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Immobilier Loueur en meublé : gare aux impayés que les exploitants de résidences accumulent

18:40  25 février  2021
18:40  25 février  2021 Source:   capital.fr

Location : En quoi consiste la garantie des loyers impayés ?

  Location : En quoi consiste la garantie des loyers impayés ? La garantie des loyers impayés est le moyen le plus courant d’assurer les arrières des bailleurs, mais ses critères stricts peuvent être un frein pour certains candidats à la location © IStock / City Presse Pour décrocher une location, les candidats doivent aujourd'hui afficher une solvabilité à toute épreuve.

Loueur en meublé : gare aux impayés que les exploitants de résidences accumulent © Gregory Dubus/Getty Images Loueur en meublé : gare aux impayés que les exploitants de résidences accumulent

Qu’il s'agisse de chambres destinées aux touristes comme aux étudiants ou aux seniors, la crise n’a fait qu'accentuer les pratiques déloyales du secteur. Nos conseils pour vous défendre.

Le meilleur des placements pour sa retraite ! A en croire ses promoteurs, l'achat d'une chambre en résidences services ne présente que des avantages. A la stabilité apportée par des baux longs de neuf à douze ans s'ajoute en effet la possibilité de récupérer la TVA. Ou de bénéficier d'une réduction d'impôts, qui a atteint, suivant la période, de 11 à 25% du prix d'acquisition. Le tout sans souci de gestion, puisque c'est un seul et unique locataire, un exploitant spécialisé comme Odalys, Pierre&Vacances ou Appart’City, qui s'occupe de remplir les chambres. Seulement voilà, la crise du Covid a mis un sérieux coup d'arrêt à ce secteur déjà mal en point, et qui aura cette fois beaucoup de mal à s'en relever. Dès le premier confinement, en mars 2020, les fermetures administratives prononcées ont en effet forcé les résidences dédiées au tourisme, en ville comme à la campagne, à baisser le rideau.

Airbnb : des centaines de loueurs suspendus à un arrêt de la Cour de cassation

  Airbnb : des centaines de loueurs suspendus à un arrêt de la Cour de cassation Un arrêt très attendu de la Cour de cassation doit être rendu ce jeudi 18 février, à propos des sanctions applicables aux propriétaires qui louent leur résidence secondaire sur Airbnb. Près de 400 assignations de la Ville de Paris sont suspendues à cette décision. Voici le dernier chapitre d’une affaire qui dure depuis plus de 5 ans, et concerne des centaines de propriétaires. La Cour de cassation est appelée à trancher ce jeudi 18 février, sur les règles applicables aux locations de résidences secondaires sur les plateformes telles que Airbnb, Booking ou Leboncoin.

Restées ouvertes, celles réservées aux étudiants se sont tout de même vidées de leurs occupants, les universités ayant fermé. Des événements suffisants, d'après les gestionnaires concernés, pour cesser immédiatement le paiement du loyer à leurs bailleurs particuliers. Dans certains cas, ces loyers pèsent en effet 35% des recettes qu'ils perçoivent. Et si les plus sérieux ont timidement repris leurs versements durant l'été dernier, grâce au redémarrage touristique, d'autres n'ont rien réglé depuis quasiment un an. Plus surprenant, certains gérants d’Ehpad (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) semblent aussi vouloir mettre à profit la période.

Au prétexte que la crise sanitaire "fait émerger de nouveaux défis économiques et sociaux" qui le contraignent "à réinventer [son] quotidien", l'un des leaders du secteur, Orpea, a par exemple décidé de revoir ses baux. "On me demande une baisse de loyer de 22%, pour revenir quasiment au niveau d'origine, ainsi qu'un changement de l'indice d'indexation du bail", assure Philippe Vibert-Guigue, propriétaire de plusieurs lots dans un établissement géré par le groupe. Ce qui l'amènerait à se priver d'au moins 60.000 euros de revenus, sur les neuf prochaines années.

