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Immobilier Airbnb : des centaines de loueurs suspendus à un arrêt de la Cour de cassation

18:25  17 février  2021
18:25  17 février  2021 Source:   capital.fr

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Airbnb : des centaines de loueurs suspendus à un arrêt de la Cour de cassation © Thomas Trutschel / Getty Images Airbnb : des centaines de loueurs suspendus à un arrêt de la Cour de cassation

Un arrêt très attendu de la Cour de cassation doit être rendu ce jeudi 18 février, à propos des sanctions applicables aux propriétaires qui louent leur résidence secondaire sur Airbnb. Près de 400 assignations de la Ville de Paris sont suspendues à cette décision.

Voici le dernier chapitre d’une affaire qui dure depuis plus de 5 ans, et concerne des centaines de propriétaires. La Cour de cassation est appelée à trancher ce jeudi 18 février, sur les règles applicables aux locations de résidences secondaires sur les plateformes telles que Airbnb, Booking ou Leboncoin. À Paris, plus de 400 assignations sont gelées, suspendues à cette décision. Les enjeux sont énormes : les propriétaires présumés en infraction s’exposent à des amendes pouvant aller jusqu’à 50.000 euros, soit un cumul de près de 20 millions d’euros de sanctions.

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Souvenez-vous : en 2015, la Ville de Paris assigne deux propriétaires en justice, car ils ont loué leurs résidences secondaires sur Airbnb. Et ce, sans en avoir obtenu l’autorisation préalable et sans avoir respecté le principe de compensation obligatoire mis en place par la municipalité. Infraction pour laquelle la justice les condamne deux ans plus tard au paiement d’une amende, respectivement de 25.000 et 15.000 euros. Mais ces propriétaires n’en restent pas là. Portant l’affaire en cassation, ils dénoncent le caractère coercitif de la réglementation française. Le code de la construction et de l’habitation prévoit en effet que dans les villes de plus de 200.000 habitants et dans les communes d’Île-de-France, seuls les logements à usage de résidence principale peuvent faire l’objet de locations meublées touristiques, dans la limite de 120 jours par an. Les résidences secondaires ne peuvent donc pas être louées sur les plateformes, à moins d’avoir fait l’objet d’un changement d’usage et d’avoir été transformées en locaux commerciaux.

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La réglementation française est conforme au droit européen

A Paris, ce changement d’usage est conditionné à l’accord de la mairie et est assorti d’une compensation obligatoire. A savoir : transformer un local commercial d’une surface au moins équivalente en un local habitable, ou racheter cette commercialité dans le même quartier, afin de préserver l’équilibre local entre habitat et activité économique. Une règle que les propriétaires jugent quasi rédhibitoire, tant l’offre en locaux commerciaux est réduite et les prix élevés. Ils considèrent par ailleurs que cette contrainte n’est pas conforme au droit européen puisqu’elle constitue une entrave à la libre prestation de services. La Cour de cassation saisit donc à son tour la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), afin de vérifier la conformité du droit français. En attendant, toutes les assignations sont gelées.

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>> A lire aussi - Loueurs Airbnb : ce que l’arrêt de la Cour de justice européenne change pour vous

Le verdict est finalement rendu en septembre 2020. La CJUE considère alors que la réglementation française destinée à réguler la location de logements sur Airbnb est conforme au droit européen. Le régime d’autorisation préalable apparaît bien justifié, puisqu’il poursuit un objectif de lutte contre la pénurie de logements. La justice européenne estime à ce titre que le principe de compensation mis en place par la Ville de Paris est un outil adéquat. Pour autant, la justice européenne laisse le soin à la juridiction française de s’assurer que les modalités de fixation de cette compensation sont bien adaptées à la situation du marché locatif local et qu’elles sont compatibles avec l’activité de loueur touristique. La plus haute juridiction française doit donc se pencher, au cas par cas, sur les situations de chaque commune et vérifier la conformité des dispositifs locaux.

Vers une validation sous condition ?

Alors que va maintenant dire la Cour de cassation ? Plusieurs scénarios se dessinent. Il est très peu probable qu’elle rejette le dispositif actuel. Mais il n’est pas non plus dit qu’elle l’approuve en bloc. Elle pourrait donc le valider sous quelques conditions... Les juges pourraient par exemple demander aux communes, Paris en tête, de produire la preuve qu’il existe un réel déséquilibre entre l’offre de logements et l’attractivité touristique dans les zones précises où elles considèrent que des logements se trouvent en infraction. Et non simplement à l’échelle de la commune. Si la municipalité parisienne attaque par exemple un propriétaire dans le 14e arrondissement, elle devrait alors fournir la preuve qu’il existe une pénurie de logements dans cette zone.

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Autre possibilité : les juges pourraient formuler quelques critiques sur le mécanisme de compensation. Son accessibilité pourrait être remise en question, étant donné sa complexité. “Si la proportionnalité des critères de délivrance de l’autorisation, au regard de l’objectif de lutte contre la pénurie de logement, est remise en cause, cela pourrait fragiliser un certain nombre d’assignations”, prévient Xavier Demeuzoy, avocat d’une centaine de loueurs à Paris. Les juges pourraient en outre renvoyer l’étude de ces éléments factuels (pénurie de logement et proportionnalité des compensations) devant une juridiction d’appel.

“Il y a fort à parier pour que la Cour ne réponde pas d’une manière extrêmement tranchée. Premièrement parce que les enjeux économiques sont énormes. Ensuite parce qu’un certain nombre de questions pourraient effectivement être renvoyées devant la cour d’appel, pour faire une bonne application des textes”, avance Lorene Derhy, avocate spécialisée en location saisonnière et l'un des principaux adversaires de la Ville de Paris. Le dénouement de cette affaire devra donc peut-être attendre encore un peu. “A l’heure du Covid, et alors que la Ville de Paris espère un retour prochain des touristes, il y a un côté un peu anachronique dans cette séquence judiciaire. Et tout particulièrement sur ces affaires, qui remontent à 3 ou 4 ans en arrière”, résume Xavier Demeuzoy. En attendant, la Ville de Paris et la municipalité de Lyon continuent d’assigner les loueurs en infraction.

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