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Immobilier Faut-il vraiment refonder la politique du logement ?

03:00  29 novembre  2022
03:00  29 novembre  2022 Source:   capital.fr

Effondrement de deux immeubles à Lille : pourquoi est-il important d’assurer son logement en cas de sinistres ?

  Effondrement de deux immeubles à Lille : pourquoi est-il important d’assurer son logement en cas de sinistres ? Deux immeubles se sont écroulés au centre-ville de Lille. Le bilan humain est d'une victime.Grâce à l’alerte d’un étudiant, les bâtiments avait pu être évacués dans la nuit. La maire Martine Aubry se dit très touchée par ce drame. Un numéro est disponible pour permettre aux habitants de poser toutes les questions possibles. À Lille, ce samedi matin, deux immeubles de trois étages situés au centre-ville se sont écroulés à la rue Pierre-Mauroy. Grâce à l’alerte d’un étudiant qui rentrait de soirée la veille, les habitants ont pu être évacués. Mais, dans les décombres de ce dimanche, un corps sans vie a été retrouvé.

Alors que s’ouvre ce lundi 28 novembre un Conseil national de la refondation spécifique à l’habitat, Henry Buzy-Cazaux, le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, dresse la liste des priorités à inscrire sur la feuille de route de la politique du logement.

L’événement est d’importance. Il est même majeur. Aujourd’hui, le Conseil national de la refondation, qu’a voulu le Président de la République lui-même, élargit son champ au thème du logement. Il faut dire qu’on revient de loin… Lors de la réunion fondatrice du CNR, dont le pilotage a été confié au Haut commissaire au plan, François Bayrou, également maire de Pau - la ville historique d’un roi de France réformateur entre tous -, le logement ne figurait tout simplement pas dans les priorités identifiées pour structurer la réflexion sur la refondation du pays. Nul doute que les organisateurs de ce Conseil avaient pensé au logement, et probablement avaient-ils considéré qu’il serait incidemment traité dans les cinq grands thèmes retenus pour ordonner la consultation, le plein emploi, l’école, la santé, le bien-vieillir ou encore la transition écologique. Les premières discussions entre les membres ont clairement fait apparaître que le logement était un sujet à part entière.

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Trois questions fondamentales seront posées aux représentants des filières professionnelles, aux associations, aux chercheurs et aux personnalités qualifiées invitées aux discussions : comment redonner aux Français le pouvoir d’habiter ? Comment réconcilier les Français avec l’acte de construire ? Comment réussir la transition écologique et énergétique du logement ? Les travaux dureront trois mois. Les sujets sont assez ouverts, la sélection des participants assez riche et le calendrier assez long pour que ce Conseil national produise des analyses et des prescriptions efficaces.

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Au demeurant, faut-il vraiment refonder la politique du logement ? Il est de bon ton aujourd’hui, et c’était la marque d’Emmanuel Macron lorsqu’il a brigué l’Élysée, de remettre à plat, de revisiter, de renverser la table pour évoquer son pénultième prédécesseur. Est-ce nécessaire ? Et si seulement on mettait le bon sens au pouvoir ? Et si on menait à bien les chantiers non achevés ? Et si se scellait entre les acteurs, professionnels, membres de l’exécutif, élus nationaux et locaux, un pacte de responsabilité républicaine pour le logement, dans lequel les énergies et les intelligences s’additionnent et se complètent ? Et si on commençait d’ailleurs par se dire la vérité sur la situation du logement en France et par partager les constats essentiels ?

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On se doit d’abord de mesurer ce qui va bien, les progrès accomplis depuis trente ans, avec une amélioration globale des conditions de logement des ménages, une qualité du parc satisfaisante, une construction techniquement toujours plus performante, et jusqu’au sans abrisme qui est mieux pris en considération. Il faut comparer la situation de notre pays à celle des autres pour porter un jugement éclairé et juste. Il reste que depuis une quinzaine d’années, des fondamentaux se sont déréglés et ont fini par chanceler sans qu’on s’en soit suffisamment aperçu. La construction est devenue asthénique et elle est aujourd’hui, qui plus est, dans une véritable aporie, avec l’oukase du zéro artificialisation nette… que la Première ministre soi-même ou la secrétaire d’État à la ruralité devant le Congrès des maires ont voulu dédramatiser, en conscience des besoins d’abonder l’offre désormais sur tout le territoire, la demande des familles ne se concentrant plus comme naguère sur les zones métropolitaines. Le mode d’emploi fait cruellement défaut.

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Qui dit au gouvernement de façon claire qu’il faut densifier, surélever ? Qui dénonce que les plans locaux d’urbanisme ne soient utilisés qu’à 70% des possibilités de construction qu’ils offrent ? Qui déplore au sommet de l’État l’absence de recensement des terrains publics artificialisés non utilisés ? Qui reconnaît que les recours malveillants contre les permis de construire ne sont toujours pas maîtrisés et compromettent l’édification de 20.000 logements par an au bas mot ?

