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Immobilier EuropaCity, Gare du Nord... dans l'immobilier (aussi), Auchan enchaîne les coups durs

15:30  03 janvier  2022
15:30  03 janvier  2022 Source:   capital.fr

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EuropaCity, Gare du Nord... dans l'immobilier (aussi), Auchan enchaîne les coups durs © Pixabay EuropaCity, Gare du Nord... dans l'immobilier (aussi), Auchan enchaîne les coups durs

Tandis que l’enseigne nordiste a loupé sa fusion avec Carrefour, sa foncière, qui gère les galeries commerciales, cherche son modèle. Après le choc du Covid et l’échec de deux grands projets, elle met le cap sur l’urbanisme «vert».

lMixte, inclusif, social, responsable, durable et l’on en passe. Les adjectifs que l’on dirait tout droit sortis d’un tract de Yannick Jadot foisonnent sur les panneaux qui entourent le vaste chantier de La Maillerie à Villeneuve-d’Ascq, à côté de Lille. Ce sont ceux du nouveau monde selon Nhood, la société immobilière de l’Association familiale Mulliez (AFM), le clan nordiste qui contrôle Auchan. Il s’agit ici de convertir en «écoquartier» 30 hectares d’entrepôts des 3 Suisses. Ont ainsi commencé à sortir de terre 700 logements, 16.000 mètres carrés de bureaux, un hôtel, des commerces de proximité, un groupe scolaire et une ferme urbaine.

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Le promoteur indique avoir recyclé le béton et les planchers des bâtiments détruits, végétalisé plus de la moitié du terrain et fait réapparaître un cours d’eau enfoui. «C’est un projet raisonné, insiste Charles-Emmanuel Kuhne, directeur aménagement et promotion de Nhood. Notre objectif est de ranimer cet endroit pour que ses habitants s’y sentent bien.»

Le champion des galeries commerciales, des zones d’activité boîtes à chaussure et des parkings géants se serait-il converti aux vertus du développement durable ? C’est en tout cas son nouveau mot d’ordre, symbolisé par la formule: «planet, people, profit». Il faut dire que le numéro 3 français du secteur vient de subir plusieurs coups durs sur son terrain de jeu habituel de l’immobilier commercial. Le Covid, bien sûr.

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Avec la fermeture des galeries marchandes, ses revenus locatifs ont chuté de 20% en 2020, passant de 565 à 453 millions d’euros. Et l’exercice 2021 ne sera guère plus folichon, avec 110 jours de fermeture. Dans ce paysage post-Covid, Nhood a dû déprécier la valeur de ses magasins, estimés désormais à 7,5 milliards d’euros d’actifs contre 8,2 milliards avant la pandémie. Pis, l’ex-Immochan a vu son projet d’aménagement de la gare du Nord à Paris définitivement abandonné. Après EuropaCity, un mégacomplexe touristico-commercial proche de Roissy (95) enterré en 2019, c’était son programme le plus ambitieux en cours.

C’est en 1976, avec Immochan, que la famille Mulliez s’est lancée dans l’immobilier. Un prolongement naturel de ses hypermarchés: il s’agissait avant tout de gérer les galeries marchandes attenantes et d’aménager la zone avec des magasins placés sur ses immenses parkings, en particulier ceux de ses marques cousines Decathlon ou Leroy Merlin. Comme ses concurrents, l’enseigne a cherché aussi à engranger des revenus annexes en attirant des locataires. Une stratégie qui en a fait l’une des premières foncières françaises avec 297 sites en gestion dans dix pays. «C’est la cassette des Mulliez. Et ils espèrent toujours la faire grossir», rapporte un élu local du Nord.

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Progressivement, la société, rebaptisée Ceetrus, a élargi son terrain de jeu pour devenir un acteur global de l’immobilier, se diversifiant dans les bureaux, le logement et l’aménagement urbain. Voilà comment a surgi, à partir de 2012, le projet EuropaCity, une sorte de Disneyland bis, censé redynamiser une partie déshéritée du Val-d’Oise. Puis sa participation victorieuse, en 2017, à l’appel d’offres de la SNCF pour le réaménagement de la gare du Nord, dont la réfection devait être achevée pour les JO 2024. Le patrimoine de Ceetrus allait doubler en une douzaine d’années, promettait alors Benoît Lheureux, son directeur à l’époque. Mais EuropaCity n’est jamais sorti de terre: sous la pression des associations écologistes et malgré le soutien des élus locaux séduits par les 10.000 emplois promis, Emmanuel Macron a décidé de mettre fin au projet à l’automne 2019. Quant au lifting de la gare du Nord, c’est la SNCF qui n’en a plus voulu en septembre dernier, car elle le jugeait trop cher.

