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Immobilier Amortissements des logements locatifs

17:00  28 septembre  2020
17:00  28 septembre  2020 Source:   capital.fr

La Caisse des dépôts crée 40.000 logements à loyer abordable, un record

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Amortissements des logements locatifs © Pixabay Amortissements des logements locatifs

Les biens immobiliers se déprécient au fil du temps. Cette perte constitue une charge qui peut, sous conditions, être déductible des revenus procurés par le logement : c’est ce qu’on appelle l’amortissement des logements locatifs.

Principe de l’amortissement des logements locatifs

Au fil du temps, les biens inscrits à l’actif d’une entreprise se déprécient, ils perdent de la valeur en raison de l’usure. Par conséquent, cette dépréciation constitue une perte qui représente une charge. Cette charge diminue le résultat imposable de l’entreprise puisqu’elle est déductible.

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En matière de logements locatifs, l’amortissement fonctionne sur ce principe. L’investisseur peut déduire de ses revenus imposables (les loyers perçus) une partie du prix d’acquisition du logement correspondant à la perte de valeur. Par conséquent la base imposable de l’investisseur est diminuée par la déduction de cette charge ce qui implique une diminution de l’impôt dû.

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Amortissements dans le cadre d’une location d’un logement vide

Dispositifs d’amortissement

Les loyers provenant de la location d’un logement nu (non meublé) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime fiscal des revenus fonciers ne permet pas de déduire des amortissements.

En revanche, pour inciter les investisseurs à acquérir des biens immobiliers en vue de les louer nus, le législateur a mis en place des dispositifs permettant de pratiquer l’amortissement. C’est le cas des dispositifs Périssol, Besson ou encore Robien. Même si ces dispositifs ne s’appliquent plus aux investissements désormais réalisés, ils produisent toujours des effets aujourd’hui :

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  • Le dispositif Périssol offre la possibilité de déduire un amortissement de 10 % de la valeur d’acquisition du bien immobilier mis en location vide au cours des quatre premières années et de 2 % pendant les 20 années suivantes.
  • Les dispositifs Robien et Besson permettent de déduire un amortissement de 8 % de la valeur d’acquisition du logement mis en location nue pendant les cinq premières années et de 2,5 % les quatre années suivantes. La déduction de cet amortissement peut être prolongée pour deux périodes de trois ans.

Calcul de l’amortissement

L’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition du logement augmenté des frais liés à l’achat s’agissant des biens immobiliers acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou réhabilités. Il est calculé sur le prix d’acquisition augmenté des frais liés à l’achat et du montant des travaux d’achèvement pour les immeubles acquis inachevés et sur le prix d’achat du terrain et des frais de construction pour les immeubles que l’investisseur fait construire. Le montant de l’annuité d’amortissement vient en déduction des revenus fonciers imposables.

Exemple : un investisseur acquiert pour un prix de 100.000 euros un logement neuf le 1er janvier 2005 et décide de le mettre en location nue. Il remplit toutes les conditions pour bénéficier du dispositif Robien. Ainsi, il peut pratiquer un amortissement de 8 % de la valeur d’acquisition du logement mis en location nue pendant les cinq premières années et de 2,5 % les quatre années suivantes soit :

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  • Un amortissement annuel de 8 % x 100.000 euros = 8.000 euros au cours des cinq premières années suivant l’acquisition.
  • Un amortissement annuel de 2,5 % x 100.000 euros = 2.500 euros au cours des quatre années suivantes.

Amortissements dans le cadre d’un logement loué meublé

Les loyers provenant d’une location meublée sont imposables sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Ce régime d’imposition permet d’amortir les biens immobilisés à l’actif. Pour bénéficier de la déduction des amortissements, il convient d’opter pour ce régime.

L’amortissement des biens immobiliers loués meublés soumis au régime réel s’effectue selon la méthode d’amortissement par composant. Ainsi, l’ensemble de l’immeuble est décomposé en différents éléments (façade, toiture, gros œuvre, etc.) qui seront amortis durant des périodes différentes liées à leur durée d’usure dans le temps.

Par exemple, le gros œuvre est amorti sur une durée de 50 ans. Si ce gros œuvre a été acquis pour une valeur de 200.000 euros, le contribuable peut ainsi déduire chaque année de ses revenus imposables un amortissement de 200.000/50 soit 4.000 euros.

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