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Immobilier Déclaration de revenus : copropriétaires bailleurs, attention au rattrapage d’impôt en 2021

15:50  04 mai  2021
15:50  04 mai  2021 Source:   capital.fr

Logement. En cas de nuisances, un copropriétaire peut faire résilier le bail d’un voisin !

  Logement. En cas de nuisances, un copropriétaire peut faire résilier le bail d’un voisin ! Un arrêt de la Cour de cassation indique qu’un copropriétaire peut faire annuler le bail d’un voisin en cas de nuisances si le propriétaire de ce dernier n’exige pas de lui le respect des règles de l’immeuble. Un copropriétaire peut obtenir la résiliation du bail de son voisin si le propriétaire n’exige pas de lui le respect de la réglementation de l’immeuble.Il lui suffit d’invoquer le préjudice qu’il subit devant le non-respect du règlement de copropriété, car ce règlement doit être respecté aussi par les locataires, a indiqué la Cour de cassation.

Déclaration de revenus : copropriétaires bailleurs, attention au rattrapage d’impôt en 2021 © Philippe TURPIN / Getty Images Déclaration de revenus : copropriétaires bailleurs, attention au rattrapage d’impôt en 2021

Les copropriétaires-bailleurs soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers doivent procéder, dans le cadre de leur déclaration de revenus, à la réintégration de 50% des travaux compris dans les provisions pour charges de copropriété payées pour 2019. Voici comment faire.

Vous êtes propriétaire d’un bien en copropriété et vous le louez ? Attention, votre déclaration des revenus fonciers est plus compliquée en 2021 si vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Cette année, vous devez en effet réintégrer la moitié du montant des travaux déductibles compris dans les provisions pour charges de copropriété payées en 2019. Des sommes qui viennent gonfler vos revenus fonciers nets imposables... et donc votre impôt sur le revenu. Cette mauvaise nouvelle trouve son origine dans la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, en vigueur depuis le 1er janvier 2019, et la fameuse “année blanche” de 2018. Les revenus fonciers non exceptionnels perçus en 2018 ayant été annulés, les bailleurs étaient alors forcément tentés de décaler les travaux déductibles de leurs revenus à l’année suivante, en 2019. Raison pour laquelle le fisc avait préparé plusieurs mesures dérogatoires pour empêcher les éventuelles tentatives d’optimisation de la part des propriétaires loueurs.

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Des travaux déduits à 150% en 2019

Résultat des réflexions de l’administration fiscale : un mode de déclaration différent sur les années 2019, 2020 et 2021. Dans la déclaration des revenus effectuée en 2019, les dépenses pour travaux effectivement supportées en 2018 ont pu être normalement déduites pour la détermination du revenu net foncier de 2018. Idem dans la déclaration des revenus remplie en 2020, où les provisions pour charges de copropriété (dont celles au titre des dépenses de travaux) engagées en 2019 ont également été déduites à 100%, tout comme 50% du montant des provisions pour charges de copropriété supportées en 2018. Le tout encore une fois pour encourager les travaux en 2018. “Les travaux de 2018 ont donc pu être déclarés à 100% en 2018 et à 50% en 2019, soit à 150%”, détaille Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée. Conséquence : les travaux réalisés en 2019 ne peuvent être déduits qu’à 50%, d’où une récupération de 50% de ces montants dans le cadre de la déclaration 2021 des revenus de 2020. “Les travaux déductibles inclus dans les provisions pour charge de copropriété ont été déclarés à 100% en 2019 alors qu’ils n’auraient dû être déclarés qu’à 50%, rappelle l’experte. Il faut donc réintégrer 50% du montant des travaux déductibles compris dans les provisions pour charges de copropriété payées en 2019.”

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Régularisation dans le formulaire n°2044

Si la mécanique est complexe et peut paraître abstraite, la conséquence est, elle, bien réelle. Pour vous en rendre compte, rendez-vous en étape 3 de votre déclaration de revenus (“Revenus et charges”). Cochez la case figurant à la ligne “Revenus fonciers”, puis “Déclaration des revenus fonciers 2020” (n°2044) ou “Déclaration spéciale des revenus fonciers 2020” (N°2044 Spéciale). Ensuite, une fois vos salaires et traitements dûment renseignés, à la partie “REVENUS FONCIERS”, cliquez sur le formulaire concerné (2044 ou 2044-SPE) dans la colonne de gauche. Sous la rubrique “Immeubles en copropriété”, après avoir rempli les lignes 229 (provisions pour charges payées en 2020) et 230 (régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2019), c’est à la ligne 230 bis que vous devez réintégrer 50% du montant des travaux déductibles compris dans les provisions payées en 2019. Si vous remplissez la déclaration n°2044 spéciale, il s’agit de la ligne 231 bis, ou encore de la ligne 15 sur la déclaration des SCI n°2072.

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Sur la déclaration n°2044, en faisant l’opération : lignes 221 à 229 - ligne 230 - ligne 230 bis, vous obtenez alors le total de vos frais et charges déductibles de vos revenus fonciers. Comme les intérêts d’emprunt (ligne 250), ce total vient en déduction de vos recettes (ligne 215) et permet de déterminer le bénéfice ou déficit reporté en case 4BA de la déclaration en ligne.

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Ne réintégrez que 50% de la part des travaux provisionnés

Attention, seuls les travaux déductibles de 2019 sont à réintégrer dans vos revenus fonciers, et à hauteur de 50% seulement. “Il ne faut pas réintégrer 50% des provisions mais seulement la part des travaux, avertit Estelle Billi. Il faut donc que votre syndic soit capable de vous préciser la part des travaux”. Par exemple, si vous avez déduit, au titre des provisions de 2019, 1.000 euros dans votre déclaration des revenus fonciers de 2020, dont 500 euros de travaux, vous devez réintégrer la moitié de ce dernier montant, soit 250 euros. Vos revenus fonciers vont donc augmenter de 250 euros.

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A noter que cette réintégration ne concerne pas les biens acquis en 2019, les propriétaires de ces derniers n’étant, de facto, pas soupçonnés d’optimisation fiscale au niveau de l’année blanche de 2018.

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Une pénalité de 10% en cas d’oubli

Au vu de la difficulté que peut représenter cette réintégration dans votre déclaration de revenus, qui mène de surcroît à une hausse de votre impôt, vous pourriez être tenté “d’oublier” de procéder à cette démarche. Mais attention, l’administration fiscale veille au grain et pratiquera, comme elle le fait chaque année pour tous l’ensemble des revenus, “un contrôle sur pièces” de ces éléments, explique la Direction générale des finances publiques (DGFiP) à Capital. Et si votre omission - volontaire ou non -, est prouvée, vous encourez une sanction dont le montant n’est pas anodin. “Le fisc applique une pénalité de 10% sur la différence entre l’impôt réellement dû et celui obtenu avant réintégration”, affirme la DGFiP.

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C'est intéressant!