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Comment expliquer ce double échec ? Auchan se refuse à tout commentaire. Le clan Mulliez estimerait d’ailleurs n’avoir strictement rien à se reprocher. Pourtant, les Nordistes semblent avoir surestimé leur capacité à conduire un programme d’une telle ampleur. «Ils ont été emportés par une sorte de folie des grandeurs», remarque Stéphane Tubiana, partner chez Roland Berger, en charge de la grande distribution. EuropaCity, dans lequel Ceetrus était associé au conglomérat chinois Wanda, prévoyait d’attirer 30 millions de visiteurs par an dans une espèce de Luna Park délirant avec boutiques, équipements culturels, hôtels et attractions diverses. Le projet, ultracomplexe, a connu trois versions successives en cinq ans. Mais, à chaque modification, le budget comme la date d’inauguration étaient décalés, le premier passant de 1,7 à 3,1 milliards d’euros, la seconde glissant de 2022 à 2027.

Côté gare du Nord, la démesure était aussi au rendez-vous. Le programme copiloté par Ceetrus (66%) et la SNCF (34%) prévoyait de doubler la surface des lieux pour gérer l’augmentation du trafic (de 700.000 à 900.000 personnes par jour sur la prochaine décennie). Mais les plans révélaient surtout une vaste opération immobilière avec 30.000 mètres carrés de commerce, 15.000 mètres carrés de bureau, une salle de sport et une salle de spectacle. Là encore, le budget n’a cessé d’enfler, passant de 600 millions à 1,5 milliard – et la perspective d’achever le chantier avant les JO s’est évanouie.

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Outre la taille extravagante, c’est aussi la conception datée qui posait question. A EuropaCity, en dépit de concessions environnementales – neutralité carbone des bâtiments, abandon de la piste ski indoor –, la branche immobilier d’Auchan allait faire disparaître 80 hectares de champs dans la région la plus urbanisée du pays. «Ils n’ont pas voulu comprendre que c’était une idée d’un autre temps», s’étonne Bernard Loup, un prof de maths à la retraite, président du Collectif pour le triangle de Gonesse, qui a mené le combat des anti-EuropaCity. Ses arguments ont été entendus jusqu’à l’Elysée où l’on a condamné «un projet fondé sur une consommation de masse d’objets et de loisirs».

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Même décalage avec les aspirations contemporaines pour la gare du Nord, où le nouveau centre commercial inspiré d’un modèle aéroportuaire ne semblait guère propice à la fluidité de la circulation de voyageurs. «Le comble, c’est que les passagers risquaient d’être encore plus les uns sur les autres qu’aujourd’hui», observe Serge Rémy, le haut fonctionnaire porte-parole de Retrouvons le Nord de la gare du Nord, association d’usagers et d’habitants qui a posé de nombreux recours pour stopper les titanesques desseins de Ceetrus.

On peut enfin se demander si Auchan avait imaginé les implications politiques de ses deux affaires. «On dirait qu’ils ont voulu mener ces chantiers emblématiques comme s’il s’agissait de simples hypermarchés», estime Gilles Dansart, rédacteur en chef du site Mobilettre, spécialiste des transports. Ainsi pour la gare du Nord, l’entreprise nordiste n’a pas vu venir deux écueils. Primo, suite à la réforme de la SNCF, la gouvernance de Gares&Connexions, la filiale avec laquelle elle travaillait, a changé. Ce qui a compliqué les relations, y compris avec la nouvelle direction de l’entreprise nationale, car Jean-Pierre Farandou semblait moins convaincu que son prédécesseur Guillaume Pepy. Secundo, la mairie de Paris, ferme soutien au départ, a retourné sa veste devant la fronde des riverains, jusqu’à prendre ses distances à partir de l’automne 2020.

