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Immobilier Plus-value immobilière : l’abattement exceptionnel pourrait être étendu au-delà des grandes villes

16:50  13 octobre  2020
16:50  13 octobre  2020 Source:   capital.fr

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La plus - value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée Qu' est -ce que la plus - value immobilière des particuliers ? Comment est -elle calculée ? Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction

Plus-value immobilière : l’abattement exceptionnel pourrait être étendu au-delà des grandes villes © Westend61 / Getty Images Plus-value immobilière : l’abattement exceptionnel pourrait être étendu au-delà des grandes villes

L’abattement exceptionnel sur les plus-values issues de ventes de résidences secondaires, d’investissements locatifs ou de terrains situés dans les très grandes villes devrait être étendu aux communes de tailles moyennes. Des amendements en ce sens ont été adoptés dans le Budget pour 2021 en commission des finances.

Comment fludifier le marché immobilier en zone tendue ? L’une des réponses possibles passe par des incitations fiscales à destination des vendeurs. Une stratégie que souhaitent visiblement amplifier les parlementaires de la commission des finances qui ont voté, le 6 octobre, une série d’amendements en ce sens au projet de loi de finances 2021. Ces mesures prévoient d’étendre le bénéfice du mécanisme d’abattement exceptionnel aux plus-values de ventes de biens immobiliers (résidences secondaires, investissements locatifs, terrains à bâtir) situés dans des métropoles et villes moyennes en zone B1 (Arles, Dijon, Bordeaux...) ainsi qu’en zone B2 (Gap, Angoulême, Brive-La-Gaillarde…). Vous pouvez consulter l’ensemble des villes concernées dans cet arrêté. L’objectif de cette mesure est de “créer un choc d’offre foncière nécessaire à la reprise du secteur du logement”, comme le détaille la députée radicale de gauche Sylvia Pinel.

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La piste la plus probable : les fixer à 5% par an, à partir de la 3ème année de détention, comme c' était le cas avant 2004. L'autre dispositif clé de cette réforme est la mise en place d'un abattement supplémentaire, de manière exceptionnelle , dès le 1er septembre 2013, et ce jusqu'au 31 août 2014.

La plus - value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus - values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé

>> A lire - Immobilier : plus-values, loyers... comment êtes-vous fiscalisés ?

Cet avantage fiscal existe déjà en zones très tendues. Il permet actuellement aux propriétaires d’obtenir un abattement exceptionnel de 70% sur les plus-values immobilières réalisées sur les ventes situées en zone A et Abis (Paris, Lyon, la banlieue parisienne…) à condition de céder votre bien à un promoteur qui s’engage à réaliser “un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous condition de densification, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition”, rappelle le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). L’avantage fiscal est même poussé à 85% si le promoteur s’engage à “réaliser et à achever majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires”. Les biens éligibles à l’abattement peuvent être des terrains à bâtir, des maisons, des immeubles d’appartements détenus par un unique propriétaire mais aussi - c’est plus rare - des appartements situés dans un immeuble pour lequel le promoteur contacte un par un les propriétaires afin d’acquérir l’ensemble du bâtiment. Sur les immeubles bâtis, l’abattement est accordé lorsqu’ils sont achetés en vue d’une démolition précédant une reconstruction.

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La première idée du chef de l’Etat est de ramener de 30 à 22 ans, le délai permettant d’ être totalement exonéré d’impôts sur les plus - values . Pour faire tomber la durée de détention à 22 ans, une piste pourrait être de revenir au régime en vigueur avant 2004 : l ’ abattement serait de 5% par an, dès la

Il existe également des abattements exceptionnels de 25 % et 30 % pour les ventes d'immeubles construits destinés à la démolition en vue de la reconstruction de logements. Pour bénéficier de l ' abattement exceptionnel de 30 % et ainsi diminuer le montant de la plus - value immobilière , la

Calcul de l’abattement et économie associée

Mais comment s’applique, concrètement, cet abattement ? Pour déterminer l’avantage fiscal du mécanisme, il convient en premier lieu d’appliquer les abattements pour durée de détention prévus dans le cadre d’une opération classique. Pour rappel, lors d’une plus-value immobilière, vous êtes taxé au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention se monte à 6% par an à compter de la 6ème année de détention pour une exonération totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’avantage atteint 1,65% à partir de la 6ème année et grimpe à 9% entre la 23ème et la 30ème année pour une exonération totale au-delà. Une fois ces abattements pris en compte pour déterminer l’assiette taxable, cette dernière est diminuée par une exonération qui correspond au prorata des logements sociaux que l’acquéreur s'engage à construire, avant application de l’abattement de 70% ou 85%.

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Sur le reste du territoire, le même dispositif est proposé… à ceci près que l ’ abattement - de Pour être le plus précis possible nous avons pris soin de comparer les nouvelles règles avec celles Les plus - values immobilières exonérées au - delà de 30 ans. Obligation EDF : vendez pour gagner plus.