Squats, impayés: la difficulté de se faire indemniser par l’État

  Squats, impayés: la difficulté de se faire indemniser par l’État Un propriétaire peut réclamer une indemnisation à l’État si les pouvoirs publics refusent d’expulser un locataire mauvais payeur ou un squatteur. » LIRE AUSSI - Comment faire pour récupérer un logement squatté?

Bien sûr, ces gestionnaires ne manquent jamais d'arguments juridiques pour expliquer leur volte-face, du cas de force majeure à "l'exception d'inexécution". Une dernière justification employée par Pierre&Vacances : "Les résidences de tourisme sont devenues indisponibles à leur destination touristique, ce qui a eu pour effet de suspendre l'objet du bail et les obligations essentielles des deux parties", avance le groupe. Qui poursuit : "Le régime juridique français reconnaît au locataire le droit de ne pas payer le loyer quand la contrepartie de la mise à disposition conformément à la destination n'est pas remplie."

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Lorsque cela ne suffit pas, certains vont jusqu'à solliciter les tribunaux de commerce pour ouvrir une procédure de conciliation, qui suspend toute poursuite en recouvrement de dettes, et donc des loyers, jusqu'à la fin des négociations. Pierre&Vacances y a recouru fin janvier dernier, tandis qu'Appart’City en bénéficie depuis l'été 2020. "Pour ce dernier exploitant, cela reporte toute reprise des paiements à avril 2021, créant ainsi un passif de treize mois de loyers", résume Benjamin Cabagno, avocat de plusieurs centaines de bailleurs. De tels recours ont aussi pour conséquence d'inciter ceux, parmi les investisseurs, incapables de rembourser leurs échéances d'emprunt, et parfois menacés de surendettement, à signer l'arrangement amiable que l'exploitant leur propose, qui prévoit le plus souvent une baisse des échéances à venir. "C'est toute l'économie du secteur qui est gouvernée par des pratiques trompeuses", résume Jacques Gobert, un avocat qui défend des milliers de copropriétaires contre Odalys ou Appart’City.

Airbnb. Paris gagne face aux plateformes touristiques devant la Cour de Cassation

  Airbnb. Paris gagne face aux plateformes touristiques devant la Cour de Cassation La réglementation parisienne a été jugée conforme au droit européen, « proportionnée » et justifiée pour lutter contre la pénurie de logements destinés à la location. La Ville de Paris a remporté jeudi une importante victoire face aux plates-formes de location comme Airbnb, la Cour de cassation ayant jugé sa réglementation conforme au droit européen, proportionnée et justifiée pour lutter contre la pénurie de log Cette décision favorable va permettre à la capitale française de reprendre les poursuites judiciaires – qui étaient jusqu’ici suspendues dans l’attente de cette clarification de la C

Il faut dire aussi que le gouvernement se montre des plus cléments avec certains de ces exploitants. Un décret d'application de sa loi d'urgence sanitaire a ainsi institué une "période protégée", qui gèle toute saisie conservatoire sur leurs comptes bancaires, comme toute procédure contentieuse en recouvrement des loyers ou en résiliation des baux. "L'objectif poursuivi est de préserver l'outil de travail des exploitants le temps de la crise afin qu'ils puissent, dès la reprise, reprendre le développement de leurs activités économiques sans être inquiétés de perdre la jouissance des locaux qu'ils occupent", indique Bercy. Qui rappelle toutefois que le dispositif est limité dans le temps, et cantonné "aux opérateurs les plus durement frappés par la crise et disposant de faibles capacités de trésorerie et de rebond".

