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Immobilier Des centaines d’investisseurs particuliers poursuivent l’exploitant d’Ephad DomusVi en justice

12:40  21 septembre  2020
12:40  21 septembre  2020 Source:   capital.fr

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Des centaines d’investisseurs particuliers poursuivent l’exploitant d’Ephad DomusVi en justice © Maskot / Getty Images Des centaines d’investisseurs particuliers poursuivent l’exploitant d’Ephad DomusVi en justice

INFO CAPITAL - DomusVi, l’un des leaders français de la gestion d’établissements médicalisés, est poursuivi en justice par plusieurs centaines de ses copropriétaires investisseurs, après avoir unilatéralement diminué les loyers du mois de juillet et avoir réclamé des millions d’euros de remboursements.

DomusVi contre ses investisseurs particuliers, suite. À la fin du mois d’août, Capital révélait les méthodes agressives de DomusVi, troisième gestionnaire privé d’établissements médicalisés en France, pour obtenir des baisses de loyers auprès de ses copropriétaires investisseurs. Invoquant une décision de justice de 2016, le groupe a unilatéralement décidé de diminuer les loyers qu’il verse à ses bailleurs particuliers, “tant pour l’avenir que pour le passé”. Et a ainsi sollicité le remboursement de sommes “trop perçues”, qu’il ampute sur les loyers à venir. Une pratique déloyale qui concernerait plusieurs milliers de copropriétaires répartis dans une cinquantaine de résidences, selon nos informations. Un certain nombre d’entre eux se sont depuis regroupés au sein de l’Association de copropriétaires en maison de retraites médicalisées (ACMRM), et ont décidé d’assigner massivement DomusVi en référé. Les premières audiences devaient débuter le mardi 15 septembre et s'échelonneront dans les semaines à venir.

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Entre 4.000 et 6.000 euros de rattrapages par lot

Les témoignages que nous avons recueillis sont éloquents. “DomusVi me réclame 18.000 euros de rattrapage, pour des sommes qu’il m’aurait prétendument trop versées, ce qui correspond à plus de la moitié de mon loyer annuel”, raconte Cyril* qui, comme d’autres copropriétaires de la résidence Le Jardin des Gentianes, une maison de retraite médicalisée située à Quintal, près d’Annecy, a appris en juin par courrier, que son loyer allait être sévèrement amputé. Et ce dès le mois de juillet ! En cause : la clause d’indexation de son loyer, que le groupe dénonce car elle ne jouerait qu’à la hausse, c’est-à-dire uniquement à l’avantage de l’investisseur. Pour justifier sa démarche, l’exploitant s’appuie sur un arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2016, qui considère comme non-écrites - c’est-à-dire illicites et non-applicables, avec effet rétroactif - toutes les clauses d’indexation des loyers commerciaux excluant la réciprocité de la variation de l’indice sur lequel elle repose. Selon sa propre interprétation, DomusVi affirme ainsi ne pas avoir d’autre choix que d’appliquer la jurisprudence… Et de se faire justice lui-même. “Il faut lire les baux comme si ces clauses n’avaient jamais existé, ce qui nous permet de solliciter le remboursement de toutes les sommes versées au-delà du loyer indiqué”, assure DomusVi avec aplomb.

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Le gestionnaire d’Ehpad a ainsi imposé à ses bailleurs un retour du loyer à son montant mentionné au bail d’origine - parfois signé 10 ou 15 ans en arrière -, annulant toutes les revalorisations intervenues depuis, et le remboursement des sommes “trop perçues” au cours des cinq dernières années. Ces “rattrapages”, que DomusVi chiffre lui-même, oscillent dans la plupart des cas entre 5.000 et 6.000 euros par copropriétaire et par lot. Le records étant détenu par un particulier à qui l’exploitant réclame 31.000 euros ! Le groupe a toutefois proposé d’étaler cette dette sur les huit prochaines trimestrialités. Chaque destinataire du courrier a droit à son échéancier, indiquant le montant de “réajustement” retenu chaque mois sur le loyer. Disposant d’un mandat de facturation qui lui permet d’émettre lui-même les factures qui lui sont destinées, DomusVi a tout le loisir d’opérer lui-même ces amputations.

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De 40 à 60 millions d’euros d’économies

Contacté par Capital, DomusVi se refuse à communiquer le nombre de copropriétaires à qui il a pu imposer un tel régime. “Cette information relève de la stratégie de l’entreprise”, nous réplique-t-on. Toutefois, l’Association de copropriétaires en maison de retraites médicalisées, qui orchestre l’action en justice, a fait un petit recensement. “Nous fonctionnons avec un référent dans chaque résidence, nous explique Frédéric Leurent, le président de l'association. Ce qui permet un relais de communication auprès de tous les copropriétaires, dans chaque résidence, afin de savoir qui est concerné et qui ne l’est pas.” Selon leurs estimations, entre 2.000 et 3.000 copropriétaires ont reçu le fameux courrier de DomusVi. Avec les seuls rattrapages sur loyers des cinq dernières années, l’exploitant serait donc en mesure de récupérer près de 20 millions d’euros. Et, en y ajoutant le retour des loyers à leur montant d’origine, les économies exploseraient : entre 40 et 60 millions d’euros ! “Il s’agit d’une estimation, mais les demandes de rattrapages étant bien souvent supérieurs à 10.000 euros et la réduction de loyer tournant autour de 1.500 euros par an et par lot, les sommes sont colossales”, proteste le président de l’ACMRM.

