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Immobilier Immobilier: décrispation temporaire sur le crédit

23:40  28 septembre  2022
23:40  28 septembre  2022 Source:   challenges.fr

Crédit immobilier : face aux taux d’usure, des montages risqués

  Crédit immobilier : face aux taux d’usure, des montages risqués C’est un sujet de tensions entre les organismes de crédit immobilier et les autorités financières depuis plusieurs mois. Le taux d’usure, taux maximum d’un prêt qui doit permettre de protéger les L’article Crédit immobilier : face aux taux d’usure, des montages risqués est apparu en premier sur Mieux Vivre Votre Argent.

Immobilier © L. Cerino/Rea Immobilier

La Banque de France a fixé le taux d'usure à 3,05% pour les crédits immobiliers sur 20 ans au 1er octobre. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs, mais temporaire compte tenu de la hausse des taux actuelle.

Après des mois de protestations, les courtiers en crédit , et surtout les emprunteurs, vont pouvoir pousser un ouf de soulagement. Le taux maximum légal du crédit immobilier, aussi appelé taux d'usure, augmentera au 1er octobre pour passer de 2,57% à 3,05% pour un emprunt de 20 ans et plus, vient d'annoncer la Banque de France. Destiné à protéger les particuliers de conditions d'emprunt abusives, le taux d'usure plafonne l'ensemble des frais d'un prêt immobilier: taux d'intérêt (nominal) pratiqué par la banque, éventuelle commission des courtiers, frais de dossier et coût de l'assurance emprunteur.

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  Crédit immobilier : qui peut emprunter malgré un taux d’endettement supérieur à 35% ? Depuis le début de l'année, le taux d'endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser 35% de leurs revenus. Les banques peuvent toutefois déroger à cette règle pour un dossier sur cinq. Voici les profils privilégiés. C’est un obstacle de plus qui se dresse sur la route des emprunteurs. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF), autorité placée sous l’égide de Bercy, contraint les banques à limiter le taux d’effort des emprunteurs à 35% de leurs ressources.

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Une augmentation "plus marquée"

Le calcul du taux est réalisé chaque trimestre par la Banque de France, qui prend en compte les taux moyens pratiqués par les banques au cours des trois derniers mois augmentés d'un tiers. Il y a autant de taux d'usure que de types de crédits. "L'application de la formule prévue par la loi" conduit à "une hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier", indique la Banque de France.

Ces taux plafonds sont sous le feu des critiques, notamment des courtiers qui y voient un frein à l'accès au crédit immobilier. Un de leurs syndicats était même allé jusqu'à manifester le 20 septembre dernier devant le siège de la Banque de France à Paris, pour demander à la banque centrale de faire un geste. Pour autant, la Banque de France juge "ni souhaitable ni nécessaire (...) un relèvement exceptionnel" des taux de l'usure, dont le rôle "est de protéger les emprunteurs", a-t-elle précisé.

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  Crédit immobilier : bonne nouvelle pour les candidats à l'achat à partir du 1er octobre Les demandes de crédits immobiliers présentées en octobre devraient avoir plus de chances de passer avec la révision du taux d'usure. Une bouffée d'air qui risque néanmoins d'être éphémère selon les courtiers. Un ennemi donne actuellement des sueurs froides à tous ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier : le taux d'usure. Aujourd'hui fixé à 2,57 % sur vingt ans et plus, le taux maximal auquel une banque peut prêter est jugé trop bas et rend impossible l'octroi d'un crédit immobilier à nombre de candidats.

Cette hausse est "très attendue" par la profession, expliquait plus tôt dans la journée le président du réseau de courtiers Cafpi, Olivier Lendrevie, pour qui "un taux d'usure à 3% permettrait de régler la grande majorité des situations de blocage observées ces dernières semaines".

Les taux d'intérêt toujours en hausse

Toutefois, l'augmentation de plafond n'est qu'une bonne nouvelle temporaire. Car les taux des prêts immobiliers restent orientés à la haussé, passant de 1,07% en janvier à 1,82% en août, hors assurance et toutes durées d'emprunt confondues selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Et de nombreuses banques affichent plutôt des taux moyens autour des 2%. Et ils devraient continuer d'augmenter: l’OAT française à 10 ans, qui sert de référence aux banques pour fixer le niveau des taux d'intérêt, a atteint 2,71% le 26 septembre, un niveau plus vu depuis le 29 juin 2012 (2,72%), et flambe littéralement depuis son niveau de début d'année, à 0,2% à peine au 3 janvier. S'ajoute à ce contexte le relèvement par la Banque centrale européenne de ses taux directeurs de 0,5% à 1,25%, soit à leur plus haut niveau depuis 2011. Et de nouvelles hausses sont à prévoir en octobre comme en décembre.

Le déblocage pourrait donc être de courte durée: "Un taux d'usure à 3,05% avec des taux moyens pratiqués par le banques à 2,50%, cela risque d'engendrer le même problème qu’un taux d’usure à 2,57% et des taux moyens à 2%,prévient Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Ce n’est pas suffisant comme écart pour intégrer ne serait-ce que le coût des assurances!" Sans compter également l'application des normes prudentielles édictées par le Haut conseil de stabilité financière. Dégrippé certes, mais le robinet du crédit pourrait ne couler qu'au compte-goutte.

Crédit immobilier : nouvelle hausse brutale des taux en octobre .
Les courtiers en crédit immobilier constatent des barèmes en forte hausse pour le mois d’octobre, effaçant en grande partie la bulle d’oxygène offerte par l’augmentation du taux d’usure. La joie aura été de courte durée. La Banque de France a annoncé il y a quelques jours une hausse du taux d’usure applicable au 1er octobre, ce plafond au-delà duquel les banques ont interdiction de prêter. Il est ainsi fixé à 3,05% pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans - soit 48 points de hausse par rapport au dernier trimestre - et à 3,03% pour ceux de moins de 20 ans - 43 points d’augmentation.

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C'est intéressant!