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Immobilier Investissement immobilier : les bons plans à Lille

10:10  09 avril  2020
10:10  09 avril  2020 Source:   capital.fr

Investissement immobilier : les bons plans à Lyon

  Investissement immobilier : les bons plans à Lyon Retrouvez les opportunités d'investissement immobilier à Lyon où vous pouvez attendre jusqu'à 10% de rendement en Airbnb.Avec une vacance locative quasi nulle, le vieux Lyon, Saint-Jean en tête, mais aussi Saint-Georges et Saint-Paul, fait rêver. Il faut toutefois y débourser de 6000 à 6500 euros le mètre carré pour une petite surface en bon état, ce qui rogne le rendement. Même les biens avec travaux affichent une rentabilité en berne : rue Saint-Jean, ce 30 mètres carrés payé 175000 euros, avant 30000 euros de rénovation, ne rapportera que 750 euros de loyer, soit 4,3% de rapport locatif.

Investissement immobilier : les bons plans à Lille © Chabe01/Wikimedia Commons Investissement immobilier : les bons plans à Lille

Malgré une accélération de l'inflation, à 5% sur un an, les investisseurs s'arrachent les petites surfaces, qu'ils basculent souvent en meublés, classiques ou touristiques. Prudence en revanche avec les murs de commerces, qui pourraient pâtir de nouveaux centres commerciaux, tel Lillenium.

Dans l'ancien

Dans les secteurs recherchés, comme le Vieux-Lille ou les abords de l'Université catholique, les investisseurs n'hésitent pas à débourser 5.000 euros le mètre carré. Les rentabilités obtenues, proches de 6% dans le cas de studios loués 500 euros par mois, devraient cependant être rabotées, avec le retour de l'encadrement des loyers. L'arrêté préfectoral nécessaire à la mesure pourrait être publié après les élections municipales. En se référant à la grille en vigueur lors du dernier plafonnement, la rentabilité des studios étudiants pourrait fondre à 5%, pour 420 euros de loyer plafond. Les grandes surfaces devraient être moins pénalisées, mais leur rendement est déjà faible. Moins de 4%, par exemple, pour un trois-pièces de 65 mètres carrés d'un immeuble du XVIIIe siècle.

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  Immobilier : ces villes dans lesquelles le budget des acheteurs a décollé Bordeaux, Metz et Amiens figurent en très bonne place, selon le baromètre SeLoger publié par Capital. A l’inverse, des villes comme Perpignan, Clermont-Ferrand ou Montpellier ont dégringolé. Certes, l’étude a été réalisée avant le confinement sanitaire de ces dernières semaines, et l’effondrement du nombre de transactions immobilières qui l’a accompagné. Elle permet tout de même de dresser un paysage des villes qui profitent d’une sacrée dynamique depuis un an maintenant.

Dès lors, mieux vaudra s'orienter vers les quartiers en devenir. «Les locataires y sont souvent plus fidèles», assure Nicolas De Rycker, directeur de De Rycker Transactions. Ainsi, à Moulins, la rentabilité dépasse 6,5% dans les maisons de ville des années 1930 découpées. Comme pour ce 40 mètres carrés en bon état, payé 90.000 euros, qui rapporte 500 euros par mois.

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Dans le neuf

Principal avantage de la métropole : elle est classée en zone A, et bénéficie donc d'un plafond de loyer à respecter en Pinel de 12,75 euros le mètre carré, proche des prix de marché. Si bien que la rentabilité du neuf varie de 3 à 3,5%, malgré des prix d'achat compris entre 4.000 et 5.000 euros le mètre carré. Ce qui correspond à un budget d'environ 200.000 euros pour un deux-pièces de 40 mètres carrés. Si la demande locative reste forte dans Lille, il peut être judicieux de s'éloigner vers des quartiers à potentiel tels Hellemmes, Lomme ou Lille-Sud. Le mètre carré neuf s'y affiche entre 3.700 et 3.800 euros, ce qui porte la rentabilité à 4%.

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  Investissement immobilier : optez pour un bail meublé, c'est beaucoup plus rentable Alors que les obligations des propriétaires se renforcent, notre comparatif chiffré des différents types de baux disponibles dans l'ancien.Les prochains mois s'annoncent compliqués pour certains bailleurs : ils devront d'abord se conformer au plafonnement des loyers, à nouveau en vigueur à Paris depuis le 1er juillet dernier, et à Lille depuis le 1er mars. Certes, dans la capitale, la taxe sur les micrologements, dite taxe Apparu, a été supprimée. Mais toujours est-il que les baux nouvellement signés ou renouvelés ne peuvent plus dépasser un plafond de loyer, de 20% supérieur à la médiane du quartier.

Les règles en Airbnb

Mieux vaut éviter les biens de plus de 60 mètres carrés, car il est quasi impossible d'obtenir l'autorisation de changement d'usage de telles surfaces, désormais obligatoire. Sous cette limite, en revanche, une déclaration préalable à la mairie suffit. Sans oublier l'accord de la copropriété, qu'il sera difficile d'obtenir si le règlement impose une «utilisation exclusivement bourgeoise». Les démarches effectuées, l'opération est très rentable, le taux d'occupation flirtant avec les 80%. Exemple avec ce deux-pièces de 48 mètres carrés, près de Notre-Dame de la Treille, payé 230.000 euros et qui rapporte, frais déduits, 21.000 euros de revenu annuel (9% de rentabilité). Pensez à prévoir plusieurs milliers d'euros pour l'équipement. «Les voyageurs recherchent l'authenticité», explique Antoine Serrurier, de Cocoonr.

Les professionnels qui ont participé à notre enquête : De Rycker Transactions, Investissement-Locatif, Cocoonr, Tagerim Promotion.

Crédit immobilier : les banques remontent leurs taux .
Les taux d’intérêt restent cependant à des niveaux très attractifs pour les futurs emprunteurs. En ce mois d’avril, les barèmes de taux de crédit immobilier annoncés par les banques ont augmenté en moyenne de 0,25 point sur toutes les durées d’emprunt, constate le courtier en crédit Cafpi. En pleine crise liée à l’épidémie de coronavirus, et alors que le marché immobilier tourne au ralenti, la nouvelle a de quoi inquiéter les futurs emprunteurs. Globalement, les taux actuels s’élèvent en moyenne à 1,20% sur 15 ans, 1,40% sur 20 ans et 1,60 % sur 25 ans.

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