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Bien sûr, les investisseurs concernés ne l'entendent pas de cette oreille. "Les gestionnaires auraient donc tous les droits, et les propriétaires ne pourraient même pas se défendre devant un juge ! C'est proprement ahurissant", rétorque Christian Bonnetain, un de nos témoins (lire ci-dessous), propriétaire de deux appartements gérés par le groupe Avec (ex-Doctegestio). Pour tenter d'encaisser leurs loyers, ces bailleurs en sont réduits soit à multiplier les commandements de payer, comme Christian Bonnetain, soit, lorsque cela reste possible, à attaquer en référé, tel Pierre-André Hyernard, un autre de nos témoins. "Un loyer reste dû et on ne discute pas avec ça", proteste ce propriétaire de quatre lots, dans des résidences Appart’City et Réside Etudes. Il n'a plus qu'à croiser les doigts pour que le juge lui donne raison. "Ces affaires s'étudient au cas par cas, et, tant que la Cour de cassation n'aura pas tranché, la jurisprudence sera difficilement établie", prévient Romain Rossi-Landi, avocat à Paris.

Bataille d'étoiles : pour "classement trompeur" des hôtels, Google paiera 1 million d'euros d'amende

  Bataille d'étoiles : pour Pour son classement des hébergements touristiques, Google avait décidé d'utiliser le symboles des étoiles, alors que le symbole des étoiles est utilisé par un autre classement, antérieur, celui d'Atout France, qui en outre est fondé sur des critères entièrement différents. Lancée en 2019, une enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a "démontré le caractère trompeur du classement des hôtels par Google, notamment sur son moteur de recherche", selon un communiqué.

Vous êtes aussi concerné par de tels arriérés de paiement ? Sachez que les juges accordent une attention tout particulière à l'exécution de bonne foi de son contrat par l'exploitant. Ainsi, s'il a fermé boutique sans y être contraint ou s'il dispose d'une trésorerie suffisante pour régler son loyer, alors que vous lui avez adressé un commandement de payer, le juge devrait le rappeler à ses obligations. Mais si, en dehors des périodes de fermeture administrative, ce locataire a payé rubis sur l'ongle et dans les temps, vous devriez avoir du mal à récupérer votre créance. Pour éviter de négocier avec leur banquier un coûteux report d'échéances de prêt, certains investisseurs sont dès lors tentés d'accepter l'arrangement proposé par l'exploitant. Tout est alors question de mesure.

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Si la baisse de loyer se limite par exemple à 5% et qu'elle s'accompagne de quelques contreparties, comme la fixation d'un complément de loyer pour les années à venir ou en cas de retour à meilleure fortune, le compromis peut valoir le coup. Sachez enfin que le gouvernement pourrait indirectement vous apporter un soutien. Une aide aux exploitants de résidences de montagne, dont la saison risque d'être totalement blanche, vient en effet d'être annoncée. Elle prévoit pour l'heure un dédommagement de 70% de leurs charges d'exploitation, loyers compris, plafonné à 3 millions d'euros sur six mois. "Le dispositif pourrait bientôt être étendu à tout le secteur", veut croire le SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme). La logique voudrait, dès lors, que les exploitants bénéficiant d'un tel coup de pouce reversent… au moins 70% des loyers dus à leurs bailleurs. Qui sait, on n'est jamais à l'abri d'une bonne surprise !

Lumière sur le financement de l’achat d’un véhicule

  Lumière sur le financement de l’achat d’un véhicule Si certains utilisateurs peuvent s’offrir une voiture en payant au comptant, d’autres sont contraints de passer par un financement extérieur. © Fournis par Auto Moto lumiere sur le financement de lachat dun vehicule Si certains utilisateurs peuvent s’offrir une voiture en payant au comptant, d’autres sont contraints de passer Comment fonctionne le financement de l’achat d’une voiture ?Mis à part le cas d’un achat au comptant, l’achat d’un véhicule demande souvent le recours à un financement.

