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Immobilier Immobilier : au stade de l’avant-contrat, le notaire n’a pas à vérifier le titre de propriété

15:00  08 août  2022
15:00  08 août  2022 Source:   mieuxvivre-votreargent.fr

Crédit immobilier: attention à la hausse des frais de dossier!

  Crédit immobilier: attention à la hausse des frais de dossier! Après la hausse brutale des taux de crédit, c’est l’autre coup dur pour les emprunteurs. Les frais de dossier sont désormais plus coûteux et moins négociables.Pour améliorer leur rentabilité, de plus en plus de banques augmentent les frais de dossier ou sont de moins en moins enclines à accepter de les négocier. Banque Populaire Île-de-France les a augmentés de 500 à 750 euros, tandis que les frais minimaux de LCL ont progressé de 50 euros, à 750 euros et peuvent grimper jusqu’à 1% du montant emprunté, selon les tarifs actuellement en vigueur, disponibles en ligne. Chez Société générale, vous pouvez débourser jusqu’à 1000 euros.

Un promoteur immobilier a acquis un ensemble immobilier auprès d’une SCI. L’acte de vente comportait diverses conditions suspensives de droit commun relatives notamment à la purge de tous les droits de préemption et à l’absence de servitudes faisant obstacle à la libre disposition du bien. Or peu de temps avant la signature de l’acte authentique, l’existence d’une servitude interdisant la construction d’un immeuble de plus d’un étage sur une largeur de 10 mètres en bordure de la ligne de séparation entre la parcelle vendue et le fonds voisin a été révélée par la propriétaire voisine. Ce qui a entraîné la caducité de la vente.

Peut-on espérer une baisse des taux de crédit immobilier à la rentrée?

  Peut-on espérer une baisse des taux de crédit immobilier à la rentrée? La question peut paraître étonnante alors que les taux ne cessent de flamber. Mais un indicateur peut laisser imaginer un tel scénario.Bref, emprunter pour un achat immobilier est de plus en plus coûteux. Et pourtant, dans le même temps, le taux auquel l’État s’endette sur 10 ans ne cesse de dégringoler, après avoir flambé. En un mois et demi, il a quasiment fondu de moitié, passant de 2,35% à 1,21% aujourd’hui. Quel rapport me direz-vous? Cet indicateur, baptisé l’OAT, est pris en compte par les banques pour fixer leur taux de crédit immobilier.

Pas de recherches avant la conclusion du compromis

La responsabilité du notaire dans le cadre de la rédaction de l’avant contrat de vente a été recherchée. Or, « si la vérification des actes des titres de propriété est nécessaire avant la rédaction de l’acte authentique de vente, tel n’est pas le cas, en ce qui concerne l’avant contrat qui est un acte préparatoire à la vente », relèvent les juges. Celle-ci relève en effet des « démarches à accomplir en matière de règles d’urbanisme et à l’égard de la conservation des hypothèques qui doivent précisément intervenir entre les deux conventions ». Le fait que l’acte d’acquisition par le vendeur ait été établi par le notaire mis en cause ne l’obligeait pas à réaliser les recherches avant la conclusion du compromis, souligne la cour d’appel.

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  Qu'est-ce qu'un contrat de réservation (Véfa)? PRATIQUE - Lors de l’achat d'un logement (à construire ou en construction) dans un immeuble ou lotissement, un contrat de réservation peut être signé entre promoteur et acheteur. De quoi s’agit-il? Frais de notaire réduits, meilleure performance énergétique, surfaces optimisées, l’achat d’un bien immobilier neuf a de nombreux atouts! Lorsque le logement n’est pas achevé ou que sa construction n’a pas encore débuté, l’acquisition peut être réalisée via un contrat de réservation, ou contrat de vente en l'état futur d'achèvement (dit Véfa).

Fiches pratiques
Acquisition immobilière : une trop bonne affaire peut se retourner contre vous !

Qui plus est, dès lors que l’avant-contrat indique expressément que le vendeur s’engage à justifier de ses droits de propriété au moyen d’une origine complétée régulièrement à un titre ou à des faits lui permettant d’invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire, « il n’y avait pas lieu de prévoir une condition suspensive sur ce point, la sécurité juridique de l’acquéreur étant suffisamment garantie par cette mention ».

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 28 Juin 2022, RG n° 21/11776.

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PRATIQUE- Le prêt relais permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le précédent. Une solution intéressante, mais qui présente des risques en cas de problème pour vendre. Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier souhaite acheter un nouveau logement, la meilleure solution est de faire coïncider la vente de son bien avec l’acquisition du suivant. Cette opération n’est pas facile à réaliser compte tenu des délais de vente.

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