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Immobilier La bulle immobilière menace ! Peut-on freiner l'envolée des prix ?

13:15  13 mars  2020
13:15  13 mars  2020 Source:   capital.fr

Immobilier : Pourquoi le patron de Century 21 ne croit pas à une "bulle immobilière"

  Immobilier : Pourquoi le patron de Century 21 ne croit pas à une INTERVIEW - Alors que les prix de l'immobilier ont augmenté de 25% en dix ans en France, progressant encore de 6,6% en moyenne l'an dernier à Paris, le patron de Century 21 ne croit pas à une "bulle immobilière".Pour qu’il y ait une bulle, il faut qu’il y ait de la spéculation. Ce que l’on observe dans nos agences, ce sont des gens qui achètent pour habiter, et, pour un quart d’entre eux, pour investir sur le long terme. Mais pas pour spéculer. Ce qui a fait monter les prix, ce n’est pas la spéculation, ce sont les taux bas, et tant qu’ils resteront bas, le marché restera dynamique. Je ne vois, à ma connaissance, aucune bulle à l’horizon.

Une bulle immobilière est une bulle spéculative sur tout un marché immobilier , caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers . Elle se traduit par un écart important et persistant entre le prix des immeubles et la variation de ses déterminants fondamentaux économiques comme

La présence ou non d'une bulle immobilière est rémanente, mais au-delà de cette interrogation, la principale question, celle que tout le monde se pose, est en définitive de savoir comment va évoluer le prix des logements après la spectaculaire envolée constatée ces dernières années.

La bulle immobilière menace ! Peut-on freiner l'envolée des prix ? © Hernan Lucio/Unsplash La bulle immobilière menace ! Peut-on freiner l'envolée des prix ?

Relancer la construction, revoir la fiscalité, inventer de nouvelles formules d’acquisition… Pour faire baisser les tarifs de la pierre, des solutions existent.

A votre avis, quel est le métier qui fait rêver les jeunes aujourd’hui ? Pilote de chasse ? Non. Pompier ? Vous n’y êtes pas. Vétérinaire ? Data scientist ? Animateur d’émission de téléréalité ? Encore raté ! Non, en 2020, la profession qui attise les passions, c’est celle… d’agent immobilier. Dans le dernier classement réalisé par le réseau social professionnel LinkedIn, nos traditionnels vendeurs de belles propriétés, en costume deux-pièces ou plus derrière leurs vitrines lustrées, occupent la troisième marche du podium, derrière les futuristes DPO (délégués à la protection des données) et les ingénieurs en intelligence artificielle. Sans doute, le célèbre chasseur d’apparts Stéphane Plaza avec son émission à plus de 800.000 téléspectateurs et ses 450 agences disséminées sur le territoire y est-il un peu pour quelque chose. Mais les auteurs de l’enquête avancent une autre explication : la baisse des taux d’intérêt, qui a fait exploser le marché immobilier ces dernières années, et avec lui le chiffre d’affaires des agences immobilières. Elles ont encore engrangé 7% de plus l’an dernier, profitant largement des transactions record enregistrées cette année.

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Immobilier -danger > Achat de maison ou d’appartement > De combien peut - on négocier le prix de Le vendeur indique le prix auquel il souhaite vendre son bien immobilier . Seulement entre le prix Cela tombe bien, c’est justement ce qui menace le marché immobilier en cas de remontée des taux

Immobilier : la bulle menace , comment calmer les prix / Le palmarès 2020 des meilleurs Ensuite, on sent un mouvement haussier des prix des logements : l'addition des deux effets, l'effet droits A minima, on peut aussi dire que ces taux confiscatoires obèrent la consommation des accédants, par

Mais où donc s’arrêtera la flambée de la pierre ? Après vingt ans de hausse quasi continue, on aurait pu s’attendre à ce que les prix fassent au moins une petite pause. Eh bien non, ils continuent de battre record sur record. A Paris, la barre symbolique des 10.000 euros le mètre carré a été franchie fin septembre et les vendeurs continuent de demander toujours plus. Les indicateurs des avant-contrats des notaires anticipent un tarif de 10.500 euros le mètre carré en avril 2020. En province aussi, c’est la fête pour les vendeurs. A Lyon et à Nantes, l’envolée dépassait 10% sur un an à fin septembre, Rennes affichant pour sa part un bond de 7,6%, à peu près comme Saint-Etienne. Certes, d’autres villes affichent des hausses plus raisonnées, comme Bordeaux (+1,5%), Lille (+1,2%), Marseille (+0,7%) ou encore Le Havre (+0,5%). Mais pour l’ensemble de l’Hexagone les prix continuent de grimper de 5,5% en moyenne, sur un an, selon les notaires. Et l’inflation des tarifs ne semble toujours pas rebuter les acheteurs : l’an dernier, les notaires ont enregistré le chiffre record de 1 059. 000 ventes. "La fièvre n’est pas près de retomber, car la spéculation est extrêmement forte", prévient Thibault Dutreix, directeur général du promoteur Coffim.

