Immobilier Immobilier locatif : 20 communes autour de grandes métropoles sur lesquelles miser

Elle figure parmi les communes les plus prometteuses du Grand Paris. Vitry-sur-Seine, dans le Val-de-Marne, présente déjà des indicateurs structurels très positifs. La population y a augmenté de 18,6% entre 1999 et 2017, soit 1,7 fois plus vite qu’à l’échelle nationale. Le taux de vacance y est lui très faible (4,7%), soit près de deux fois moins que la moyenne nationale, et les locataires y sont bien représentés, à 24,5%. La demande locative devrait donc être au rendez-vous, sachant que la ville présente également un bon indice de jeunesse. Seul bémol : le nombre de logements par ménage est légèrement en-deçà du ratio idéal, à 0,94. Pour information, on considère généralement que pour avoir une bonne rotation de son parc, une commune doit présenter 1,2 logement par ménage. Mais cette donnée devrait rapidement évoluer, puisque Vitry devrait accueillir de nombreux nouveaux programmes neufs. La ville autorise entre 250 et 500 logements collectifs par an depuis 2015. Enfin, Vitry tirera particulièrement profit des projets de création de transports en communs, puisqu’elle accueillera deux stations de la future ligne 15 du “supermétro” Grand Paris Express (Gare Vitry Centre et Gare des Ardoines). Ce qui améliorera encore la desserte de la commune, qui ne sera par exemple plus qu’à 15 minutes de l’aéroport Orly.

Immobilier : Comment évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Si l’investissement immobilier a la cote, bon nombre de bailleurs se mordent les doigts d’avoir placé leur argent dans un bien inlouable © IStock / City Presse ARGENT - Si l’investissement immobilier a la cote, bon nombre de bailleurs se mordent les doigts d’avoir placé leur Considéré comme un investissement plus sécurisant que des placements financiers, la pierre a toujours été plébiscitée par les Français. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine que vous pourrez revendre pour réaliser vos projets ou léguer à vos enfants.

Autre commune en devenir du Grand Paris : Savigny-sur-Orge. Située au sud de l’aéroport d’Orly et à une dizaine de kilomètres du plateau de Saclay, futur grand pôle d’activité dédié à la recherche et l’innovation, cette ville présente un intérêt tout particulier pour les investisseurs. Déjà parce qu’elle présente de bons indicateurs : la population y évolue légèrement plus vite qu’à l’échelle nationale (0,8% entre 1999 et 2017), son taux de vacance est faible (7,5%) et le taux de locataires y est correct (20,2%). La commune présente par ailleurs un nombre de logements par ménage idéal à la bonne rotation du parc : 1,22. Et on y construit ! Le nombre de logements collectifs autorisés a même explosé depuis quelques années : 511 en 2017, 478 en 2018, 276 en 2019, contre quelques dizaines en moyenne par an, sur les quinze années précédentes. Selon les données du ministère de la Cohésion des territoires, près de 1.000 logements ont ainsi été mis en chantier, depuis 2017. Notons ensuite que, même s’il ne sont pas directement réalisés sur le territoire de Savigny-sur-Orge, la prolongation de la ligne 14 jusqu’à Orly et la création de la ligne 18 reliant Orly et Versailles vont sensiblement améliorer la desserte de la commune.

Marges de négo, délais de vente… cinq indices qui montrent que le marché immobilier reste favorable aux vendeurs

Oubliées les perspectives d’un retournement du marché immobilier pour l’année 2020. Au contraire, la crise sanitaire profite pour l’instant bien plus aux vendeurs qu’aux acheteurs, d’après les indicateurs présentés en janvier par le réseau Century 21. “Ma petite entreprise ne connaît pas la crise.” Le tube d’Alain Bashung pourrait tout à fait s’accorder avec Century 21, à en croire les indicateurs annuels publiés début janvier par le réseau d’agences immobilières.

Si les prix du neuf y ont connu une forte progression sur l’année écoulée, Marseille présente des atouts certains pour un investissement en Pinel. Les rues du centre offrent même parmi les meilleures rentabilités des grandes villes. Mais les petites communes satellites de la cité Phocéenne méritent aussi qu'on s'y intéresse. Elles profitent pleinement du rayonnement de l’agglomération, mais bénéficient d’un cadre de vie plus calme que dans l’hyper-centre. Parmi ces petites communes : Allauch, à une petite dizaine de kilomètres du Vieux-Port. Ce village niché sur les hauteurs de Marseille, limitrophe du très prisé 13e arrondissement, présente un marché locatif très stable. La population y a fortement progressé depuis le début des années 2000 (+12,1% entre 1999 et 2017) et Allauch présente en effet un bon taux de locataires (20,2%). Allauche présente ensuite un bon ratio de logements par ménage, à 1,24, ce qui favorise une bonne rotation de son parc de logements. Le taux de vacance y est enfin très faible, à 5,2%.

