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Immobilier Crédit immobilier : si votre dossier est ric-rac, négociez l’assurance

20:35  03 février  2020
20:35  03 février  2020 Source:   capital.fr

Crédit immobilier : ces emprunts tout récents qui méritent (aussi) d’être renégociés

  Crédit immobilier : ces emprunts tout récents qui méritent (aussi) d’être renégociés Depuis 2018, les crédits immobiliers ne cessent de battre des records de taux bas. Et pourtant, renégocier un prêt de moins de deux ans (déjà très avantageux) vaut encore largement le coup. Démonstration. Depuis deux ans, les records de taux bas s’enchaînent pour le crédit immobilier. Selon Meilleurtaux.com, les taux à 20 ans sont passés de 1,62% en moyenne en janvier 2018, 1,60% en janvier 2019, à 1,26% en janvier 2020. Dans ces conditions, on pourrait croire que renégocier un emprunt très avantageux signé à cette période ne sert à rien. Grave erreur.

Crédit immobilier : si votre dossier est ric-rac, négociez l’assurance © Oliver Rossi - Getty Images Crédit immobilier : si votre dossier est ric-rac, négociez l’assurance

Alors que les banques ont durci leurs conditions de crédit et que les taux pratiqués sont très faibles, les emprunteurs à la limite du financement ont tout intérêt à négocier le taux de leur assurance avec les établissements dès la signature du contrat.

Après des années de baisse de taux, la fin de l’euphorie est actée. D’une part car les banques ont durci leurs conditions d’emprunt depuis la fin 2019, choisissant ainsi d’appliquer les recommandations du Haut conseil de stabilité financière, une institution émanant de la Banque de France et présidée par le ministre de l’Economie, Bruno Le Maire. La limitation stricte du taux d’endettement à 33% - la part maximale des revenus nets pouvant être investie dans le remboursement du crédit - devrait exclure 10% des nouveaux emprunteurs cette année, selon les données de l’économiste Michel Mouillart, soit environ 130.000 personnes.

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D’autre part, car un effet “ciseau” s’opère pour les emprunteurs. D’un côté, les taux moyens repartent à la hausse. De l’autre, les taux d’usures, au delà desquels les banques ont interdiction de prêter, restent très bas, car calculé sur la base des taux accordés au trimestre précédent. Si l’objectif initial des taux d’usure est de protéger les emprunteurs d’offres de prêts trop onéreuses et déconnectées des réalités du marché, “ils posent aujourd'hui problème regrette Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia, courtier en assurance de prêt. Ils excluent une partie non négligeable des personnes souhaitant emprunter”. Établi à 2,61% pour les prêts supérieurs à 20 ans depuis le 1er janvier, ces taux plafonds pénalisent d’abord les seniors, les personnes présentant un risque aggravé de santé ou encore celles exerçant une profession à risque.

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>> A lire aussi - Crédit immobilier : les entourloupes des banques pour vous empêcher de changer d’assurance

L’assurance pèse parfois plus lourd que le crédit immobilier

Dans ces deux cas - taux d’endettement et taux d’usure -, l’emprunteur est lésé, car dans l’impossibilité de contracter un crédit. Il lui est donc nécessaire de faire baisser son taux pour faire aboutir son projet immobilier. Avec des taux de marché ultra compétitif, ce n’est pas avec le taux du crédit que les économies se font, mais bien l’assurance de prêt qui lui est assortie. Dans certains cas, elle pèse plus lourd que le crédit en lui-même, et est souvent à l’origine d’un taux annuel effectif global - le TAEG, valeur de référence qui permet de mesurer le coût global d’un emprunt - trop élevé.

