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Immobilier Crowdfunding immobilier : les taux augmentent, le risque aussi

21:15  23 octobre  2020
21:15  23 octobre  2020 Source:   capital.fr

“Les mesures de la Chine face à la crise dopent l’immobilier”

  “Les mesures de la Chine face à la crise dopent l’immobilier” De nouvelles mesures de relance fortes devraient être adoptées afin d’alimenter le rebond du marché de l’immobilier en Chine, juge notre chroniqueur Christopher Dembik, responsable de la recherche macroéconomique chez Saxo Bank. Les tentatives du gouvernement chinois de raviver l’économie après le confinement consistent principalement à augmenter les investissements publics et à abreuver le marché de crédits bon marché, avec peu d'incitations pour soutenir directement la demande agrégée et la consommation.

Crowdfunding immobilier : les taux augmentent, le risque aussi © Morsa Images / Getty Images Crowdfunding immobilier : les taux augmentent, le risque aussi

Le financement participatif immobilier est reparti de l’avant au 3e trimestre. Les taux d’intérêt servis augmentent, tout comme la durée de certains prêts. Preuve que les investisseurs ne sont pas à l’abri d’une déconvenue.

Après un début de printemps sur pause, arrêt de l’économie oblige, le crowdfunding immobilier a repris sa marche en avant en 2020. A fin septembre, les investisseurs ont ainsi financé les projets de promotion immobilière et de marchands de biens à hauteur de 300 millions d’euros, dont 115 millions pour le seul 3e trimestre, selon Jérémie Benmoussa. Le co-fondateur de la plateforme Fundimmo, également président de l’association Financement participatif France (FPF), anticipe “une collecte de 500 millions d’euros sur l’année 2020, soit 40% de plus qu’en 2019”. La tendance est claire : les crowdfunders sont plus que jamais intéressés par les rendements mirifiques du financement participatif immobilier, un placement qui consiste à prêter de l’argent à un promoteur ou un marchand de biens par le biais d’une plateforme en ligne, le professionnel remboursant capital et intérêts au terme de l’opération.

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  Optimiser son épargne avec la SCPI L’investissement SCPI est un outil idéal pour bien épargner, mais aussi pour préparer sa retraite, pour constituer des revenus complémentaires réguliers ou même pour diversifier son patrimoine. Les SCPI répondent à plusieurs objectifs et offrent actuellement le meilleur couple rendement/risque. © Fournis par Vie pratique Optimiser son épargne avec la SCPI L’investissement SCPI est un outil idéal pour bien épargner, mais aussi pour préparer sa retraite, pour constituer des revenus complémentaires réguliers ou même pour diversifier son patrimoine.

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Le mécanisme a fait ses preuves : en 2019, le rendement moyen servi aux investisseurs s’affichait à 9,2%. Et celui-ci devrait encore grimper en 2020 d’après Jérémie Benmoussa, qui table “sur un taux moyen qui va dépasser 9,5%”. Une telle augmentation qui s’explique par l’allongement de la durée des chantiers et de la commercialisation des logements, les promoteurs immobiliers voyant leurs fonds propres bloqués sur ces opérations. Un “cash” dont ils ont impérativement besoin pour lancer d’autres projets. Les professionnels acceptent donc de payer plus pour lever au plus vite... tout en essayant d’accroître les délais de remboursement. “Les investisseurs veulent de la visibilité à court terme : ils estiment le délai trop long lorsqu’il dépasse 24 mois. De l’autre côté, les promoteurs veulent des remboursements sur plus de 30 mois”, détaille Jérémie Benmoussa. Si le co-fondateur de Fundimmo affirme “vouloir contenter les deux”, il ne cache pas favoriser les projets sur le plus court terme et se tourner plus facilement vers des opérations de marchands de biens, moins chronophages.