La mobilisation du parc existant, présentée à tort comme le graal, ne suffira pas. En outre, elle a bien du mal à s’enclencher : les programmes publics “Action cœur de ville” ou encore “Petites villes de demain”, pourtant bien sentis, peinent à aboutir à la réhabilitation des centres-villes et des centres-bourgs. La transition environnementale ne décolle pas dans les copropriétés et les bailleurs qui y sont propriétaires auront du mal à respecter les échéances de la loi Climat résilience pour échapper à l’interdiction de louer. Au demeurant, toute la chaîne est grillée : les diagnostics techniques, point de départ des décisions d’engager des travaux correctifs, manquent encore de fiabilité et la filière professionnelle avoue n’être ni assez nombreuse ni assez formée ni assez contrôlée. Les entreprises du bâtiment “Reconnues garantes de l’environnement” (RGE), les seules qui donnent accès aux aides publiques, ne représentent que 20% du vivier total des entreprises. Quant aux moyens financiers, il serait temps que les banques les donnent aux ménages avec des offres de crédit adaptées : ce n’est pas le cas.

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La cherté des logements enfin est un cancer français, dont on s’est accommodé. Les taux d’intérêt bas et la généreuse stratégie de distribution des crédits depuis près d’une génération ont fait oublier que le taux d’effort ne cessait de s’alourdir, portant un grave préjudice à la capacité des Français à consommer et par voie de conséquence à la croissance. On a créé une machine à secréter une plus-value de cession indispensable pour poursuivre le parcours résidentiel, dans des proportions inquiétantes. On a nié l’aspect spéculatif du marché en arguant du déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, justifiant toutes les augmentations de prix. On n’a d’ailleurs pas éprouvé le besoin d’étudier les mécanismes à l’œuvre puisqu’on les trouvait normaux, voire l’expression d’une grande santé. On n’a notamment pas vu que les déséquilibres territoriaux créaient une France patrimoniale à deux vitesses, et donc une France coupée en deux. Les Gilets jaunes sont à lire avec cette grille.

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Et puis l’on n’a a pas mesuré que des systèmes entiers devenaient obsolètes. Notre fiscalité immobilière est marquée par un archaïsme coupable. La sédimentation des impôts et des taxes, illisibles, allant à de multiples niveaux de destinataires publics, de l’État à la commune en passant par tous les échelons de collectivités. La collectivité en est devenue dépendante comme on dépend d’une drogue dure. Les droits de mutation à titre onéreux ? Comment voulez-vous que les départements et les communes passent de près de 15 milliards ? Oui, mais ils alourdissent chaque achat de près de 10%.

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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? Si on détient du stock immobilier, fût-il locatif, c’est qu’on est riche sans productivité et qu’on doit en être sanctionné. La taxation des plus-values ? Elle incite à thésauriser trente ans pour s’exonérer de l’impôt, quand les patrimoines, les terrains surtout, devraient circuler. Le Président Macron avait promis ce grand soir de la fiscalité, il s’est limité à la suppression de la taxe d’habitation que la hausse de la taxe foncière aura gommée dans peu de temps, tout en disposant les maires, appauvris, à ne plus délivrer de permis de construire de peur d’avoir à financer des services pour de nouveaux habitants sans en avoir les moyens.

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L’obsolescence, c’est aussi la complexité, qui a toujours été sous-tendue par la volonté de plus de justice et d’intelligence. Les normes de construction, près de 8.000, sont en constante inflation. Le chantier de la simplification ne s’est jamais ouvert. L’encre de la RE 2020 pas encore sèche, on travaille déjà à la norme suivante, alors même que la production est en chute libre. Dans nos villes les plus historiques, les architectes des bâtiments de France empêtrent la rénovation énergétique : architectes libéraux et ABF s’affrontent, dépendant du même ministère de la culture, qui ne les départage pas.

Retard encore quand la modélisation digitale des immeubles, le BIM, la maquette numérique, ne se développe pas, qui génèrerait des économies considérables et faciliterait tant l’acte de construire que celui de rénover. Retard toujours quand la plupart des communes, y compris parmi les grandes villes, ne sont pas en mesure d’instruire les demandes de permis de construire selon des procédures digitales, qui pourraient en raccourcir de moitié la durée et en faire baisser le coût dans des proportions comparables. Obsolescence enfin quand un taux d’usure inadapté à une inflation galopante bloque l’accès au crédit immobilier de milliers de candidats à l’acquisition de logements, et que le ministre de l’économie et le gouverneur de la Banque de France ne s’en offusquent pas.

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Remédier à tout cela relève-t-il d’un acte de refondation ? Pas sûr. On ne fera pas la fine bouche et les circonstances économiques et sociales font mauvais ménage avec l’obsession sémantique. Refondons donc la politique du logement. Francis Blanche, dans ses Pensées, eût présenté les choses de façon plus modeste et plus légère, mais il s’agit bien de ça, pour éviter que le navire France ne heurte un écueil destructeur : “Il vaut mieux penser le changement que changer le pansement”. François Bayrou, l’animateur du Conseil national de la refondation, a la plus profonde culture littéraire de toute la classe politique, et elle va jusqu’à Francis Blanche à n’en pas douter…

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