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Immobilier L’effet délétère de l’arrivée des métropolitains dans les villes moyennes

04:00  18 janvier  2022
04:00  18 janvier  2022 Source:   capital.fr

2022, une année immobilière de vérité

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L’effet délétère de l’arrivée des métropolitains dans les villes moyennes © Edward Haylan / Getty Images L’effet délétère de l’arrivée des métropolitains dans les villes moyennes

Pour beaucoup, la pandémie a été salutaire sur l’attractivité des villes moyennes. Mais attention au retour de bâton, prévient Henry Buzy-Cazaux, le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers. Car certains territoires sont aujourd’hui confrontés à de véritables problèmes démocratiques.

On a présenté le phénomène catalysé par la pandémie comme une bénédiction, jusqu’à l’absurde et avec un enthousiasme aveugle : les grandes villes et leur périphérie allaient se vider au profit des villes moyennes et des campagnes et la nation allait enfin vivre heureuse. L’idéal d'Alphonse Allais se réaliserait, “mettre les villes à la campagne”. On avait d’ailleurs oublié pourquoi l’humoriste avait fait mouche : on mesure bien en écoutant sa proposition politique qu’elle ne fait que transporter un problème. Au lieu d’assister à un aménagement du territoire, on favorise un déménagement de territoires. L’heure est déjà venue d’analyser si cette pandémie, qu’on a fini par présenter comme salutaire sur bien des points et notamment pour le logement, a vraiment guéri le pays de ses maux.

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D’abord, se garder de nier les évidences car elles sont là : des ménages ont quitté les grandes villes pour des ailleurs territoriaux. Des études menées depuis dix ans révélaient des signaux faibles de cette tentation de Venise, mais les chiffres du marché ne les montraient pas vraiment. En-dehors des 5.000 familles qui quittaient Paris depuis quelques années, avec l’exploitation politique de ce constat de bonne guerre par l’opposition municipale et l’imputation à la conduite de la capitale par une Anne Hidalgo critiquée, rien de clair. À cette tentation, des milliers de Français ont succombé pendant la pandémie, pour certains dès le premier confinement. Ils ont ainsi réglé trois problèmes : ils ont échappé à des univers pollués et malsains, ils ont gagné en qualité de vie et en proximité avec la nature, ils ont restauré leur pouvoir d’achat logement. Il faut relativiser ce mouvement : on évalue à 15% la proportion de ceux qui ont raccourci les files d’attentes des candidats à l’acquisition ou à la location des grandes villes. Une décongestion, oui, mais pas telle qu’elle a calmé le jeu. Le télétravail s’installant comme une modalité à part entière d’organisation a bien sûr entraîné le mouvement : ces transhumants se sont dit qu’ils pouvaient se déraciner sans attendre de trouver un emploi dans une autre ville. Ils n’ont représenté qu’une partie marginale de la population de nos villes phares, au point que les prix ont continué à y augmenter entre 5 et 9%, Paris s’étant stabilisée… à un niveau très élevé de près de 12.000 euros du mètre carré moyen.

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On rendra à Robin Rivaton, jeune économiste et essayiste, et quelques autres chercheurs spécialisés dans l’habitat la justice d’avoir résisté à l’hétérodoxie ambiante : il a continué à soutenir, ce qui ne veut pas dire qu’il s’en réjouit au demeurant, que l’attractivité tous azimuts des métropoles régionales et de la capitale resterait un puissant aimant pour les ménages comme pour les entreprises et que même le télétravail ne l’éteindrait pas. Il avait raison. L’auteur de ces lignes n’avait pas eu d’autre approche. Il fallait en particulier se garder des discours de riche, ou en tout cas de métropolitains, avec des revenus en moyenne plus élevés et des emplois plus aisément délocalisables, tertiaires pour l’essentiel, dans des entreprises d’une taille suffisante pour pouvoir s’accommoder du télétravail mieux que les plus petites d’entre elles, plus digitales aussi, sinon fondées sur le numérique, start-up de la french tech par exemple. Sans compter que la dimension culturelle : les habitants des villes les plus importantes n’ont en général pas un attachement historique à leur biotope, mais de circonstances. Ils peuvent partir sans se retourner plus facilement et pour être aussi les plus aisés ils ont les moyens de garder un pied à terre ou de payer des voyages qui leur permettront de maintenir des liens occasionnels. Tout cela a été tu. On a parlé de ces départs sans en analyser les conditions sociologiques, économiques et culturelles, comme si tous les Français étaient à cet égard égaux devant la mobilité.

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On s’est ainsi aperçus que la plupart des ménages qui avaient quitté le cœur des villes majeures s’étaient exportés… en banlieue de ces mêmes villes. En somme, il s’est bel et bien agi d’un changement de mode d’habitat et de vie, mais en aucun cas de l’abandon de la ville initiale, qui est demeurée la référence en quelque sorte, dont on ne s’est pas coupée mais seulement éloignée pour son habitat. Les couronnes de Paris, non seulement à l’ouest, traditionnellement résidentiel, mais également à l’est, ont vu arriver de nouveaux habitants, issus des catégories socio-professionnelles supérieures.

