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Immobilier Encadrement des loyers : 37 % de loyers abusifs à Paris, 43 % en Seine-Saint-Denis

20:48  05 décembre  2021
20:48  05 décembre  2021 Source:   lemonde.fr

La pénurie de logements neufs fait exploser les prix

  La pénurie de logements neufs fait exploser les prix Acheter un appartement neuf, aujourd’hui, en France, quelle galère! Car il s’en construit de moins en moins. Et pire, ils sont de plus en plus chers. Les acheteurs doivent donc être de plus en plus riches et être prêts à s’installer là où il en reste à vendre. Challenges vous donne des pistes sur les villes où les prix flambent et les autres.Car ces acheteurs, souvent de jeunes ménages, ont de plus en plus de difficultés à boucler leur budget. D’abord à cause des banques, qui s’attachent désormais, sur les ordres de la Banque de France, à ce que les remboursements des emprunteurs ne dépassent pas 30% de leurs ressources. Ensuite, parce que les prix du neuf sont entrés dans une spirale inflationniste infernale.

Selon notre enquête, réalisée à partir de 8 753 annonces, les plafonds de loyers définis par la loi sont fréquemment dépassés, et les honoraires des agences sont excessifs dans 20 % des cas.

Le 1er décembre, l’encadrement des loyers est entré en vigueur à Montreuil, Bagnolet, Bondy, etc. Au total neuf communes de l’établissement public territorial Est Ensemble, au nord-est de Paris, rejoignent cette expérimentation déjà lancée à Paris, Lille, Lyon et Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) dans le cadre de la loi ELAN de 2018. L’objectif est de limiter les loyers abusifs dans ces agglomérations sous tension. Les frais d’agence y sont aussi encadrés par la loi ALUR de 2014. Selon notre enquête, réalisée à partir des annonces du site immobilier SeLoger.com, plus du tiers des annonces publiées concernent des biens dont le loyer dépasse les plafonds autorisés.

Paris : 35 % des annonces ne respectent pas l’encadrement des loyers

  Paris : 35 % des annonces ne respectent pas l’encadrement des loyers Selon le baromètre de l'Observatoire de l'encadrement des loyers à Paris de la Fondation Abbé-Pierre, le dépassement moyen des plafonds est de 196 euros.L'encadrement des loyers interdit, en effet, aux propriétaires de fixer un loyer supérieur à un montant maximum dans les communes situées en zone tendue. La loi autorise toutefois les bailleurs à augmenter le loyer des logements si ces derniers présentent des « qualités particulières », censées « être exceptionnelles et justifiées », explique Aymeric Dominique, cofondateur de l'extension informatique Encadrement, sur laquelle se base l'observatoire.

Dans le détail, 37 % des annonces à Paris et plus de 40 % à Plaine Commune et Est Ensemble présentent des loyers abusifs, et les agences continuent de pratiquer des honoraires excessifs dans plus de 20 % des cas.

Un phénomène généralisé sur le territoire parisien
En Seine-Saint-Denis comme à Paris, de très nombreux logements dérogent à la règle
Source : Se Loger
Comment fonctionne l’encadrement des loyers, qui intéresse de plus en plus de villes ?

Un montant lié au bien et à sa localisation

Nous avons collecté 8 753 annonces publiées entre le 18 et le 30 novembre pour des biens situés à Paris et dans les villes de Plaine Commune et d’Est Ensemble. A partir d’une annonce immobilière (type de bien, surface, nombre de pièces et localisation), il est possible de calculer le loyer maximal et les frais d’agence autorisés par la loi, puis de le comparer aux montants de loyers, charges et frais d’agence proposés (voir l’encadré « méthodologie »).

Encadrement des loyers à Paris : 35% des annonces dans la capitale dépassent le plafond légal, selon une étude

  Encadrement des loyers à Paris : 35% des annonces dans la capitale dépassent le plafond légal, selon une étude "Les dépassements les plus importants sont constatés dans les arrondissements les plus riches (1er, 7e, 9e, 16e), alors que les dépassements moins élevés sont le fait des 14e, 19e et 20e arrondissements", ajoute le document.Quelque 35% des annonces locatives à Paris dépassent le plafond légal des loyers, selon une étude de la ville de Paris et la fondation Abbé Pierre rendue publique lundi 29 novembre. Ce "premier baromètre sur l'application de l'encadrement des loyers" s'appuie sur l'analyse de 15 000 annonces, recensées entre août 2020 et août 2021. Ce taux est "stable au cours de la période étudiée" et correspondant à d'autres estimations de professionnels du secteur.

Un dépassement, dit « complément de loyer », peut être autorisé, uniquement pour des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles (jardin, piscine, etc.), mais il doit figurer dans le bail locatif.

Cette méthode n’a pas pu être appliquée à Lyon ou à Lille, car les plafonds de loyers changeaient parfois au sein d’une même rue, ce qui rendait trop complexe un traitement informatique. Les règles d’encadrement des honoraires d’agence sont plus strictes : aucun dépassement n’est permis.

