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Immobilier Crédit immobilier : mais pourquoi les taux bas handicapent-ils les emprunteurs modestes ?

21:40  07 avril  2021
21:40  07 avril  2021 Source:   capital.fr

Immobilier : pourquoi les prix des logements neufs ne sont pas près de baisser

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Crédit immobilier : mais pourquoi les taux bas handicapent-ils les emprunteurs modestes ? © Francesco Carta fotografo - Getty Images Crédit immobilier : mais pourquoi les taux bas handicapent-ils les emprunteurs modestes ?

Les crédits immobiliers affichent des taux historiquement faibles...et risquent pourtant d'écarter les ménages les moins aisés du marché immobilier. En cause : les taux dits d’usure, censés protéger les emprunteurs du surendettement.

2,52% entre 10 et 20 ans, et 2,60% pour les durées de 20 ans et plus. Non, nous ne parlons pas ici des taux moyens constatés sur le marché du crédit immobilier, mais bien des taux maximums auxquels peuvent emprunter les ménages pour le deuxième trimestre 2021. Ce mécanisme d’usure, mis en place par la Banque de France, joue le rôle de pare-feu contre le surendettement des ménages. Il correspond au plafond du taux effectif annuel global (TAEG), l’indicateur de référence pour les prêts immobiliers. Il comprend les intérêts du prêt, l’assurance de crédit, mais aussi les frais de dossiers, de garantie et éventuellement ceux de courtage.

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C'est donc un indicateur “tout compris”, bien plus riche que le taux du prêt, et au-delà duquel les banques ont tout simplement interdiction de prêter. Son mode de calcul est simple : les taux moyens pratiqués par les banques sur le trimestre précédent, majorés d’un tiers. “Depuis la fin de l’année 2020, les taux ont retrouvé leur niveau historiquement bas de fin 2019... Les banques cherchant toutes à financer les meilleurs profils (...),

ceux-ci bénéficient ainsi de taux très attractifs et même de décotes (sur les) taux qui sont de nouveau au plus bas et se répercutent sur les taux d’usure”, explique Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole du courtier Vousfinancer.

“L’effet ciseaux”

Depuis plusieurs mois, la chute des taux d’usure est nette. Entre janvier et mars, l’usure sur les prêts de plus de 20 ans, la durée la plus répandue, avait atteint 2,67%. Si ce delta de 7 points paraît faible, il est pourtant décisif pour de nombreux ménages dont le financement était à la limite de la légalité. “Cette baisse risque de pénaliser les emprunteurs les plus modestes et ceux à qui l'on applique un taux d’assurance très élevé, comme les seniors et les emprunteurs ayant déclaré un problème de santé”, souligne Artemis courtage. “Dans un contexte marqué par un risque de remontée des taux à court ou moyen terme, et déjà initié de façon isolée dans certaines banques, son calcul pose problème'', renchérit Sandrine Allonier. Sur les durées de prêts comprises entre 10 ans et 20 ans, le taux de l’usure a ainsi chuté de de 0,07%. “Mais certaines banques augmentent actuellement leurs taux de 0,10 à 0,20% en moyenne sur cette période”, rapporte la porte-parole, estimant ainsi qu’il existe un “risque d’effet ciseau”.

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Une impasse d’autant plus problématique que de nombreux profils d’emprunteurs travaillant dans des secteurs d’activité sinistrés sont particulièrement scrutés par les banques. Elles sont très frileuses à prêter aux salariés en chômage partiel - hôtellerie, restauration, aéronautique ou évènementiel. Et si elles le font, elles commencent à exiger la souscription d’une garantie perte d'emploi. “Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que les caisses du Crédit agricole étendent cette pratique, hier encore anecdotique, à de plus en plus de profils d’emprunteur”, pointe Astrid Cousin, porte-parole de ce courtier en assurance de prêt.

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En plus d’être accompagnée de plusieurs mois de carence (entre 6 et 18 mois en moyenne après la souscription du contrat) et d’une franchise à compter de la perte d'emploi (entre 6 et 9 mois en moyenne), cette garantie coûte très cher ! Entre 0,3% et 1% du capital emprunté selon l'âge et la profession de l'emprunteur, selon Magnolia. “Certaines banques la facturent même 5% du montant emprunté, dans la limite de 1.200 euros assurés par mois”, poursuit Astrid Cousin. Autant de cotisations qui vont venir alourdir le TAEG de l’emprunteur, et peut-être lui faire dépasser le taux d’usure. Dans ce cas, le ménage peut faire une croix sur son prêt.

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Les solutions pour réduire le coût de son crédit

Plusieurs leviers permettant d’abaisser son TAEG existent. Le premier consiste à comparer les offres de crédit des différentes banques. En négociant avec sa banque évidemment, ou en passant par un courtier, afin d’abaisser son taux d’intérêt. Mais en cette période de taux bas, c’est bien l’assurance qui pèse très lourd dans la facture finale, au point que sa part dépasse les 50% du coût total de l’opération. Il existe là aussi des comparateurs pour examiner les différents contrats. Rappelons que les emprunteurs peuvent changer d’assurance à tout moment lors de la première année suivant la signature du crédit, ainsi qu’à chaque date d’anniversaire du contrat.

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Il ne faut pas négliger non plus les frais de dossiers facturés par la banque, souvent à hauteur de 1% du capital emprunté, et qui peuvent représenter plusieurs milliers d’euros. Ces frais sont négociables, et les banques sont prêtes à faire un effort en la matière si la signature du dossier en dépend.

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C'est intéressant!