Pour les emprunteurs, la solution la plus simple est de jouer sur l’assurance. “En ce début d’année, les banques sont prêtes à rogner sur leurs marges pour faire rentrer des clients, confirme Astrid Cousin. Si vous êtes à la limite du financement, certaines seront enclines à vous accorder un meilleur taux d’assurance pour faire passer le dossier tout juste en dessous du taux d'usure”. En effet, les banques n’ont aucun intérêt à vous refuser un prêt, étant donné que dépasser le taux d’usure ne fait actuellement pas de vous un client à risque pour autant. Votre profil est d’autant plus attractif pour les banques que votre TAEG, s’il est à la limite de l'usure est bien plus rémunérateur pour l'établissement que la moyenne du marché.

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Dans ces conditions, n’ayez pas peur de négocier le tarif de votre assurance pour passer en dessous du plafond légal. Mieux encore, vous pouvez renégocier par la suite votre assurance auprès d’un établissement externe spécialisé dans les 12 mois qui suivent la souscription du crédit. Dans la quasi totalité des cas, opter pour une assurance individuelle externe est une très belle opération pour le souscripteur du crédit, avec une économie totale pouvant atteindre 30.000 euros sur le coût total du crédit, selon Magnolia.

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Les établissements bancaires pratiquent des tarifs deux à trois fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence

Le courtier prend ainsi l’exemple de Bruno, senior de 51 ans en bonne santé, souhaitant emprunter 300.000 euros sur 20 ans pour l'achat d'une résidence principale. L’établissement bancaire lui propose un crédit à 1,38%, assortie d’une assurance onéreuse à 0,60%. Avec des frais de dossier de 2.500 euros, son TAEG atteint 2,67%. Pour lui donc, impossible d’emprunter, le taux d’usure étant fixé à 2,61%. Evidemment, la banque peut consentir à rogner sur sa marge pour vous rendre solvable. Il n’empêche, votre taux ne sera pas des plus attractifs.

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A taux de crédit et frais de dossier similaire, Bruno peut cependant décrocher par la suite une assurance à seulement 0,26% en souscrivant un contrat autre que celui proposé par sa banque. Soit des mensualités deux fois moins élevées que celles du premier prêt. Son TAEG redescend ainsi à 2,06%, lui permettant ainsi d’emprunter sans encombre à un taux plus conforme aux moyennes du marché.

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“Les établissements bancaires pratiquent des tarifs deux à trois fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence, alerte Astrid Cousin. Non seulement leurs pratiques pénalisent le pouvoir d'achat des Français, mais surtout elles empêchent toutes les personnes sujettes à des taux d’assurances élevés d'emprunter et de réaliser leurs projets.”

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De nombreuses lois pour protéger les emprunteurs

Les vagues de libéralisations successives ont donné aux emprunteurs toutes les clés pour obtenir une assurance moins chère. Depuis 2010, la loi Lagarde, du nom de l’ancienne ministre de l’Economie et des Finances, permet de souscrire à une assurance dans un établissement. Puis la loi Hamon, du nom de l’ancien ministre de la Consommation, permet depuis 2014 de changer d’assurance dans les 12 mois suivant la signature du crédit. Bien utile pour ne pas subir les mensualités élevées de la banque. Enfin, le sénateur Martial Bourquin a autorisé en 2018 les emprunteurs a résilier annuellement leur assurance, à la date d’anniversaire, pour en trouver une autre moins chère et tout aussi protecteur.

Cette mainmise persistante des banques - 85% de ce marché pesant 9 milliards chaque année -, s’explique donc par la méconnaissance des différents dispositifs, mais aussi par la mauvaise volonté des banques. “Plus leurs marges sur le crédit immobilier baissent, plus l'assurance emprunteur devient un enjeu pour les banques prêteuses prêtes à tout pour conserver le magot”, rappelle la porte-parole de Magnolia. Elle affirme ainsi que Magnolia a reçu “beaucoup de retours de clients étranger en ce début d’année. Les banques affirment qu’ils ne peuvent pas exercer leur droit de résiliation par la loi Hamon. Ils jouent donc sur la méconnaissance de la loi de la part des emprunteurs”.

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C'est intéressant!