Une enquête inédite en Seine-Saint-Denis

Selon notre enquête, à Paris, au moins 37 % des logements proposés à la location présentent un loyer excessif. Ces résultats corroborent les 35 % de dépassement constatés à Paris par l’Observatoire de l’encadrement des loyers, dont le premier rapport a été dévoilé fin novembre par la Fondation Abbé Pierre. En revanche, le calcul n’avait jamais été réalisé en Seine-Saint-Denis, entré dans le dispositif en juillet pour Plaine Commune et en décembre pour Est Ensemble. Or la proportion de loyers dépassant les plafonds monte à 43 % pour les villes de Plaine Commune ; à Est Ensemble, ce sont 43,5 % des propriétaires qui devront baisser leur prix au 1er décembre pour se conformer à la loi. Si certaines annonces peuvent justifier d’un dépassement en raison de caractéristiques exceptionnelles, ce n’est pas le cas pour plus d’un tiers d’entre elles.

Loyers à Paris: 35% des annonces dépassent le plafond légal, selon une étude

  Loyers à Paris: 35% des annonces dépassent le plafond légal, selon une étude Quelque 35% des annonces locatives à Paris dépassent le plafond légal, selon une étude de la Ville de Paris et la fondation Abbé Pierre rendue publique lundi.Ce "premier baromètre sur l'application de l'encadrement des loyers" s'appuie sur l'analyse de 15.000 annonces, recensées entre août 2020 et août 2021.Il apparaît qu'entre ces deux dates "35 % des logements dépassaient les plafonds de loyer légalement fixés". Ce taux est "stable au cours de la période étudiée" et correspond à d'autres estimations de professionnels du secteur.

L’encadrement des loyers devra être mentionné sur les annonces immobilières

Vidéo: Encadrement des loyers : à Paris, 35% des loyers dépassent le plafond autorisé (Europe 1)

Le dispositif n’est d’ailleurs pas définitif : il a été mis en place dans le cadre d’une expérimentation de cinq ans, qui prendra fin en novembre 2023 mais pourra se voir prolonger grâce au projet de loi 4D (pour « différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification » – auparavant décomplexification) adopté en première lecture au Sénat et examiné lundi 6 décembre à l’Assemblée nationale.

Sont hors la loi 75 % des studios

Les petites surfaces sont très touchées, comme le montrait déjà l’étude de l’Observatoire de la Fondation Abbé Pierre ou l’enquête de l’association de consommateurs Consommation, logement et cadre de vie (CLCV). Nous avons constaté que plus des trois quarts des annonces que nous avons relevées pour des appartements de moins de vingt mètres carrés ne sont pas conformes à la législation.

Les très petites surfaces extrêmement touchées par les dépassements

La répartition des dépassements est très inégale selon la surface : les plus petits logements, dont le prix au mètre carré est plus élevé, se retrouvent en dépassement de façon disproportionnée.
Source : Se Loger

Mais en valeur absolue, les dépassements, quand ils ont lieu, sont beaucoup plus importants dans le centre et l’ouest de Paris, quartiers riches où la loi prévoyait déjà des loyers de référence plus importants.

Immobilier à Paris : 35% des annonces ne respectent pas l'encadrement des loyers

  Immobilier à Paris : 35% des annonces ne respectent pas l'encadrement des loyers 35% des annonces publiées entre août 2020 et août 2021 dépassent les plafonds de loyers autorisés par la loi, révèlent la Fondation Abbé Pierre et la Ville de Paris lundi. Invité d'Europe Midi, le directeur des études de la Fondation Abbé Pierre, Manuel Domergue, est revenu sur les résultats de ce premier baromètre. Ce "sont des loyers qui deviennent aberrants", a-t-il commenté.Qui n'a jamais été confronté à ces tarifs, souvent exorbitants ? Pour un étudiant ou un jeune diplômé avec un faible revenu, se loger dans la capitale est devenu mission impossible.

Les dépassements très importants plus courants dans le centre et l'Est parisien
Sur les 8753 annonces analysées, les dépassements peuvent aller jusqu'à plusieurs milliers d'euros par mois
Source : Se Loger

Jusqu’à six fois le montant d’honoraires autorisés

Un autre type de dépassements n’a fait objet d’aucune étude d’ampleur à notre connaissance : celui des honoraires payés par le locataire aux professionnels de l’immobilier. La loi ALUR en fixe la limite par mètre carré à 12 euros en zone très tendue, 10 euros en zone tendue et 8 euros sur le reste du territoire, pour l’organisation des visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, auxquels s’ajoutent 3 euros par mètre carré sur tout le territoire pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Aucune autre prestation ne peut être facturée au locataire.

Or, selon nos calculs, sur les 8 753 annonces que nous avons étudiées, 22,9 % des honoraires exigés par les professionnels dépassent ces plafonds. Les excès sont parfois très importants, comme dans ce duplex de 41 mètres carrés sur l’île de la Cité (Paris, 1er et 4e arrondissements) dont les honoraires s’élèvent à 4 320 euros, soit plus de 105 euros par mètre carré, plus de six fois le montant autorisé à Paris. De nombreuses annonces jouent sur l’ambiguïté en demandant un mois de loyer hors charges au locataire, ce qui dépasse bien souvent la limite.

