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Immobilier Location : En quoi consiste la garantie des loyers impayés ?

12:50  18 février  2021
12:50  18 février  2021 Source:   20minutes.fr

Audrey Pulvar, Emmanuelle Cosse et Eric Pliez : "Il est urgent de relancer une offre de logements abordables"

  Audrey Pulvar, Emmanuelle Cosse et Eric Pliez : TRIBUNE. Audrey Pulvar, tête de liste pour les élections régionales, Emmanuelle Cosse, ancienne ministre du Logement, Eric Pliez, maire du 20e arrondissement, ancien président du Samu social de Paris et de l’association Aurore et président de Paris Habitat et le mouvement Île-de-France en commun réagissent au rapport annuel de la fondation Abbé-Pierre. Voici leur tribune : A nouveau cette année, la Fondation Abbé-Pierre nous interpelle sur l’état du mal logement, le sort des 4 millions de personnes touchées par ce fléau, les centaines de milliers d’enfants qui en subissent l’impact.

La garantie des loyers impayés est le moyen le plus courant d’assurer les arrières des bailleurs, mais ses critères stricts peuvent être un frein pour certains candidats à la location

Pour décrocher une location, les candidats doivent aujourd'hui afficher une solvabilité à toute épreuve. © IStock / City Presse Pour décrocher une location, les candidats doivent aujourd'hui afficher une solvabilité à toute épreuve. ARGENT - La garantie des loyers impayés est le moyen le plus courant d’assurer les arrières des bailleurs, mais ses critères stricts peuvent être un frein pour certains candidats à la location

Après de longs mois passés à l’étroit dans des logements exigus, bon nombre de Français ressentent le besoin de faire leurs cartons. Mais pour obtenir les clés de leur nouveau logement, les candidats à la location doivent afficher une grande solidité financière. Car plus encore que le bailleur ou son gestionnaire, c’est bien souvent l’assureur qu’il faut convaincre.

Airbnb promet plus de transparence aux villes pour mieux surveiller les propriétaires

  Airbnb promet plus de transparence aux villes pour mieux surveiller les propriétaires Airbnb promet plus de transparence aux villes pour mieux surveiller les propriétairesVendredi, le ministère du Logement avait appelé les plateformes et leurs fédérations à « s'engager sur la mise en œuvre d'une feuille de route qui établit les attentes de l'Etat et des collectivités et fixe un programme de travail commun » entre l'Etat, sept associations de collectivités territoriales et 30 villes, agglomérations et métropoles.

L’incontournable GLI

Lorsqu’on investit dans un bien immobilier, ne pas se tromper dans le choix de son locataire est un impératif. En effet, « dans 9 cas sur 10, le bailleur a lui-même un emprunt à rembourser pour l’acquisition de ce bien locatif. Le moindre défaut de paiement peut le mettre en difficulté », explique Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. Dans le cas de petites surfaces louées à des étudiants, il est assez courant de sécuriser l’opération par la présence d’une caution (en général les parents) ou par la garantie publique Visale. Le reste du temps, c’est la garantie des loyers impayés, dite GLI, qui est largement privilégiée. Offrant une couverture très large, elle prend en charge les impayés de loyers, les dégradations locatives et même, parfois, la carence de location. Ce contrat constitue d’ailleurs un véritable argument pour obtenir l’emprunt immobilier nécessaire à l’achat du logement.

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  Investissement locatif : les atouts du « clé en main » De nouveaux intermédiaires proposent de simplifier les opérations d'investissement locatif en les gérant de A à Z. Intéressant, mais attention à la rentabilité. Se lancer dans un investissement locatif peut, a priori, paraître simple : trouver un appartement, faire éventuellement quelques petits travaux, le mettre en location, toucher ses loyers… et bénéficier ainsi d'un rendement supérieur aux placements classiques, type livrets ou assurance-vie en fonds euros. En pratique, ce type d'opération s'apparente plutôt à un parcours du combattant.

De plus, cette assurance privée est plus rassurante qu’une caution, dont la situation financière peut évoluer dans le temps. « On est toujours plus à l’aise lorsqu’on a la main sur ses garanties », confirme Julien Hue, responsable marketing assurances dommages à la Macif. D’autant que si « les impayés ne sont pas forcément fréquents, ils sont généralement très coûteux et longs à régler lorsqu’ils surviennent », rappelle l’assureur.

La solvabilité avant tout

Cette gestion assurantielle du risque impose, en contrepartie, une sélection rigoureuse des futurs occupants. « Pour pouvoir bénéficier d’une GLI, il faut que les propriétaires choisissent des locataires qui réunissent certaines conditions de solvabilité, notamment en termes de statut professionnel et de taux d’effort », expose la Maif. Lors d’une nouvelle entrée dans les lieux, cet assureur demande par exemple à ce que le montant du loyer n’excède par 33 % de la rémunération du locataire, mais peu importe que le candidat soit en CDI, CDD, intérimaire, retraité ou libéral.

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De son côté, la Matmut applique un taux d’effort de « 37 % ou de 33 % si le locataire est en contrat à durée déterminée, en intérim ou intermittent du spectacle », tandis que le seuil maximum est de 38 % chez Groupama. En revanche, lorsqu’il s’agit de souscrire une GLI pour un logement déjà loué, ces deux compagnies vérifient simplement qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement dans les six derniers mois.

Un frein au logement

Certains contrats sont néanmoins tellement stricts qu’ils en deviennent un frein à la location, comme en témoigne Audrey Courault, directrice de l’agence Stéphane Plaza Immobilier Tours Ouest. « La GLI que nous proposions au départ à nos bailleurs exigeait un revenu trois fois supérieur au loyer et obligatoirement un CDI. Notre nouveau contrat nous permet de prendre en compte des situations plus variées et d’accepter des candidats qui n’affichent que 2,7 fois le montant du loyer. »

Christine Fumagalli regrette plus globalement l’approche « très cartésienne » que les agents immobiliers sont désormais obligés d’adopter pour se conformer à la garantie des loyers impayés souscrite par les bailleurs. « Auparavant, on pouvait avoir une analyse un peu plus psychologique en s’attachant à la fiabilité des locataires, en complément de l’analyse financière, ce qui n’est malheureusement plus le cas », conclut la présidente du réseau Orpi.

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usr: 1
C'est intéressant!