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Immobilier Coup de bluff de certains exploitants d’Ehpad pour imposer des baisses de loyers à leurs particuliers investisseurs

01:15  30 août  2020
01:15  30 août  2020 Source:   capital.fr

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Coup de bluff de certains exploitants d’Ehpad pour imposer des baisses de loyers à leurs particuliers investisseurs © Luis Alvarez / Getty Images Coup de bluff de certains exploitants d’Ehpad pour imposer des baisses de loyers à leurs particuliers investisseurs

INFO CAPITAL. Depuis plusieurs semaines, certains exploitants d’Ehpad et autres résidences seniors tentent d’obtenir des baisses de loyers auprès de leurs bailleurs investisseurs. Les arguments s’entendent, mais le procédé, pour le moins intimidant, pose question au regard du droit.

Certains exploitants d’Ehpad et de résidences séniors tenteraient-ils de bluffer leurs bailleurs investisseurs, pour faire baisser les loyers ? Depuis plusieurs semaines, des propriétaires reçoivent des courriers de leur locataire, leur expliquant que, sur la base d’une décision rendue il y a plusieurs années par la Cour de cassation, celui-ci “annule” de sa propre initiative la clause d’indexation du bail et retient totalement ou partiellement les loyers des mois à venir. “Il apparaît, après analyse, que la clause figurant sur votre contrat de bail est illicite”, affirme par exemple DomusVi, l’un des leaders de la gestion de résidences médicalisées, à certains de ses investisseurs. “Aussi, nous avons décidé d’appliquer la jurisprudence initiée par une décision de la Cour de cassation de 2016 qui invalide la clause d’indexation de votre bail, poursuit l’exploitant. De cette jurisprudence, il découle qu’il faut appliquer le loyer pour le montant mentionné au bail d’origine, tant pour l’avenir que pour le passé.” Mais ce n’est pas tout. DomusVi impose aussi un remboursement des sommes trop perçues sur les cinq dernières années, via une réduction des loyers à venir sur les huit prochains trimestres. Le courrier s’accompagne d’une note juridique pour appuyer le propos.

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  Coup de bluff de certains exploitants d’Ehpad pour imposer des baisses de loyers à leurs particuliers investisseurs © Fournis par Capital Exemplaire de courrier reçu par un propriétaire bailleur, de la part de DomusVi

Alors, “fake news” ou application à bon droit de ladite jurisprudence ? Si les arguments de ces exploitants s’entendent, c’est le procédé quelque peu agressif qui pose ici question. Car même avec une jurisprudence favorable, un locataire peut-il unilatéralement décider de baisser le loyer et demander un remboursement des sommes qu’il juge avoir versées en trop ? Pour répondre à cette question, un petit rappel des règles de l’investissement en résidences services s’impose.

Des clauses de révisions appliquées de manière asymétrique

Un investissement sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans une résidence de services - comme un Ehpad ou une résidence senior médicalisée - fait intervenir plusieurs acteurs. L’investisseur lui-même, qui a acheté un bien dans la résidence, l’exploitant, c’est-à-dire l’entreprise qui gère la résidence, le syndicat des copropriétaires ayant investi dans la résidence et la banque qui a prêté les fonds pour l’investissement immobilier. L’investisseur et l’exploitant sont alors liés par un contrat de bail commercial. Le propriétaire investisseur est bailleur, l’exploitant est locataire et lui verse un donc un loyer.

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Comme pour tout autre bail, tel un bail d’habitation, le loyer inscrit au contrat peut être soumis à une clause de révision, qui permet d’indexer le loyer à un indice, sur le principe d’une échelle mobile. “Plusieurs cas de figure existent : soit vous êtes dans un contrat pour lequel la loi vous impose un indice, explique Ganaëlle Soussens, avocate spécialisée dans le droit immobilier. C’est le cas des baux d’habitation : vous êtes obligé, lorsque vous voulez insérer une clause de révision du loyer, de prendre l’indice de référence des loyers (IRL). Soit vous êtes dans un contrat qui vous permet de choisir librement un indice et vous pouvez dans ce cas appliquer l’indice des loyers commerciaux, celui des loyers des activités tertiaires, ou encore à l’indice du coût de la construction.”

Jusqu’en 2016, il était d’usage que les clauses de révision des baux commerciaux soient appliquées de manière asymétrique : lorsque l’indice de référence - quel qu’il soit - évoluait à la hausse, les loyers versés aux bailleurs augmentaient corrélativement. Mais lorsqu’il entrait dans une phase descendante, le loyer ne baissait pas pour autant. Le loyer n’évoluait donc qu’à la hausse et le bailleur était toujours gagnant. Les clauses étaient même rédigées de manière à empêcher toute baisse du loyer, même lorsque l’indice de référence diminuait. “Rien dans la loi ne l’interdisait expressément, on pouvait pratiquer de la sorte, affirme aujourd’hui Ganaëlle Soussens. Mais en 2016, un locataire décide de se rebiffer et conteste la légalité de cette clause devant les tribunaux.

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Première instance, appel, puis cassation… Les juges arbitrent finalement en sa faveur. Dans un arrêt du 14 janvier 2016, la plus haute juridiction affirme que toute clause d’indexation d’un bail qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse est nulle. Et, plutôt que de sanctionner uniquement le passage de la clause excluant toute variation à la baisse des loyers - tout en conservant ses autres dispositions -, les juges décident de sanctionner l’intégralité de celle-ci, en considérant qu’elle doit être réputée non-écrite dans son intégralité. Dès lors, ladite clause est censée n’avoir jamais existé. Le loyer est donc ramené à son montant d’origine et le bailleur doit rembourser les sommes perçues en complément du loyer initial, au titre de l’indexation.