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Les déboires rencontrés avec EuropaCity auraient pourtant dû alerter. Appuyé par l’Elysée du temps de François Hollande, alléché par les 10.000 emplois promis, le parc n’a jamais été la tasse de thé d’Emmanuel Macron. «Gérard Mulliez, le patriarche, l’avait pourtant rencontré avant la présidentielle. Mais le lien n’a pas été entretenu», raconte un proche de la famille. Il se dit aussi que le Palais n’appréciait pas trop l’association de Ceetrus avec une entreprise chinoise.

Difficile de savoir combien ses aventures ont coûté. On parle de plusieurs dizaines de millions dépensés en études, consultants, opérations de lobbying et autres. Auchan aurait, selon nos informations, entamé des discussions avec la SNCF en vue d’obtenir une indemnisation pour rupture de contrat. «Il faut se souvenir que c’est Gare&Connexions qui a défini le cahier des charges», explique une source proche du dossier. Les négociations seront serrées, car la société nationale estime, pour sa part, que c’est Ceetrus qui n’a pas su tenir ses budgets.

Au-delà de ces deux échecs, c’est toute la stratégie immobilière de la galaxie Auchan qui a été remise en chantier. Et pour cause, les hypermarchés, qui tractaient l’ensemble, subissent une érosion continue d’activité. Le chiffre d’affaires de ses 117 hypers en France recule depuis neuf ans. «C’est un modèle essoufflé face à l’e-commerce et aux magasins de proximité, résume le consultant Olivier Dauvers. On verra si Nhood sera capable de le rénover.» En pleine révolution culturelle, la foncière (rebaptisée Nhood, donc, pour «neighbourhood», «voisinage» ou «quartier») se veut désormais le spécialiste de la «régénération urbaine».

Une vingtaine de nouveaux projets seraient déjà identifiés et tout autant dans les cartons. «Nous allons créer des lieux à impact environnemental positif, certifie Etienne Dupuy, directeur général de Nhood, spécialiste confirmé de la gestion d’actifs immobiliers, recruté en début d’année. Nous nous inspirons du concept de la "ville du quart d’heure", celui auquel aspirent notamment les télétravailleurs.»

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«Nous avons besoin d’un peu de temps, mais nous n’avons aucun doute sur nos capacités», poursuit le nouveau DG. Et de faire valoir les projets hors des frontières qui, eux, se déroulent sans heurts: l’aménagement d’une gare à Vigo en Espagne, la rénovation de la Piazzale Loreto à Milan ou la construction d’un ensemble de logements appelé la Cloche d’or au Luxembourg. Et en France ? Promis juré, il n’est plus question d’artificialiser de nouveaux terrains. Pas le choix puisque la toute récente loi climat et résilience interdit la création de nouvelles grandes surfaces commerciales. Nhood annonce ainsi ses programmes d’habitations et de bureaux, avec végétalisation de terrains anciennement bitumés, près d’un Alinea bordelais et d’un Auchan lyonnais. Peut-être se sont-ils rappelé que l'origine du mot Auchan vient de Hauts-Champs, le lieu du tout premier magasin.

Son projet de rachat de Carrefour abandonné

Les discussions avaient commencé au printemps dernier à l’initiative de Carrefour : et si les numéros 2 et 5 de la grande distribution en France fusionnaient ? Ce mégaprojet qui aurait donné naissance à un monstre de 100 milliards d’euros de chiffre d’affaires, employant 500.000 personnes, s’est heurté à de nombreux obstacles. L’offre de la famille Mulliez – 70% de paiement en cash, 30% en actions Auchan – semblait attractive. Mais la valorisation du groupe Auchan, non coté, très complexe. Les premiers actionnaires de Carrefour, le Brésilien Abilio Diniz et la famille Moulin (propriétaire des Galeries Lafayette), n’étaient par ailleurs pas sur la même ligne. Enfin, au plan opérationnel, le mariage de deux géants génère rarement les synergies espérées. Surtout quand, s’agissant d’Auchan et Carrefour, on souffre des mêmes maux, avec des hypermarchés en déclin. Le projet a été abandonné début octobre.

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usr: 1
C'est intéressant!