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Les prix de l’ immobilier augmentent vite. « Mais on peut bel et bien anticiper un retournement des prix , sans pouvoir dire quand. Car le marché immobilier évolue dans de nombreuses agglomérations sur des bases spéculatives, de façon déconnectée par rapport à l’évolution des revenus des ménages.

L'endettement des ménages chinois s' envole à un rythme alarmant, dopé par la fièvre des prix des appartements: un phénomène qui illustre les fragilités du système financier et les risques d'un retournement du secteur immobilier au sein de la deuxième économie mondiale.

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Les taux des crédits immo au plus bas

Il faut dire que le niveau incroyablement bas des taux d’intérêt ne cesse d’alimenter la frénésie. En 2019, ils ont encore continué de se rétracter, pour tomber à 1,12% en moyenne, toutes durées confondues. Pour les emprunteurs, c’est le jackpot ! Avec une mensualité de 1.000 euros, ils peuvent désormais obtenir un peu plus de 200.000 euros de crédit sur vingt ans. Et les banques ne se sont pas fait prier pour ouvrir les vannes des crédits. "Pour capter la clientèle, elles ont élargi leurs critères d’octroi et se sont mises à prêter sur des durées plus longues, parfois sans exiger le moindre apport", confirme Sandrine Allonier, porte-parole du courtier en crédits Vousfinancer. Du coup, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) notait une augmentation de deux ans de la maturité moyenne des nouveaux crédits depuis 2015 qui s’établit désormais à vingt ans et demi.

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La bulle immobilière espagnole correspond à la bulle spéculative sur le marché de l' immobilier espagnol qui a éclaté en 1999 et qui s'est poursuivie jusqu'au début 2008. Elle est caractérisée par une augmentation anormale des prix très largement supérieure à l'inflation observée sur l'indice des prix

La baisse des taux de prêt immobilier , qui avait jusqu’ici freiné la chute des prix , n’est plus. Je suis agent co en immobilier depuis 98, cette explosion de la bulle , on l’a toujours prévu ; on l’a jamais Tant d’étrangers cherchent à acheter un pied à terre à Paris qu’il ne peut y avoir un effondrement du

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Le problème, c’est que, même en les étirant comme du chewing-gum, cela ne suffit plus à ouvrir le marché aux primo-accédants. "Le décalage entre la hausse des prix et les revenus de ceux qui ne possèdent aucun bien immobilier est devenu trop important. Par conséquent, la part des primo-accédants dans les ventes est passée de 40% il y a un an à seulement 28% aujourd’hui", souligne Thomas Grjebine, économiste au Centre d'études prospectives et d'informations internationales (Cepii). Dans les grandes villes, et en particulier à Paris, ces ménages, jeunes pour la plupart, en sont quittes pour demeurer locataires. Ce processus contribue à accroître les inégalités. Et il va sans doute se renforcer dans les mois à venir. D’abord, on l’a dit, parce que les prix ne cessent de grimper. Mais aussi parce que les autorités financières, inquiètes pour la solvabilité des banques ou des emprunteurs, ont sifflé la fin de la récréation à la mi-décembre. "Nous avons constaté une dérive progressive par rapport aux bonnes pratiques de crédit et une compétition très forte entre les établissements bancaires", souffle-t-on à Bercy. Après une phase de concertations, le Haut Conseil de stabilité financière a émis une série de recommandations pour encadrer un peu mieux les crédits.

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- Découvrez les prix immobiliers en France, par département et par ville et suivez en temps réel Le dernier quart du 20e siècle a été marqué par une envolée du prix de l' immobilier dans tous les pays, à Cap d'abord sur l'Irlande et l'Espagne, où la bulle immobilière a éclaté à la fin de l'année 2007.

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  • Les chiffres de l'immobilier en France
  La bulle immobilière menace ! Peut-on freiner l'envolée des prix ? © Fournis par Capital

Des conditions plus stricts sur les emprunts

A l’avenir, les banques devront veiller à respecter un taux d’effort maximal de 33%, une pratique convenue mais pas obligatoire, et leurs prêts ne devront pas excéder vingt-cinq ans de maturité. 15% de la production de crédits pourra échapper à ces préconisations, mais seulement dans le but d’encourager l’accession à la propriété pour les primo-acquéreurs. Si ces incitations n’étaient pas suivies d’effets, les autorités financières ont prévenu qu’elles pourraient durcir le ton. Côté banques et courtiers, où l’on assure déjà respecter ces bonnes pratiques, le message est passé mais laisse un goût amer. "Les pouvoirs publics tentent de diminuer la demande afin de calmer la hausse des prix, réagit Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, courtier en crédit. Mais ce n’est pas la bonne solution. Ce qu’il faudrait faire pour diminuer la pression, c’est augmenter l’offre de logements."