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Le préjudice financier est énorme pour les investisseurs-particuliers, mais DomusVi reste droit dans ses bottes : “C’est une décision mûrement réfléchie comme étant, sur le long terme, dans l’intérêt de tous”, explique le groupe à Capital. Et d’ajouter : “Nos bailleurs ont investi dans un produit défiscalisant qui répond à un besoin de notre société : apporter de l’attention aux personnes fragilisées par l’âge ou la maladie. Notre priorité est de pouvoir continuer à remplir cette mission d’assistance dans le cadre de contrats rééquilibrés.”

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Le hic, c’est que d’après Benjamin Cabagno, avocat chez Choisez Associés, qui assure la défense des propriétaires, ce procédé, assurément agressif sur la forme, serait aussi, dans certains cas, profondément injuste sur le fond : “Sur le total des baux attaqués par DomusVi, huit types de clauses différentes sont identifiés, détaille-t-il. Outre la violation grossière sur la forme d’une certaine forme d’orthodoxie juridique, un certain nombre des clauses dénoncées par DomusVi ne sont pas du tout concernées, celle-ci ne reposant d’ailleurs sur aucune échelle mobile. D’autres jurisprudences sont par ailleurs depuis venues affiner les sanctions de la Cour de cassation. Les rattrapages effectués ne reposent donc sur aucune réalité juridique viable.”

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"Diviser pour mieux régner"

Et, si c’est la première fois que DomusVi s’attaque aux clauses d’indexation des loyers, elle n’en serait pas pour autant à son coup d’essai… “Les premières attaques ont débuté en 2014, se souvient Henry*, propriétaire de quatre lots au sein de la résidence Les Jardins Médicis, à Milhaud (Gard). Nous arrivions au terme du bail initial et DomusVi nous a alors signifié par lettre simple son souhait de poursuivre l’exploitation de la résidence, sous réserve que nous acceptions des baisses de loyers, de l’ordre de 20%.” Prétextant des augmentations de charges et des travaux de mise en conformité des bâtiments, l’exploitant aurait alors fait comprendre à ses bailleurs que sans réduction drastique du loyer, il ne pourrait continuer de garantir la pérennité de leur investissement.

“La bonne santé du gestionnaire nous importe évidemment, puisque c’est indirectement la santé de notre investissement qui est en jeu, retrace Henry*. Mais il nous était impossible d’accepter une telle baisse des loyers. Nous nous sommes regroupés à plusieurs et avons signifié notre désaccord à DomusVi.” Mais entre temps, certains copropriétaires ont accepté le deal, de peur que l’exploitant donne congé. “Je dirais que 20% des copropriétaires de la résidence ont cédé, se remémore le copropriétaire. D’autres ont vendu, pour pouvoir rembourser leur emprunt. Même ceux qui avaient initialement tenu tête ont fini par accepter une diminution de 5% des loyers.” Et en 2017, à l’issue de la période triennale suivante, DomusVi est revenu à la charge pour faire baisser les loyers. Rebelote : les copropriétaires ont alors protesté, mandaté un avocat et ont fini par s’assoir à la table des négociations. Mais du jour au lendemain, plus de nouvelle de DomusVi. “C’est là que nous avons pris connaissance de l’existence l’ACMRM et que nous y avons adhéré”, raconte Henri*. Les copropriétaires se sont alors rendu compte qu’ils n’étaient pas les seuls à s’enliser dans un litige sans fin…

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“Il s’agit là d’une stratégie bien rodée : diviser pour mieux régner, explique Valérie Dufour, vice-présidente de l’ACMRM. DomusVi fait peur individuellement aux copropriétaires et fait pression pour obtenir un accord, en amont de la reconduction du bail. Derrière, cela crée un précédent, pour se retourner contre ceux qui ont refusé.” Les copropriétaires ne se connaissant pas, DomusVi aurait, d’après les dires des investisseurs lésés, eu tout le loisir de traiter individuellement chaque cas, en invoquant toute sorte de raisons pour changer les termes du contrat. “Beaucoup de copropriétaires ne sont malheureusement pas conseillés et prennent peur face au pot de fer que représente DomusVi, regrette Frédéric Leurent. Dans ma résidence, deux copropriétaires se sont ainsi fait piéger et ont accepté des baisses de loyers de 40% ! DomusVi prétextait des travaux de gros oeuvres, mais la résidence avait moins de cinq ans !”

L’affaire est aujourd’hui parvenue aux oreilles des conseillers en gestion patrimoniale, qui suivent le dossier de très près. “Il semble évident que pour contrecarrer cette stratégie de DomusVi, il faille présenter un front commun, de manière à répartir les frais et procédures, mais aussi être en position de force pour négocier une refonte des baux, avise Philippe Loizelet, le président de l’Association nationale des conseils diplômés en gestion de patrimoine (ANCDGP). Nous incitons l’ensemble des investisseurs victimes à se rapprocher de l’ACMRM.” Désormais, c’est donc face aux juges que DomusVi devra s’expliquer. Conseillés par l’ACMRM, plusieurs centaines de copropriétaires ont également signalé leur affaire à la Direction générale des entreprises, ainsi qu’au ministre de l’Économie, Bruno Le Maire.

*Les noms des personnes citées ont été modifiés

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usr: 1
C'est intéressant!