres carrés peut-on acheter avec ses revenus, et peut-on acquérir un logement aussi grand qu’il y a dix ou vingt ans ? Une étude réalisée par le site d’annonces Meilleursagents sur les cinquante dernières années indique que le pouvoir d’achat immobilier des Français se maintient depuis 2017 et qu’il est actuellement possible d’acheter 60 m2 pour un revenu disponible médian équivalent à 2 525 euros, contre environ 30 m2 dans les années 1980.

Vous pouvez vous aider des petites annonces (journal ou internet), des annonces d’agents immobiliers, d ’ une estimation du notaire ou encore d ’ une estimation par un agent immobilier. La valeur donnée par ses sources pourra être retenue comme première valeur vénale. L’offre et la demande Le DUH peut être évalué de deux manière : par le biais d ’ une évaluation fiscale (avec les barèmes fiscaux) ou par une évaluation économique, plus proche de la réalité (nous vous le conseillons). L’évaluation économique requiert de connaître le montant moyen des loyers du logement en vente.

Vendre un bien en viager , c'est transférer la propriété à un tiers, appelé « débirentier »(débiteur de la rente ) qui devra, en compensation, verser au vendeur, appelé « crédirentier », une rente jusqu'à son décès . Dans ce cas, si la rente est constituée au profit d ' un vendeur unique : on dit que la rente est sur une seule tête. Son montant va dépendre : de la nature des droits cédés : viager libre, viager occupé avec réserve du droit d'usage et d'habitation ou réserve d'usufruit ; de l 'âge, du sexe et donc de l 'espérance de vie du crédirentier, mais aussi des prévisions que son état de santé permettent de faire

Le montant des rentes

Pour fixer le niveau des rentes que l’acheteur va verser au vendeur, il faut estimer son espérance de vie. Objectif: parvenir au prix de la valeur du bien en viager (décotée) au moment où le vendeur atteint son espérance de vie. S’il décède avant, l’acheteur réalise une bonne opération financière, et inversement. Mais comment est évaluée l’espérance de vie d’une personne? Plusieurs tables de mortalité sont utilisées par les notaires et autres professionnels de l’immobilier. Si l’acheteur considère le calcul peu pertinent, il peut proposer une autre table de mortalité afin d’arriver à un compromis. Enfin, il faut savoir que le montant de la rente va évoluer avec les années puisqu’elle est soumise, comme les loyers, à une indexation annuelle sur les prix du secteur. Des prix de l’immobilier qui repartent à la hausse en 2021 et qui, si la progression se poursuit, feront grimper le niveau de la rente.

(Par la rédaction de l'agence hREF)

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C'est intéressant!