Si vous cherchez à investir dans la région lyonnaise, de belles opportunités peuvent là aussi s’offrir à vous. La capitale des Gaules présente un marché extrêmement dynamique, porté par une forte demande. Une demande qui fait face à une sensible contraction de l’offre ces dernières années, notamment dans le neuf. Ce qui tire mécaniquement les prix à la hausse. Mais rassurez-vous, de belles affaires peuvent encore se présenter dans les communes périphériques. Ce pourrait notamment être le cas à Tassin-la-Demi-Lune, commune située dans l’ouest de Lyon, à sept kilomètres à peine de son hyper-centre et sa place Bellecour. Cette petite ville attire de plus en plus de familles, notamment celles à la recherche d’une maison. Preuve en est : sa population a augmenté de plus de près de 40% entre 1999 et 2017 (soit près de 4 fois plus vite qu’à l’échelle nationale) ! L’offre en logements neufs y est en revanche plus rare, mais quelques programmes devraient voir le jour dans les mois et années à venir, notamment en centre-bourg. Pour le reste, tous les voyants sont au vert, avec un taux de locataires à 35,7% et une faible vacance des logements, à 5,7%. Notons enfin que le marché tassilunois pourrait encore grimper dans un futur relativement proche, grâce au projet de le nouvelle ligne de métro E, dont le terminus devrait se trouver à Alaï.

A quelques kilomètres au sud, légèrement plus excentrée du centre de Lyon : Francheville. La commune bénéficie elle aussi du fort dynamisme de l’ouest lyonnais et constitue l’un de ses principaux écrins de verdure. Les indicateurs structurels y sont par ailleurs très bons. La population de Francheville a en effet beaucoup progressé depuis le début des années 2000 (+25,4%). La commune présente aussi un bon taux de locataires (21,8%) et une très faible vacance (5,9%). La population y est ensuite relativement jeune, ce qui présage là aussi d’une bonne demande locative. Notez toutefois que l’offre de logements collectifs neufs y est assez rare. La preuve : selon Sitadel, la base statistique officielle des permis de construire, aucun programme de logements collectifs n’a été mis en chantier depuis 2018.

Colomiers, la deuxième commune la plus peuplée de Haute-Garonne derrière Toulouse, offre elle aussi de très belles perspectives aux investisseurs. Située à 10 kilomètres à l’ouest de la ville rose, la commune se situe en plein cœur du plus gros bassin d’emplois du département, largement porté par le secteur aéronautique. Des emplois qui ont participé à l'essor de la ville et à son dynamisme démographique : la population y a augmenté de plus de 36% entre 1999 et 2017, soit près de 3,5 fois plus vite qu’à l’échelle nationale. La vacance y est extrêmement faible, à 1,6%, et le taux de locataires correct, à 25,6%. Longtemps boudée par les acheteurs, qui ont donné à Colomiers la réputation de ville-dortoir pour les salariés d’Airbus, la commune affiche des prix beaucoup moins élevés que dans les villes voisines. Notons enfin que s’il a été retardé en raison de la crise sanitaire, le projet de 3e ligne de métro toulousain, qui reliera Labège à Colomiers, devrait contribuer à booster le marché immobilier.

Autre valeur sûre de la banlieue toulousaine : Castanet-Tolosan. La commune présente elle aussi d’excellents indicateurs structurels, avec une démographie très croissante (+32% depuis 1999) et un taux de vacance très faible (4,1%). Mais surtout, la commune présente un très bon taux de locataires (30%) qui, couplé à un bon ratio de logements par ménage et un bon indice de jeunesse, devrait vous assurer de trouver des locataires.