A Paris, 35 % des annonces locatives dépassent le plafond légal

  A Paris, 35 % des annonces locatives dépassent le plafond légal Avec un « dépassement moyen des plafonds de loyer de 196 euros par mois » les biens en location à Paris ne respectent pas l’encadrement des loyers, selon une étude de la Ville de Paris et la fondation Abbé Pierre.Ce « premier baromètre sur l’application de l’encadrement des loyers » s’appuie sur l’analyse de 15 000 annonces, recensées entre août 2020 et août 2021.

Des honoraires illégaux dans plus de 20 % des annonces

Sur les 7 628 annonces de professionnels analysées, 6 035 affichent des honoraires d'agence à la charge du locataire, parmi lesquelles 4 649 conformes et 1 386 non conformes à la législation en vigueur, parfois très largement.
Source : Se Loger
A Paris, l’encadrement des loyers est bien peu appliqué et contrôlé

Des recours peu utilisés

Si un locataire constate un dépassement du loyer de référence majoré sur le bail signé depuis la mise en application de la loi ou estime que le complément de loyer est trop élevé, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Une amende de 5 000 euros pour les personnes physiques et 15 000 euros pour les personnes morales pourra être prononcée par le préfet. Si la conciliation est infructueuse, un juge pourra être saisi.

Compte tenu de l’ampleur du phénomène, à Paris, peu de dossiers ont été envoyés à la commission : à ce jour, la CDC a été saisie à 185 reprises et s’est prononcée 150 fois en faveur du locataire, dix dossiers étant en cours d’instruction. Toutefois, seulement dix amendes ont été prononcées.

Vous pouvez retrouver le loyer maximal correspondant à votre logement en utilisant l’outil mis en place par le préfet de la région Ile-de-France, la ville de Lille et la métropole de Lyon ou l’extension pour navigateur mis en place par un collectif de développeurs, très utile pour les recherches d’un logement en zone où les loyers sont encadrés. Pour les honoraires, un simulateur est disponible ici.

Encadrement des loyers : les propriétaires de studios vont devoir diminuer leur loyer de 9% en moyenne à Lyon et Villeurbanne

  Encadrement des loyers : les propriétaires de studios vont devoir diminuer leur loyer de 9% en moyenne à Lyon et Villeurbanne Depuis le 1er novembre 2021, l’encadrement des loyers est entré en vigueur à Lyon et Villeurbanne. Ce dispositif vise notamment à limiter les abus. Un outil nécessaire puisque selon une L’article Encadrement des loyers : les propriétaires de studios vont devoir diminuer leur loyer de 9% en moyenne à Lyon et Villeurbanne est apparu en premier sur Mieux Vivre Votre Argent.

Méthodologie

Nous avons recueilli les données de toutes les annonces d'appartements disponibles sur la plateforme SeLoger sur les communes de Paris, Plaine-Commune et Est-Ensemble. Les maisons pouvant présenter des caractéristiques plus diverses et difficiles à quantifier, elles ont été exclues. De nombreuses informations sont disponibles dans l'annonce : la surface, le loyer, les charges, le type de location (meublée ou non), l'époque de construction, le nombre de pièces et enfin le quartier de façon plus précise que nécessaire pour déterminer la zone d'appartenance du logement. Toutefois, quand ces informations sont manquantes, le bénéfice du doute a toujours été donné au bailleur, pour que notre estimation constitue une sous-estimation du nombre d'annonces en violation des règles d'encadrement. Voilà comment nous procédons:

  • Si la surface est manquante, nous excluons l'annonce (0.62% des cas).
  • Le loyer de référence majoré étant donné sur le loyer hors charges, il convient de déduire les charges. Pour 13.6% des annonces, les charges ne sont pas mentionnées, nous déduisons donc 7% du loyer charges comprises, c'est en effet le niveau de charges observé sur toutes les autres annonces.

  • Quand l'époque est manquante, nous considérons que le logement appartient à la catégorie de prix la plus élevée en considérant ses autres caractéristiques (60.7% des cas). Exemple: si un logement meublé de 2 pièces à Belleville (Paris 20e) ne mentionne pas l'année de construction, on considère qu'il a été construit "avant 1946" car c'est la catégorie de prix la plus élevée pour ce type de logement.
  • Quand le quartier est manquant, pour Paris, Montreuil et Saint-Denis où il entre dans le cacul du loyer de référence, nous considérons que le logement appartient à la catégorie de prix la plus élevée en considérant ses autres caractéristiques (9.4% des cas). Les annonces mentionnent toujours la ville et, le cas échéant, l'arrondissement. Cependant, les annonces dans ce cas là ne figurent pas sur les deux cartes présentées dans cet article.

Toutes les annonces rencontrées mentionnent loyer, nombre de pièce et type de location. Enfin, nos données ont été vérifiées à la main pour éviter les erreurs.

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