Les plus - values immobilières sont la plupart du temps imposables. Les cas d'exonération sont Ce barème est d'autant plus complexe qu'il offre des abattements différents au titre de l'impôt et au Au - delà de 50.000 euros de plus - value , le contribuable doit régler une taxe dont le taux varie de 2

A noter que pour le calcul de la plus-value avant abattement et dans le cadre de la vente d’un bien bâti, le prix d’acquisition peut être relevé du montant des travaux réalisés, le cas échéant, pour leur coût réel ou forfaitaire (15% du prix d’acquisition).

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Mais un exemple est plus parlant. Prenons celui d’un particulier cédant sa maison achetée il y a 10 ans pour 150.000 euros, et revendue 230.000 euros à un promoteur qui s’engage à construire 30% de logements sociaux et 30% de logements intermédiaires, le solde étant réparti entre 30% de logements libres et 10% de locaux professionnels. L’opération est donc éligible à l’abattement. S’il n’a pas réalisé de travaux, la plus-value brute se monte à 80.000 euros (230.000 - 150.000).

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Etape 1 : abattement pour durée de détention

Il bénéficie tout d’abord d’un abattement pour durée de détention de 30% (6% x 5), soit 24.000 euros (30% x 80.000), au titre de l’impôt sur le revenu et de 8,25% (1,65% x 5), soit 6.600 euros (8,25% x 80.000), pour les prélèvements sociaux. La plus-value nette imposable après ces abattements se monte ainsi à 56.000 euros (80.000 - 24.000) pour l’impôt sur le revenu et à 73.400 euros (80.000 - 6.600) pour les prélèvements sociaux.

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La localisation du bien immobilier doit être en zone tendue. Une zone tendue est une zone marquée par un déséquilibre important entre l’offre et la Ces abattements s’appliquent sur le montant de la plus - value immobilière nette c’ est -à-dire après l ’ abattement pour durée de détention au - delà de 5

Plus - values immobilières des non-résidents. Fiscalité des successions internationales. au - delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le Il y a lieu de prendre également en compte, certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client

Etape 2 : exonération au prorata de la construction de logements sociaux

Sur ces montants s’applique une exonération de 30% correspondant à la fraction du programme réservée à la construction de logements sociaux, soit de 16.800 euros (30% x 56.000 euros) pour l’impôt sur le revenu et 22.020 euros (30% x 73.400 euros) pour les prélèvements sociaux. La plus-value nette taxable retombe alors respectivement à 39.200 euros (56.000 - 16.800) pour l’impôt sur le revenu et 51.380 euros (73.400 - 22.020) pour les prélèvements sociaux.

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Etape 3 : application de l’abattement exceptionnel

C’est sur ces montants que l’abattement exceptionnel de 85% s’applique, à hauteur donc de 33.320 euros (85% x 39.200) au titre de l’impôt sur le revenu et de 43.673 euros (85% x 51.380). La plus-value nette une fois l’ensemble des avantages fiscaux pris en compte se limite ainsi à 5.880 euros (39.200 - 33.320) pour l’impôt sur le revenu et 7.707 euros (51.380 - 43.673) pour les prélèvements sociaux.

Etape 4 : calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux

Finalement, l’impôt forfaitaire au taux de 19% se limite ainsi à 1.117,2 euros (19% x 5.880), les prélèvements sociaux se montant à 1.325,6 euros (17,2% x 7.707), pour un total de seulement 2.442,8 euros. Sans l’abattement exceptionnel, et en prenant uniquement en compte les abattements pour durée de détention, l’impôt sur le revenu se serait fixé à 10.640 euros (56.000 x 19%) et les prélèvements sociaux auraient grimpé à 12.624,8 euros (73.400 x 17,2%), pour un total de 23.264,8 euros ! L’avantage obtenu grâce à l’abattement de 85% représente donc une économie de 20.822 euros.

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Un mécanisme qui pourrait prendre fin cette année

L’avantage issu de ce dispositif est donc indéniable. Mais attention de faire vite car vous pourriez ne pas en profiter. Car si l’amendement étend le dispositif aux villes moyennes, il ne prévoit pas pour autant de le prolonger dans le temps. En effet, pour en bénéficier, il faut que la promesse de vente soit réalisée avant le 31 décembre 2020 et que la cession du bien intervienne avant le 31 décembre 2022. A moins que les députés ne décident de prolonger cette échéance lors de l’examen du texte à l’Assemblée.

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Immobilier. Stéphane Plaza a gagné a minima 1,24 million d’euros grâce à son réseau en 2019 .
Avec un chiffre d’affaires qui a atteint près de 15 millions d’euros l’année dernière et un nombre toujours plus important d’agences immobilières, le réseau cofondé par Stéphane Plaza se porte bien. Il aurait ainsi rapporté à l’animateur et agent immobilier 1,24 million d’euros minimum en 2019. Depuis sa création en juin 2014, le réseau d’agences immobilières Stéphane Plaza connaît une croissance exponentielle. Il est passé de 300 boutiques franchisées en 2018 à 500 l’année suivante. Et qui dit plus d’agences immobilières, dit plus de chiffre d’affaires.

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