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Immobilier Airbnb : pluie de sanctions à venir pour les loueurs en infraction ?

23:50  18 février  2021
23:50  18 février  2021 Source:   capital.fr

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Airbnb : pluie de sanctions à venir pour les loueurs en infraction ? © Frédéric Soltan / Getty Images Airbnb : pluie de sanctions à venir pour les loueurs en infraction ?

Dans son arrêt tant attendu, la Cour de cassation confirme la validité des mécanismes mis en place par la Ville de Paris pour limiter la location de résidences secondaires sur Airbnb. Les procédures initiées contre les loueurs vont donc reprendre.

Victoire pour la Ville de Paris ! La décision de la Cour de cassation était très attendue et elle est sans appel. Elle confirme la condamnation au paiement d’une amende de 15.000 euros prononcée en 2017 contre un propriétaire qui louait sa résidence secondaire sur Airbnb. Location qui n’avait pas reçu l’autorisation préalable de la mairie, qui l’estimait donc en infraction. Pourquoi cette décision est-elle si importante ? Parce que les juges valident dans le même temps l’intégralité des dispositions visant à réguler l’offre de logements sur les plateformes de location touristiques, telles que Airbnb, Booking ou Leboncoin. Ce qui permet au passage de relancer près de 420 procédures initiées par la Ville contre des loueurs présumés hors la loi et qui étaient gelées depuis deux ans. Les sanctions pourraient donc maintenant pleuvoir…

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Lutte contre la pénurie de logements

Comme nous l’expliquions précédemment, la loi prévoit que dans les villes de plus de 200.000 habitants et dans les communes d’Île-de-France, seuls les logements à usage de résidence principale peuvent faire l’objet de locations meublées touristiques, dans la limite de 120 jours par an. Les résidences secondaires ne peuvent pas être louées sur Airbnb et les autres plateformes, à moins d’avoir fait l’objet d’une autorisation de changement d’usage et d’avoir été transformées en locaux commerciaux. A Paris, cette autorisation est ensuite conditionnée à un mécanisme de compensation. Celui-ci oblige le propriétaire à compenser chaque mètre carré de surface habitable perdue, en transformant une surface commerciale au moins équivalente (et jusqu’à deux fois supérieure dans certaines zones de la capitale) en un local habitable. Une manière pour la municipalité de préserver l’équilibre entre habitat et activité économique.

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Ce mécanisme était dénoncé par les propriétaires, qui le jugeaient peu accessible et même contraire à la libre prestation de services. Et par conséquence non conforme au droit européen. Qu’à cela ne tienne, la Cour de cassation avait saisi la cour de justice de l’Union européenne (CJUE) fin 2018, pour vérifier la conformité des règles en vigueur. La justice européenne les avait alors validées, estimant même qu’elles étaient justifiées par la poursuite d’un objectif de lutte contre la pénurie de logements. Pour autant, elle invitait la juridiction française à se pencher sur les règlements municipaux, pour vérifier qu’ils étaient bien compatibles avec l’activité de loueur touristique.

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Dans son arrêt publié ce jeudi 18 février, la Cour de cassation valide en bloc l’ensemble de ces dispositifs. “Elle entérine complètement le dispositif national, aussi bien dans son principe que dans son application en pratique, et elle valide le mécanisme de compensation parisien. Les procédures vont donc pouvoir reprendre”, analyse Xavier Demeuzoy, avocat et principal adversaire de la mairie dans ces affaires. Lorene Derhy, autre avocate des loueurs Airbnb, regrette pour sa part que les juges n’aient émis aucune critique. “La CJUE invitait la Ville de Paris à justifier la pénurie de logements avec une étude détaillée, quartier par quartier, lorsqu’elle assigne. La Cour de cassation n’en fait finalement rien, puisqu’elle valide le règlement et affirme que le critère de proportionnalité est appliqué. A mon sens, c’est un peu léger”, déplore-t-elle.

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La mairie de Paris exulte, Airbnb prend acte

La mairie de Paris, elle, exulte. “Il s’agit d’une victoire très importante pour la Ville, qui se bat depuis plusieurs années pour réguler les locations touristiques. Mais aussi une victoire pour les autres communes françaises souhaitant réguler ces locations, puisqu’elles pourront s’appuyer sur cette décision”, se réjouit Ian Brossat, adjoint en charge du logement. “Il s’agit enfin d’une victoire pour le droit au logement, puisque le développement de ces locations touristiques s’est bien fait au détriment de l’offre en logements”, ajoute-t-il. Il en veut pour preuve le nombre de biens mis en location sur les plateformes qui ont re-basculé dans de la location de longue durée, depuis le début de la crise sanitaire. “C’est bien la preuve qu’il y a un lien entre le développement de ces offres touristiques et l’offre de logements”, conclut-il.

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De son côté, Airbnb “prend acte de cette décision”. La plateforme rappelle toutefois qu’elle n’est pas partie de cette affaire et que l’écrasante majorité des hôtes Airbnb parisiens partage leur résidence principale. “Airbnb promeut le respect des réglementations locales. La plateforme a récemment annoncé une série d'engagements forts pour aider les hôtes français à respecter les règles et renforcer la collaboration avec les villes”, précise la société américaine à Capital. Elle ajoute : “en 2020, 95% des logements entiers loués sur Airbnb à Paris ont été loués moins de 120 jours, soit le nombre maximal de nuitées autorisé pour louer sa résidence principale”.

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Les contrôles devraient bientôt s’intensifier

Si elle confirme la bonne volonté de la plateforme - Airbnb serait la seule à avoir transmis à la mairie l’intégralité de ses fichiers sur les locations parisiennes, comme l’oblige la loi depuis le 1er décembre 2019 -, l’équipe municipale tempère légèrement cette dernière affirmation. “Airbnb laisse ainsi entendre que 95% des logements loués sont en conformité avec la loi… Mais ce n’est pas le cas : 60% ne disposent pas d’un numéro d’enregistrement et de très nombreuses résidences secondaires qui sont louées n’ont pas demandé de changement d’usage”, affirme Ian Brossat. “Or, l’absence de publication du numéro d’enregistrement est un vrai frein à nos contrôles”, ajoute-t-il.

Contrôles qui devraient d’ailleurs bientôt s’intensifier. Car avec la reprise des 420 affaires laissées en sursis, les sanctions vont bientôt pleuvoir sur les propriétaires en infraction - rappelons qu’ils s’exposent à des amendes maximales de 50.000 euros par logement en infraction. Une manne financière que la mairie pourrait en partie flécher vers le renforcement de ses équipes de contrôle. “Le nombre de dossiers va maintenant croître, parce que nous allons continuer nos contrôles. Et nos agents ont désormais une motivation supplémentaire, puisqu’ils savent que ces affaires déboucheront sur des sanctions”, veut croire l’adjoint au logement. Les loueurs sont prévenus.

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