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Immobilier Immobilier : où peut-on encore investir avec 50.000 euros ?

04:02  27 janvier  2022
04:02  27 janvier  2022 Source:   mieuxvivre-votreargent.fr

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Comment investir dans l’immobilier lorsque l’on dispose de 50.000 euros ? Meilleurs Agents a planché sur cette question qui a donné lieu à une étude publiée mercredi 26 janvier. Elle y propose différents cas de figure. Le premier concerne les candidats à l’investissement pouvant engager 50.000 euros au comptant. Ceux-ci sont face à la perspective de bons rendements, mais aussi à un gain de patrimoine limité sur le long terme.

Selon l’étude, payer cash permet, dans le cadre d’un investissement locatif, de profiter de meilleurs rendements que si l’on s’endette. En investissant au comptant la somme de 50.000 euros, un acheteur peut tabler sur 8,5% de rentabilité brute, hors les frais liés à la fiscalité du bien et à l’entretien du logement. Soit une rentabilité nette moyenne de 4% dans les villes étudiées, à savoir Limoges (1.571 euros/m²), Brest (2.044 euros/m²), Clermont-Ferrand (2.075 euros/m²), Poitiers (2.115 euros/m²) et Nancy (2.320 euros/m²).

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En complétant par un crédit immobilier

« En achetant dans l’une de ces villes, l’investisseur optimisera son pouvoir d’achat immobilier, maximisera son gain de patrimoine de +76 % en moyenne au bout de vingt ans, soit 38.033 euros, et limitera les risques locatifs », conseille Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

En profitant d’un apport de 50.000 euros pour emprunter et disposer d’un budget de 100.000 euros, l’investisseur s’ouvre de nouvelles portes. D’après l’enquête, en empruntant 50.000 euros sur vingt ans, un investisseur augmentera considérablement son pouvoir d’achat immobilier. En revanche, le paiement des intérêts du crédit immobilier rogne sur une rentabilité nette (2,9% en moyenne) de l’investissement. Avec un flux de liquidité de 32 euros par mois en moyenne, l’emprunteur peut cependant autofinancer son opération. Et recourir à un prêt pour doubler sa mise initiale lui permettra de profiter de l’effet de levier du crédit. Une fois le crédit remboursé, il pourra compter sur un gain de patrimoine d’un montant de quelque 46.718 euros.

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En complétant par deux prêts

Avec un budget de 100.000 euros, des villes comme Villeneuve-d’Ascq (2.594 euros/m²), Reims (2.550 euros/m²), Montpellier (3.250 euros/m²), Tours (3.010 euros/m²) et Lille (3.530 euros/m²) devraient lui permettre de tirer le meilleur parti de son investissement. « Un investisseur avisé pourra s’offrir de plus grandes superficies sur ces villes avec 30 m² en moyenne. Il profitera également en moyenne de 53.114 euros de gain patrimonial, doublant au passage son capital de départ, et cela au sein de grandes villes françaises également plus chères », précise Barbara Castillo.

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Meilleurs Agent a décortiqué un autre scénario : celui d’un investissement de 200.000 euros reposant sur les taux d’emprunt historiquement bas du moment. En souscrivant deux crédits immobiliers de 75 000 euros chacun, un investisseur disposant d’un apport de 50.000 euros « tirera incontestablement son épingle du jeu en investissant dans deux appartements à 100.000 euros chacun ». Si les prêts empiètent sur la rentabilité brute (7%) et la rentabilité nette (2,7%) moyenne, l’emprunteur devra débourser chaque mois 170 euros en moyenne pour équilibrer ses comptes. Mais sur le long terme, l’épargne forcée à laquelle il aura consenti portera ses fruits, assure l’étude. Au bout de vingt ans, l’emprunteur bénéficiera de l’effet levier de son double crédit et profitera d’un gain de patrimoine culminant à 87.138 euros en moyenne.

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Reims, Lille, Tours

Ce type d’investissement reste réservé aux profils d’investisseurs répondant aux conditions d’octroi du crédit et ayant les revenus nécessaires pour financer cette épargne forcée, souligne l’étude qui, dans le cadre de ce scénario met en avant les villes de Villeneuve-d’Ascq, Reims, Montpellier, Tours et Lille. « Dans ces villes, dédoubler son prêt implique certes un sacrifice financier de l’ordre de 117 euros chaque mois et ne permet de profiter que de rendements limités (7,3 % de rentabilité brute et 3 % de rentabilité nette en moyenne), mais offre la possibilité d’acheter deux studios d’environ 30 m² chacun. Il est alors possible de multiplier son patrimoine par trois, sous la forme d’un gain final moyen de 99.930 euros », assure Barbara Castillo Rico.

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