Leur investissement "clés en main" a mal tourné

  • Un de ses locataires n’a réglé aucun loyer depuis mars 2020

C'est au tournant des années 2010 que Pierre-André Hyernard (retraité au Pecq) investit dans l'immobilier, et acquiert deux appartements dans la résidence urbaine Le Romarin à Lille, exploitée par Appart’City, ainsi que deux lots dans un établissement de standing, près de l'aéroport Paris-Charles de Gaulle, géré cette fois par Réside Etudes. Un placement clés en main, aux loyers garantis, à hauteur de 4 à 5% par an. Montant de l'investissement : 60.0000 euros. Mais, depuis la crise sanitaire, il n'a pas perçu un seul loyer de la part d'Appart’City, tandis que Réside Etudes lui doit encore trois mensualités, pour un manque à gagner total de 12.000 euros. S'il était au départ prêt à accepter un report de certains paiements, ce bailleur refuse toute renégociation du bail si celle-ci induit encore des baisses de loyer.

  • Il a dû envoyer 22 commandements de payer

Christian Bonnetain (retraité à Caluire-et-Cuire) est propriétaire de deux appartements, dans des résidences de tourisme exploitées par le groupe Avec (ex-Doctegestio). Le premier en secteur urbain, à Grasse (Alpes-Maritimes), et le second à la montagne, à Chamrousse (Isère). Pour cet investisseur, les pratiques déloyales ne datent pas d'hier, et la crise n'est qu'un prétexte avancé par les exploitants pour raboter une nouvelle fois les loyers. Pour preuve, sur les vingt-quatre derniers trimestres, dans le cas de son bien provençal, il a dû délivrer à l'exploitant pas moins de 22 commandements de payer. En mai dernier, il a rédigé une pétition en ligne «Pour le paiement des loyers aux copropriétaires en résidences gérées», signée à ce jour par 5.178 propriétaires.

Tunisair, CPG… les fleurons publics de la Tunisie aux abois

  Tunisair, CPG… les fleurons publics de la Tunisie aux abois Covid-19, instabilité politique, dettes, mauvaise gestion, sureffectifs Tunisair et la Compagnie des phosphates de Gafsa, deux poids lourds du secteur public tunisien, sont plus fragilisés que jamais ! Les fleurons publics de la Tunisie sont au bord du gouffre. Tunisair et la Compagnie des phosphates de Gafsa ont du souci à se faire, entre leurs problèmes structurels et l'impact conjugué de la pandémie de Covid-19 et l'instabilité politique. Le gouvernement tunisien contrôle 110 entreprises dans les secteurs des transports, de l'industrie et des services, entre autres.

  • L’exploitant de son Ehpad a changé l'indexation du loyer

Propriétaire de trois lots dans un Ehpad exploité par DomusVi, Frédéric Leurent (retraité à Roubaix) a eu la surprise de voir son loyer raboté de 15% au deuxième trimestre 2020, pour tomber de 7.100 à 6.025 euros. Motif invoqué : la clause d'indexation du loyer prévue au bail est illicite. Rebelote au troisième trimestre, mais, cette fois, ce sont 1.900 euros supplémentaires qu'on lui déduit, au titre d'un trop-perçu lié à cette mauvaise indexation. Pour faire pression sur ses bailleurs qui refuseraient les révisions de loyer, DomusVi n'hésiterait pas à les menacer de s'installer dans une commune voisine. Frédéric Leurent, qui préside une association de copropriétaires, dénonce la protection insuffisante apportée par ces dispositifs, malgré l'agrément d'installation délivré par les agences régionales de santé.

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  Loueur en meublé : gare aux impayés que les exploitants de résidences accumulent © Fournis par Capital DR

Locations touristiques: la cour de cassation valide les règles imposées par la mairie de Paris .
La cour de cassation a validé, jeudi 18 février, la réglementation mise en place par la capitale française pour les locations de courte durée, notamment via des plateformes type Airbnb. Des centaines de procédures engagées contre des propriétaires contrevenants, qui étaient suspendues à cette décision, vont pouvoir reprendre. Au travers de cinq arrêts, la cour de cassation a jugé que la réglementation adoptée par la ville de Paris pour réguler les locations touristiques de courte durée est conforme au droit européen, proportionnée mais aussi justifiée, comme le plaidait la municipalité, par la nécessité de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location cl

usr: 1
C'est intéressant!