Dynamique et attractive, l’agglomération nantaise a particulièrement la cote ces dernières années. La demande a explosé et les prix se sont envolés. Si bien que même dans les communes limitrophes, le marché reste tendu. Heureusement, certaines communes un peu plus éloignées du centre nantais offrent des prix plus attractifs. C’est le cas à La Chapelle-sur-Erdre, petite ville de 20.000 habitants située à une dizaine de kilomètres du centre-ville de Nantes. La commune a elle aussi bénéficié d’une forte progression de sa population depuis 1999, à 19,6%. C’est près de deux fois plus que la moyenne nationale. Le taux de vacance y est très faible, à 2,6% seulement et le nombre de logements par ménage y est plutôt correct, à 1,12. La ville est enfin plutôt dynamique sur le plan de la construction, puisqu’elle a autorisé plus de 400 logements sur les cinq dernières années, pour un peu moins de 300 mises en chantier pour l’heure. A noter que la crise Covid a certainement freiné cet élan, puisqu’aucune mise en chantier n’était recensée en juillet. A noter enfin que le projet d’une nouvelle ligne de tramway (ligne 6) est encore en consultation et devrait permettre de relier Rezé à La Chapelle-sur-Erdre, via le quartier de la santé sur l’Île de Nantes et la gare. Un projet qui améliorera la desserte de la commune et qui pourrait ainsi doper le marché.

A l’ouest de la préfecture de l’Hérault, et seulement séparée de Montpellier par la rivière de la Mosson, Juvignac coche tous les critères d’un bon investissement immobilier. Entre 1999 et 2017, les nouveaux habitants s’y sont rués pour faire quasiment doubler la population (+98,2%) à précisément 11.084 âmes, soit une évolution plus de 9 fois supérieure à la moyenne nationale. Le taux de vacance locative est limité à 6,8% et celui des locataires culmine à 34,7% ! Le nombre de logements par ménage s’affiche à 1,17, un niveau qui permet d’assurer une bonne rotation du parc résidentiel. Desservie par un réseau de bus et de tramways, la ville a délivré plus de 200 autorisations d’urbanisme par an en moyenne depuis 2016, pour autant de mises en chantier. Un bémol, toutefois, pour les prix à l’achat,

à peine moins élevés qu’à Montpellier x. Contrairement à cette dernière, Juvignac ne devrait toutefois pas être concernée par l’encadrement des loyers qui pourrait entrer en vigueur dans les prochains mois.

Située à moins de 25 minutes en tramway de Montpellier, Jacou, avec ses 6.791 habitants, présente également de sérieux atouts. Avec une population en hausse de 42,8% entre 1999 et 2017 (plus de quatre fois l’évolution nationale), un taux de vacance quasi-nul à 3%, la demande locative semble clairement au rendez-vous. Et si la faible proportion de locataires du parc privé, de seulement 20,6%, pousse à la prudence, elle est en partie contrebalancée par un très bon indice de jeunesse (1,12). Certes l’urbanisme n’est pas galopant à Jacou, avec aucune mise en chantier à noter depuis 2013, à l’exception de 2019 (53 logements), mais il explique probablement le très faible nombre de logements par ménage (1,04). Conséquence : un prix médian à l’achat élevé dans la cité à 3.290 euros le mètre carré. Un investissement qui peut sembler cher sur le papier, mais qui n’a rien de déraisonnable au vu des loyers pratiqués, qui oscillent entre 13 et 15 euros le mètre carré.

A 25 km au sud-ouest de Strasbourg, Obernai peut se targuer d’être le deuxième lieu touristique d’Alsace, derrière sa capitale. Un attrait qui ne se vérifie pas dans sa croissance démographique, limitée à 7,7% entre 1999 et 2017. Mais la ville de 11.279 habitants n’en reste pas moins séduisante : un taux de vacance dans la moyenne (7,6%), un nombre de logements par ménage de 1,2 qui permet d’assurer la rotation du parc mais surtout 38% de locataires dans le privé, soit 50% de plus que la moyenne nationale. La demande est donc palpable, comme l’indiquent les chiffres de mises en chantier de logements qui se montent à plus de 730 sur les cinq dernières années.

Au sud de la capitale de l’Europe, Illkirch-Graffenstaden n’est qu’à 20 minutes du centre de Strasbourg (25 minutes de sa gare) en tramway et dispose d’un dense réseau de bus. Une proximité qui explique sûrement pourquoi la commune a vu sa population grimper de 12,5% en moins de 20 ans pour atteindre près de 27.000 habitants. Le dynamisme du marché de l’emploi dans la préfecture du Grand-Est n’y est certainement pas étranger non plus. Si le taux de vacance (8,2%) colle à la moyenne nationale, le pourcentage de locataires du parc privé, de 34,2%, incite à l’optimisme. Quant au nombre de logements par habitant, plutôt élevé à 1,31, il n’empêche pas la poursuite des constructions avec pas moins de 534 mises en chantier pour la seule année 2020. Les prix à l’achat, bien inférieurs à ceux de Strasbourg, peuvent également être un moteur pour votre investissement.