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C’est sur la base de cette décision de justice que DomusVi et d’autres exploitants imposent aujourd’hui des baisses de loyers à leurs bailleurs. “Par le jeu de cette clause d’indexation automatique, les sociétés d’exploitation (...) ont financé pendant plusieurs années une augmentation constante et mécanique des loyers sans véritable lien avec la réalité économique, explique DomusVi à Capital. Or, une clause d’indexation doit pouvoir varier à la hausse ou à la baisse, en lien avec la dynamique générale de l’économie. Ce n’était pas le cas.” Et de poursuivre : “Le choix d’appliquer la jurisprudence de la Cour de Cassation de 2016 permet de revenir à un loyer raisonnable.” La société justifie ensuite sa démarche, avançant qu’elle est conforme à la pratique du marché : “Lorsque la Cour de cassation est venue mettre un terme à la pratique (...), tous les grands bailleurs institutionnels se sont spontanément rapprochés des utilisateurs (dont DomusVi) pour tirer les conséquences de cette nouvelle jurisprudence.”

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“En procédant de la sorte, DomusVi se rend justice à lui-même”

Conforme à la pratique du marché, peut-être… Encore qu’on parle ici des bailleurs institutionnels qui, suite à la décision de la Cour de cassation, avaient tout intérêt à renégocier le contrat, pour ne pas voir tomber la clause d’indexation dans son intégralité et d’être contraints par la justice de rembourser les sommes trop perçues. “Mais le véritable problème est que, pour les baux commerciaux liant les exploitants d’Ehpad aux particuliers investisseurs, les clauses de révision sont différentes, observe Ganaëlle Soussens. Elles ne font pas référence à un indice et ne suivent donc pas une échelle mobile”. Par exemple, pour certains baux rédigés et signés par DomusVi, il était prévu une augmentation de x% tous les 3 ans (révision triennale légale). Rien ne permet donc de penser que la clause d’indexation des baux signés par les investisseurs particuliers avec DomusVi pourrait être annulée comme l’a été la clause dite d’échelle mobile.

  Coup de bluff de certains exploitants d’Ehpad pour imposer des baisses de loyers à leurs particuliers investisseurs © Fournis par Capital A gauche, la clause annulée en 2016 par la Cour de cassation, à droite la clause introduite dans des baux signés entre DomusVi et ses bailleurs investisseurs

En outre, “il faut voir cet arrêt de la Cour de cassation comme une invitation à renégocier tous les contrats qui excluaient jusqu’alors le bilatéralisme de l’indexation, avise un juriste. Car si une des parties venait à attaquer une telle clause, il ne serait alors plus possible de réviser le loyer, à la hausse comme à la baisse. Bailleur et locataires ont donc tous deux intérêt à négocier.” Le problème dans la présente affaire, c’est que DomusVi, en plus de dénoncer certaines clauses qui ne sont pas directement concernées par l’arrêt de la Cour de cassation, ne propose à aucun moment de négocier, dans le courrier envoyé à ses investisseurs. Les destinataires sont simplement informés qu’à compter de ce jour, le loyer versé sera celui du bail d’origine et qu’à partir du 1er septembre 2020, DomusVi procèdera à l’étalement des sommes trop perçues, sur les huit prochain trimestres.

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“Ce qui est extrêmement vicieux, c’est que cet exploitant sous-entend que, suite à la décision de la Cour de cassation, il n’a d’autre choix que d’appliquer la jurisprudence de 2016, analyse Ganaëlle Soussens. Mais la jurisprudence, c’est le sens donné à la décision : les clauses excluant les évolutions à la baisse sont réputées non-écrites. Mais ça ne l’inscrit pas dans le droit. Autrement dit, la jurisprudence de 2016 ne s’impose pas de facto à DomusVi. Si l’exploitant estime que “sa” clause doit être annulée, il doit demander à un tribunal de se prononcer à son sujet. En procédant de la sorte, DomusVi se rend justice à lui-même.” En l’état, DomusVi s’expose donc à un manquement à payer. Pour baisser le loyer, il doit nécessairement proposer un avenant ou saisir le juge. “La décision de la Cour de cassation paraît cohérente, il est donc probable qu’un juge invaliderait les clauses excluant l'évolution à la baisse du loyer, si elles existaient et qu’elles étaient dénoncées devant un tribunal, abonde Romain Rossi-Landi, avocat spécialisé en droit immobilier. Mais en l’absence de titre exécutoire ou d’accord entre les deux parties, c’est le contrat qui s’impose. Le locataire ne peut donc décider unilatéralement de baisser le loyer.”

De son côté, DomusVi se défend d’imposer les baisses de loyer. “Il faut voir ce courrier comme une introduction au dialogue, assure sa direction à Capital. Ce n’est pas une injonction, nous avons d’ailleurs mis en place un numéro vert pour apporter une réponse adaptée à chaque situation.” Reste que le courrier, accompagné de sa note juridique, a évidemment un caractère intimidant. Celui-ci indique certes un numéro de téléphone à contacter en cas d’interrogations, mais il ne propose en aucun cas d’établir un avenant au contrat. “L’exploitant tente sa chance, car pour le client lambda, les sommes ‘trop perçues’ représentent en moyenne 800 euros et que personne ne va devant le tribunal pour une telle somme”, regrette Ganaëlle Soussens. “Ils verront bien combien de bailleurs réagissent, ajoute Romain Rossi Landi. Selon moi, c’est du bluff.” En conclusion, DomusVi répond à Capital qu’il proposera bien évidemment “à tout investisseur qui le souhaite de conclure un avenant pour mettre en conformité son bail avec le droit positif”... Il suffisait donc simplement de demander !

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