La seconde erreur a porté sur la nature et l’ampleur du bénéfice pour les territoires. À juste titre, on a parlé de la revanche des ces communes, pleines d’atouts de tous ordres, qui redressaient la tête après avoir dû accepter l’ombre écrasante des grandes villes. Leurs efforts pour restaurer leur attractivité, le plus souvent historique - combien de villes de cathédrales dans le lot ! -, aboutissaient enfin et les Français ouvraient les yeux sur leur intérêt. On a furtivement évoqué des augmentations de prix, mais pour souligner qu’un rattrapage était juste et nécessaire. On a oublié que le profil des ménages qui se tournaient vers ces nouvelles destinations, naguère habitants des grandes villes, feraient courir le risque d’une inflation non maîtrisée des prix. Les statistiques présentées la semaine dernière par la FNAIM, concordantes avec d’autres sources comme Meilleursagents ou Century 21, sont sans appel et elles ont de quoi inquiéter : à la volée, en douze mois, les augmentations de prix de vente ont atteint à Brest 18,4%, à La Rochelle 14%, à Nancy 13,4%, à Orléans 13,2%, à Angers 12,7%, au Havre 12,2%, à Metz 12,1%, à Reims 11,9%, à Caen 11,1% ,à Tours 10,3%, à Pau 10%. Amiens, Montpellier, Nantes, Le Mans, Saint-Étienne et quelques autres ont connu des évolutions qui flirtent avec les 10% sans les atteindre.

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Dans ces hausses de prix à la vitesse vertigineuse, il y a certes un effet rattrapage : beaucoup affichaient des valeurs entre 800 et 1.200 euros par mètre carré pour des patrimoines de qualité, avec les meilleures localisations ! Elles méritaient évidemment mieux et pour les propriétaires cette restauration est salutaire, entraînant la conscience d’une plus grande richesse et pouvant déclencher des investissements. Heureux aussi pour la rénovation énergétique : on n’engage pas volontiers des travaux de 20, 30 ou 40.000 euros dans un logement estimé péniblement le double ou le triple. Question de rationalité économique et de bon sens.

En revanche, ces nouveaux prix s’éloignent de la solvabilité naturelle des ménages autochtones, et c’est un problème qu’on n’a pas vu venir. Le balancier est parti trop haut et trop vite. Pour le dire simplement, pensez-vous que les Brestois, qui travaillent dans la région, aient vu leurs salaires croître de 20% ces derniers mois ? Ou les Rochelais de 15%? Ou les Palois de 10% ? C’est à un problème démocratique auquel les élus de ces territoires sont aujourd’hui confrontés, comme y étaient confrontés les maires des grandes villes… et sans que les difficultés des seconds aient disparu. Ce sujet n’est pas moins vif dans nos campagnes, même si les observatoires disponibles ne sont pas descendus aux échelons des communes rurales. Il n’est que de parler aux agents immobiliers, aux notaires ou aux maires de ces territoires pour comprendre ce décrochage entre le pouvoir d’achat des ménages du cru et les prix des maisons ou des appartements locaux, avec le risque que nos villages passent sous pavillon des urbains venus d’ailleurs.

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  Ile-de-France: les classes moyennes prospectent vers l'Est Cadres à Paris et à proximité, employés et ouvriers en grande couronne: selon une étude, les écarts entre les acquéreurs immobiliers se sont accentués en 2021. L'année 2021 sera à marquer d'une croix blanche pour l'immobilier: pour la première fois depuis 2015, selon les indices Insee, les prix à Paris ont baissé. Pas de beaucoup, certes: -2,2% sur un an selon le réseau d'agences immobilières Century 21, à 10.367 euros le m² en moyenne. Mais ce fléchissement "tranche avec les hausses de prix constatées dans tous les autres départements franciliens", souligne Laurent Vimont, président de Century 21.

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Les mouvements de revendication qui émergent en Bretagne ou au Pays basque ne doivent pas laisser indifférents, au motif que ces peuples seraient irrédentistes par principe. Comment ne pas s’émouvoir que l’infirmière libérale, l’artisan ou le cadre moyen ne puisse plus se loger où il apporte son service à la population, où il est utile sinon indispensable ? La ministre Emmanuelle Wargon avait ouvert un grand chantier sous le nom d’ “Habiter la France de demain”. Il en est sorti des espoirs, un peu naïfs peut-être. Il ne faudrait pas que la France de demain soit moins heureuse que celle d’hier : l’enjeu majeur du Président de la République que nous nous choisirons et de la nouvelle Assemblée nationale, même si les candidats sont presque tous muets sur le logement, comme si tout allait pour le mieux dans la meilleure des France. Tout porte à croire que l’argent y fait le bonheur plus qu’avant en matière de logement, ce qui n’est satisfaisant que pour ceux qui sont en situation confortable, et ils ne sont pas majoritaires.

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Comment investir dans l’immobilier lorsque l’on dispose de 50.000 euros ? Meilleurs Agents a planché sur cette question qui a donné lieu à une étude publiée mercredi 26 janvier. Elle y L’article Immobilier : où peut-on encore investir avec 50.000 euros ? est apparu en premier sur Mieux Vivre Votre Argent.

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C'est intéressant!