Si vous souhaitez investir dans l’agglomération lilloise, vous risquez de ne pas être seul sur les rangs. La capitale des Flandres arrive en effet sur le podium des grandes villes de France où il fait bon s’installer selon une étude publiée au mois de novembre par les sites Meteojob et Meilleurtaux.com. Problème : elle figure également parmi les métropoles hexagonales où l’offre de logements est la plus rare. Des alternatives existent toutefois, comme à Villeneuve-d’Ascq, une commune de 63.400 habitants, située à quelques petites minutes en métro, à l’est, de Lille. Et si sa population a reculé de 2,5% entre 1999 et 2017, plusieurs facteurs plaident en sa faveur : le taux de vacance locative y est très faible, à seulement 4,4%, et son indice de jeunesse (1,56) témoigne d’une très forte demande locative, de la part des étudiants notamment. Enfin, la rotation du parc est assurée par un nombre de logements par ménage de 1,21. Un ratio qui ne devrait pas fléchir à en croire les statistiques de mises en chantier de logements collectifs à Villeneuve-d’Ascq en 2019, au nombre de 635.

Capitale du Dauphiné, Grenoble se classe dans le top 10 des villes les plus attractives en termes d’emploi et d’immobilier. Mais la préfecture de l’Isère, confrontée à un recul marqué de la construction ces dernières années, peine à suivre le rythme de la demande. Et si les prix à l’achat restent maîtrisés, les loyers flambent du fait de la pénurie de logements. Une tendance de fond qui a poussé le maire de Grenoble à mettre en place un encadrement des loyers dans la métropole pour les trois prochaines années. Cette conjoncture justifie d’investir en banlieue, notamment à Seyssins, une commune de 7.685 au sud-ouest de Grenoble. L’évolution démographique y est porteuse, avec une croissance de la population de 12,2% entre 1999 et 2017. Et en dépit d’un taux de locataires du parc privé de 12,4%, le taux de vacance se limite à seulement 4,7%. Des statistiques qui s’expliquent en grande partie par la proximité de Seyssins avec la métropole à laquelle elle est reliée en quelques minutes par la ligne C du tramway.

Tout comme Grenoble et Seyssins, Saint-Égrève est concernée par l’encadrement des loyers. Rien de rédhibitoire toutefois pour cette commune de 15.838 habitants (+2,1% sur la période 1999-2017), reliée à sa métropole par le bus et le tramway (ligne E). Elle bénéficie en effet d’un taux de vacance locative de 6,2% et d’un ratio de logements par ménage de 1,27. Les prix sont par ailleurs plus abordables qu’à Grenoble et le dynamisme de la construction est réel, avec 145 et 208 permis de construire délivrés en 2019 et 2020.

Chaque année, Bordeaux arrive en tête du classement des villes préférées des Français. Une publicité qui a bien évidemment profité à “la belle endormie” et aux prix de l’immobilier qui y ont grimpé ces dernières années. Mais un retour de bâton est à craindre selon une récente étude de la société Yanport, qui cite Bordeaux comme la ville de France avec la plus forte probabilité de baisse des prix (41%) au premier trimestre 2021. Dans ces conditions, investir en banlieue bordelaise fait sens, comme à Talence. La population y a grimpé de 14,5% entre 1999 et 2017 pour atteindre 42.606 habitants. Si cette forte croissance démographique se solde par un nombre de logements par ménage très bas, à 0,97, plusieurs éléments sont à souligner. Le taux de vacance se limite à 4,8% et la proportion de locataires du parc privé y est considérable, de 48,7%. Logiquement, l’indice de jeunesse est également élevé, à 1,20.

Jouxtant Talence au sud-ouest de Bordeaux, Pessac coche également toutes les cases d’un bon investissement locatif. Ses 63.808 habitants font d’elle une ville très attractive sur ces 20 dernières années, avec une évolution positive de la population de 13,7%. La proportion des locataires du parc privé se monte à 32,1% tandis que le taux de vacance est très bas, à 3,7%. L’indice de jeunesse est bon (1,11) et plaide en faveur d’une réelle demande locative. Et si le nombre de logements par ménage se limite à seulement 1,04, la construction n’est pas en berne, comme le montrent les statistiques des permis de construire entre 2016 et 2020, à 210 autorisations en moyenne par an. A noter enfin que Pessac, tout comme Talence, doit profiter de la création, d’ici 2028, d’un nouveau réseau RER qui reliera notamment Arcachon à Libourne.