Contrer la pénurie de logements

Augmenter l’offre de logements ? Evidemment, dans des villes où les surfaces disponibles sont par définition restreintes, et où le prix du foncier flambe (à Paris, il a bondi de 71% en dix ans), c’est plus facile à dire qu’à faire. Mais pas forcément impossible. Parmi les pistes envisagées, une idée fait son chemin: la dissociation du foncier et du bâti. Dans ce schéma, les acquéreurs peuvent ne devenir propriétaires que des murs, et pour une durée limitée, par le biais d’un bail emphytéotique pouvant courir de 18 à 99 ans et dénommé bail réel solidaire (BRS). La loi Alur, votée en 2014, autorise ce genre de montage, par le biais d’organismes de foncier solidaire (OFS), des structures à but non lucratif qui mettent leurs logements à disposition des ménages modestes. L’OFS reste alors propriétaire du terrain qui n’est plus remis en vente pour éviter la spéculation. Et les prix des acquisitions défient toute concurrence. L’idée plaît tellement que le gouvernement envisage de généraliser le dispositif. Une loi passée à l’Assemblée en 2019, issue du rapport du député Jean-Luc Lagleize (MoDem), propose ainsi de créer des offices fonciers libres, à capitaux publics et/ou privés sur le même principe que les OFS.

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Dans la même veine, des initiatives privées voient aussi le jour, comme celle du gestionnaire d’actifs La Française et sa FlexiPropriété. Avec cette nouvelle offre, la société gère pour le compte de ses clients des structures qui font créer des logements neufs et les cèdent, pour une durée de cinquante ans, à des "flexipropriétaires". Les prix sont de 30 à 40% inférieurs à ceux du marché de la propriété classique. Ces dispositifs vont cependant mettre un peu de temps avant de se développer. Cinq ans après le vote de la loi Alur, les premiers projets sortent tout juste de terre. A peine 19 OFS ont été créés et seuls cinq heureux ménages ont pour l’instant pu prendre leurs quartiers fin 2019, dans une ferme réaménagée à Espelette (64). "Vu mon salaire, je n’aurais jamais pu me permettre d’acheter", sourit Francis Arnaud. Cet ouvrier dans une tannerie de cuir a pu devenir propriétaire d’un T4 pour un prix d’environ 500 euros mensuels – soit le remboursement de son prêt et le coût de la redevance à l’OFS, d’environ 80 euros par mois – contre au moins 800 euros en situation normale. Même constat à Lille, où le premier OFS avait été créé dès 2017: les acquéreurs emménageront courant 2020 dans les 15 logements de la première opération, en plein cœur de la ville, dans l’ancienne faculté de pharmacie.

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La Ville de Paris vient quant à elle d’annoncer la vente de 1.000 logements à moitié prix, soit 5.000 euros le mètre carré, dans neuf sites retenus de la capitale. Bien sûr, les livraisons ne sont pas prévues pour tout de suite. "La commercialisation va être très progressive. En fonction des projets urbains, elle devrait s’étaler de 2021 à 2025", évalue le conseiller de Paris Jacques Baudrier (PCF), délégué à l'architecture, aux constructions publiques et aux grands projets de renouvellement urbain. A y regarder de plus près, il s’agit surtout de projets d’aménagement déjà existants dans lesquels les logements en accession libre ont été remplacés par ces formules d’accession solidaire. Du coup cela n’augmente pas l’offre d’appartements proprement dite. "Il aurait été préférable que ces expériences se mènent sur des projets vraiment nouveaux", regrette Olivier Ansart, de l’Association pour le suivi de l’aménagement Paris Nord-Est (ASA PNE), qui surveille depuis longtemps le projet de ZAC Gare des Mines-Fillettes, l’un des sites retenus par la Foncière de Paris.

Un bailleur invoque l’indécence de son logement pour expulser sa locataire… et perd en cassation

  Un bailleur invoque l’indécence de son logement pour expulser sa locataire… et perd en cassation Un propriétaire bailleur invoque l’indécence de son logement, matérialisée par une surface minimale légale non-respectée, pour fonder le départ et l’expulsion de sa locataire. Mais la Cour de cassation déboute de sa demande : le bail ne peut être résilié car son logement dispose d’un volume suffisant. C’est une curieuse affaire sur laquelle la Cour de cassation vient de statuer. Un propriétaire bailleur dénonçait l’indécence de son propre logement pour expulser sa locataire. Son motif : le bien ne respecte pas la surface minimale de 9 mètres carrés prévue par le décret du 30 janvier 2002, dit “décret de décence”.