Crédit immobilier : nouvelle baisse des taux en septembre, le nombre de prêts dégringole

  Crédit immobilier : nouvelle baisse des taux en septembre, le nombre de prêts dégringole Les taux moyens des crédits immobilier ont à nouveau reculé en septembre, pour s'établir à 1,22% toute durée confondue. Le nombre de prêt octroyé, notamment pour les foyers modestes, est cependant en recul de 15,6% sur l'ensemble du trimestre.Malgré ces conditions favorables, le marché reste néanmoins "à la peine" même s'il a connu un rebond technique au sortir du confinement, selon l'observatoire. Pour preuve : le nombre de crédits octroyés au troisième trimestre est nettement inférieur (-15,6%) à ce qu'il était un an plus tôt. Les foyers modestes en sont les principales victimes, conséquence directe des recommandations du Haut conseil de stabilité financière.

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Des retards qui augmentent

Si le prêteur est seul maître pour choisir un projet en fonction de ses caractéristiques, et notamment la durée de son investissement, la situation diffère pour certaines opérations. En attestent les statistiques sur les prorogations concernant les prêts passés. “Sur les 5 plus grosses plateformes de crowdfunding immobilier, 10% du portefeuille est prorogé de 6 mois”, reconnaît Jérémie Benmoussa. Ces reports contractuels, qui s’affichaient à un peu plus de 6% en 2019, concernent selon le président de FPF des retards “sous contrôle”, comme pour des fins de chantier ou de promotion. A noter que si pendant cette durée, l’investisseur n’est pas perdant puisque ses intérêts continuent de courir, son argent reste bloqué plus longtemps.

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L’acheteur d’un hôtel particulier tente d’échapper à la commission d’agence de 500.000 euros

  L’acheteur d’un hôtel particulier tente d’échapper à la commission d’agence de 500.000 euros Un millionnaire aurait tenté de doubler son agent immobilier afin d'éviter de payer des frais d'agence lors de l'achat d'un bien.Mais deux mois plus tard, le vendeur et l'acheteur potentiel se rencontrent par hasard et décident de négocier en direct. "L’acheteur nous a fait une offre au prix du mandant moyennant quelques avantages en nature (meubles...). Notre commission, à la charge de l’acquéreur, est supérieure à 500.000 euros. À ce moment-là, nous n’avons plus eu aucun contact ni avec l’acheteur, ni avec le vendeur, l’un et l’autre ayant refusé de nous donner le nom de leur notaire", raconte l'agent immobilier dans les colonnes du Figaro Immo.

Plus inquiétant, 5% des projets financés sur les plateformes dépassent les 6 mois de retard. Et si aucun défaut n’est à signaler en 2020 sur les 26 plateformes immatriculées auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ou de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), Jérémie Benmoussa pointe un risque de voir certains cas se manifester dans les prochains mois ou années : “Le prêt garanti par l’Etat (PGE) a permis de décaler les problèmes financiers de certains promoteurs. Il y aura donc des défauts, qui devraient à terme se stabiliser autour de 3%, contre moins de 1% aujourd’hui.” Les promoteurs à la peine pour rembourser leur PGE pourraient ainsi être dans l’incapacité d’honorer leurs engagements auprès des prêteurs. Un risque qui serait par ailleurs accentué si une baisse des prix de l’immobilier venait à se matérialiser dans les prochains mois…

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Les bons réflexes à adopter

Comment se prémunir, dans ces conditions parfois incertaines, de tout danger ? Si le risque zéro n’existe pas, le premier réflexe à adopter est de vérifier que la plateforme sur laquelle vous comptez investir est immatriculé à l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (Orias) ou au Registre des agents financiers (Regafi). Comme pour tout placement, la diversification est la clé : variez les marchés immobiliers ciblés, tant en termes d’opérations (marchands de biens, promotion) que de répartition géographique (Ile-de-France, région) et prenez le temps d’analyser chaque projet. Certaines plateformes, comme Fundimmo, permettent à l’investisseur de connaître les détails des opérations 3 à 4 jours avant le lancement du financement, un délai bien utile pour agir avec toutes les cartes en main. Consulter les indicateurs de performance des plateformes est également très utile. Remis à jour au moins une fois par mois pour les membres de Financement participatif France, ils permettent de s'enquérir des montants collectés, du nombre de projets financés et remboursés, des taux de retard et de défaut… “Le total des montants remboursés par rapport aux montants collectés doit atteindre au moins 30%”, conseille Jérémie Benmoussa.

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