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Pour combattre les folies du marché, on pourrait aussi jouer sur la fiscalité. "Si les prix grimpent autant à Paris, c’est aussi parce qu’on y recense 230.000 logements vides ou en résidences secondaires", tient à rappeler Jacques Baudrier. Afin de réduire cette vacance, certains commencent à songer à une refonte de la fiscalité. "L’imposition des plus-values diminue de 6% par an, cela récompense l’attente", observe Alain Trannoy, directeur d’études à l’EHESS. Le chercheur propose entre autres de remplacer les droits de mutation à titre onéreux – les fameux "frais de notaires" – dus lorsqu’un bien change de propriétaire, par une imposition foncière calculée sur la valeur vénale réelle des biens. "Ainsi taxerait-on non plus les échanges, mais la détention", développe-t-il. Cela inciterait les propriétaires qui n’occupent pas leurs logements à les revendre, ce qui permettrait de fluidifier l’offre.

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Dans son rapport, le député Jean-Luc Lagleize avance quant à lui une remise à plat de la fiscalité sur les plus-values, en supprimant les abattements pour durée de détention, qui incitent à garder son bien vingt-deux ans, voire trente. En compensation, il propose de mieux prendre en compte l’inflation dans le calcul de la plus-value, afin de ne pas surtaxer le vendeur. Enfin, pour remettre un peu d’ordre dans ce fouillis fiscal, l’ancien maire adjoint de Toulouse souhaite instaurer une flat tax unique de 30% sur les revenus fonciers (impôts et prélèvements sociaux compris), comme il en va aujourd’hui pour les cessions d’actions ou d’obligations.

Construire des tours

Reste une option pour faire baisser les prix ou à tout le moins freiner leur envolée : redensifier les espaces urbains en y activant la construction, notamment en hauteur. Les partisans de cette solution font valoir qu’elle est écologique, puisqu’elle réduit la bétonisation des sols. Nexity a d’ailleurs annoncé son plan d’action, "zéro artificialisation nette des sols" d’ici 2050. Pour y parvenir, le promoteur prévoit de bâtir sur des friches ou de créer des "villages verticaux", décrit Jean-Philippe Ruggieri, son directeur général. Reste que pour y parvenir, il faudra faire fi de certaines normes. La loi Elan, adoptée en 2018, a bien tenté d’en assouplir quelques-unes, en remplaçant par exemple l’obligation des logements handicapés par une offre évolutive ou en renforçant la lutte contre les recours malveillants. Mais il reste encore beaucoup à faire sur ce terrain.

Et là encore, le député Jean-Luc Lagleize a sorti quelques idées de son chapeau. Il suggère, par exemple, de supprimer l’obligation de créer des aires de stationnement, pour encourager des projets de surélévation. Ou encore d’alléger le cahier des charges des cessions de foncier public, dont les exigences sont parfois déconnectées des réalités économiques. Sa proposition de loi veut enfin interdire la vente aux enchères de ces terrains publics dans les zones tendues. Cette mesure, combinée à la possibilité de créer plus d’étages, permettrait alors de réduire la charge foncière et donc de baisser les prix de revient. Reste une question en suspens : les Français ont-ils envie de vivre dans des villes moches, encombrées de tours et de villages verticaux ? C’est loin d’être sûr…

Faut-il couper les ailes à Airbnb ?

A Paris, 65.000 logements sont proposés sur le site Airbnb. Et, selon la mairie, plus d’un tiers d’entre eux seraient occupés en permanence par des hôtes de passage. Or ce hold-up de la plateforme américaine sur le parc de logements assèche l’offre de location classique. Et contribue indirectement à faire grimper les prix de l’immobilier. En octobre dernier, le Sénat a donc voté un amendement réduisant de 120 à 60 le nombre maximal de nuitées annuelles autorisées par le biais d’Airbnb. Mais, après un débat houleux, l’Assemblée nationale a refusé de l’entériner.

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Immobilier : ces quartiers où les prix sont encore “décotés” à Paris .
Plus de 10.000 euros du mètre carré, et très bientôt 10.500. A Paris, les notaires constatent une flambée des prix toujours aussi inarrêtable depuis cinq ans. Heureusement pour les acheteurs, certains quartiers restent jusqu’à 2.000 voire près de 3.000 euros inférieurs au prix moyen de la capitale. Les prix de l’immobilier parisiens poursuivent leur inexorable flambée. Fin 2019, le mètre carré atteignait en moyenne 10.210 euros dans la capitale, selon les notaires.

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